Все регионы 

Обзор предложений на рынке недвижимости Алматыиюнь-июль '2008


Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в июне-июле 2008 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой

NB: В июле по результатам тщательной проверки была произведена очистка информационных баз от ложных объявлений. Это было сделано для того, чтобы рассчитываемые рыночные параметры стали близки к реальным. Надеемся, что пользователи наших данных адекватно воспримут наши усилия.

NB: На всех рисунках синяя кривая - июнь, красная – июль.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за месяц.

При расчете динамики предложения учитывалось, что в июне 4 недели, а в июле – 5.

 

Табл.1 июнь 4 недели июль 5 недель дин инд дин ин% дин пред дин пр%
к-во индекс К-во индекс
Весь город 27717 2226 28930 2093 -133 -5,97 -4573 -16,50
панель 14910 1871 15908 1804 -67 -3,58 -2184 -14,65
кирпич 9346 2466 9577 2307 -159 -6,45 -1684 -18,02
монолит 3461 3106 3445 2835 -271 -8,73 -705 -20,37
1-комн. 6599 2161 6884 2013 -148 -6,85 -1092 -16,54
2-комн. 9099 2068 9477 1971 -97 -4,69 -1517 -16,68
3-комн. 8934 2191 9600 2068 -123 -5,61 -1254 -14,04
4-комн. 2880 2902 2757 2716 -186 -6,41 -674 -23,42
5-комн. 205 3359 212 3148 -211 -6,28 -35 -17,27
Алмал. 5357 2316 5759 2147 -169 -7,30 -750 -14,00
Жетыс. 3298 2282 3227 2208 -74 -3,24 -716 -21,72
Ауэзов. 6074 1674 6847 1619 -55 -3,29 -596 -9,82
Медеус. 3535 3182 3814 2966 -216 -6,79 -484 -13,69
Турксиб. 2310 1979 1468 1513 -466 -23,55 -1136 -49,16
Бостан. 7143 2208 7815 2105 -103 -4,66 -891 -12,47

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 1 показаны относительные изменения индексов для основных типов. Видно, что наибольшие изменения произошли в кирпичном (-6.45%) и монолитном (-8.73%) сегментах рынка.

Для получения более детальной картины рассмотрим распределения предложения для всех типов строения.
На Рис. 2, 3 и 4 показаны распределения предложения для кирпичных, монолитных и панельных квартир (интегральные данные за июнь и июль).

Кирпич: Из Рис. 2 видно, что в области индексов 900$…1800$ июльское предложение заметно выше июньского. Заметим, что для рассматриваемого интервала индексов этот эффект наблюдается уже второй месяц. В интервале индексов 1800$…4000$ предложение в июле значительно меньше, чем в июне. Также хорошо видно, что кластер-4400 стал по объему значительно меньше и сместился в "дорогую" сторону.

Монолит: На Рис. 3 в области индексов 900$…2500$ изменения предложения незначительны. В интервале 2500$…4000$ июльское предложение меньше, чем июньское. Кластер-4300 стал меньше по объему и сместился вправо.

Панель: В основном кластере-1600 виден небольшой рост объема при неизменном среднем индекса самого кластера. Резко упало предложение в области индексов 1800$…3000$.

Выводы по июлю: в области низких индексов в панельном и монолитном сегментах нет динамики, в кирпичном – небольшое удешевление жилья. В области средних и больших индексов наблюдается сильный спад предложения. Это скорее всего вызвано чисткой информационных баз данных, в которых присутствовали ложные объявления с завышенными значениями цен на квартиры (и индексов соответственно). Чистка данных привела к значительному снижению индекса во второй половине июля.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 5 показаны темпы изменения индексов для различных форматов (изменение в % за месяц) за период июнь-июль. Видно, что практически во всех форматах наблюдается значительное падение индекса. Особенно сильно понизился индекс для 1-комнатных квартир. На Рис. 6 показаны распределения предложения для 1-комнатных квартир в июне и июле. В нижней части спектра (область низких индексов 900$…2000$) кривые практически совпадают – динамики нет. В области более 2000$ наблюдается сильное снижение предложения в июле. Также видно, что уменьшается кластеризация распределения. Эти эффекты также связаны с очисткой данных от ложной информации.

Выводы по июлю: дешевое жилье остановилось в своей ценовой динамике, в среднем и дорогом диапазонах в результате чистки базы произошло падение предложения, что привело к уменьшению средних значений индексов.

 

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На Рис. 7 показаны относительные изменения индексов по районам в июне. Видно, что во всех районах наблюдается отрицательная динамика индексов. Особенно сильно упал индекс в Турксибском районе (-23.55%). Рассмотрим подробнее природу такого сильного падения. На Рис. 8 изображены распределения предложения для Турксибского района в июне и июле. Из этого рисунка видно, что распределения в июне и июле кардинально различаются.
Во-первых, в кластере-1200 вырос объем и сам кластер сместился в сторону более низких индексов.
Во-вторых, предложение для интервала индексов 1600$…3000$ в июле значительно меньше, чем в июне. Как результат чистки данных исчез очень большой кластер-2100.

Оба описанных изменения предложения привели к очень большому падению среднего по району индекса.

 

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Общегородской индекс в июне уменьшился на 133$ (-5.97%) и остановился на уровне 2093$.
В июле предложение уменьшилось на 4573 квартиры (-16.5%).

На Рис. 9 показаны распределения общегородского предложения в июне и июле. Видно, что в области малых индексов (900$…1800$) динамика слабая, что говорит о некоторой стабильности рынка недорогого жилья. В области средних индексов наблюдается сильный спад предложения (как результат работы с базами данных).

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 3 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за период июнь-июль.

 

табл 3 июнь к-во июль к-во дин цен дин цен% дин пр дин пр%
цена цена
1-комн 537 4671 517 5886 -20 -3,72 37 0,79
2-комн 882 4653 869 5519 -13 -1,47 -238 -5,11
3-комн 1380 2788 1349 3568 -31 -2,25 66 2,37
4-комн 2461 573 2297 701 -164 -6,66 -13 -2,27

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Динамика общего индекса: В июне индекс аренды был равен 936$, в июле он упал 26$ и остановился на уровне 910$. Тренд индекса аренды в июле -2.76%.

Динамика рынка: Из таблицы 3 видно, что арендная стоимость для всех форматов в июле заметно снизилась. Самое сильное падение стоимости аренды наблюдается для 4-комнатных квартир (-6.66%), менее всех подешевели 2-комнатные (-1.47%).

Структура предложения: Структура предложения в июне такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 37.55% (+0.73%), 2-комнатные 5.21% (-1.47%), 3-комнатные 22.76% (+0.79%), 4-комнатные 4.47% (-0.04%).

Средняя комнатность сдаваемой квартиры в июле не изменилась (1.942).

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик



Опубликовано 7 августа 2008 5350 просмотров Добавить комментарий