Все, изложенное в данном обзоре, основывается на информации, полученной только из частных объявлений (поданных в газету "Крыша" и на сайт www.krisha.kz в мае-июне 2008 года). Индексы рассчитаны в соответствии с методикой

NB: На всех рисунках синяя кривая - май, красная – июнь.

В таблице 1 приведены данные по всему городу, отдельно по типам строения, по административным районам и по форматам квартир. Указаны значения индексов для соответствующих групп, объемы предложения и также абсолютные и относительные изменения за месяц.

При расчете динамики предложения учитывалось, что в мае 5 недель, а в июне – 4.

 

 

 май 5 недель июнь 4 недели

 

 
Табл.1 к-во индекс к-во индекс динам. индекса динам. инд. %
Весь город 34939 2234 27717 2226 -8 -0,36
панель 18794 1867 14910 1871 4 0,21
кирпич 12144 2549 9346 2466 -83 -3,26
монолит 4001 3005 3461 3106 101 3,36
1-комн. 8565 2122 6599 2161 39 1,84
2-комн. 11264 2125 9099 2068 -57 -2,68
3-комн. 11336 2217 8934 2191 -26 -1,17
4-комн. 3558 2822 2880 2902 80 2,83
5-комн. 216 3560 205 3359 -201 -5,65
Алмал. 6740 2336 5357 2316 -20 -0,86
Жетыс. 4243 2150 3298 2282 132 6,14
Ауэзов. 7669 1698 6074 1674 -24 -1,41
Медеус. 4443 3214 3535 3182 -32 -1,00
Турксиб. 2975 1910 2310 1979 69 3,61

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ТИПОВ СТРОЕНИЙ

Изменение индексов по типам: На Рис. 1 показаны относительные изменения индексов для основных типов. Видно, что основные изменения индекса произошли в кирпичном (-3.26%) и монолитном (+3.36%) сегментах. Индекс панельных квартир практически не изменился (+4$ или +0.21%).

На Рис. 2 и 3 показаны распределения предложения для кирпичных и монолитных квартир (интегральные данные за май и июнь).

Рассмотрим более детально сегменты кирпичных и монолитных квартир.
Из Рис. 2 видно, что в области индексов 900$…1800$ июньское предложение заметно выше майского. Для индексов 1800$…3000$ наоборот, предложение в мае выше, чем в июне. В области индексов 3600$…5100$ произошло следующее: практически исчез кластер со средним индексом 3700$, а кластер с индексом 4300$ сдвинулся в более дорогую сторону и его средний индекс достиг уровня 4500$.

Итак, по кирпичному сегменту можно сделать следующие заключения:
- в июне стало больше предложений в относительно дешевой части рынка;
- в области средних цен (индексов) количество продаваемых квартир заметно уменьшилось;
- "элитное" кирпичное жилье стало еще дороже – прибавка в индексе составила в июне примерно 200$.

При рассмотрении монолита (Рис.3) можно заметить, что в области индексов до 2700$ есть небольшие изменения структуры предложения, которые практически не влияют на средний индекс в этом сегменте. В области индексов 2700$…4000$ предложение несколько меньше, чем в мае. Очень интересна динамика распределения для индексов выше 4000$. В этой области июньское предложение существенно выше майского, а средний индекс увеличился примерно на 200$.

По монолитному сегменту в июне произошли следующие изменения:
- в относительно дешевой части рынка изменения незначительные;
- предложение в среднего по индексу монолитного жилья несколько снизилось;
- количество "элитного" жилья сильно выросло, а его стоимость увеличилась почти на 4%.


Линейка индексов и динамика по типам: (в порядке убывания индексов) монолитные 3106$( вверх на 101$), кирпичные 2466$ (вниз на 83$), панельные 1871( вверх на 4$).
Изменение предложений по типам: На рынке появилось большое количество монолитных квартир (+260 или +8.83%). Количество кирпичных квартир сильно уменьшилось (-369 или -3.8%). Незначительно изменился объем предложения в панельном сегменте (-125 квартир или -0.83%).
Доли рынка: (в порядке убывания долей) панель 53.79% (не изменилась), кирпичные 33.72% (вниз на 1.04%), монолитные 12.49% (вверх на 1.04%).

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ ФОРМАТОВ КВАРТИР

Изменение индексов по форматам: На Рис. 4 показаны темпы изменения индексов для различных форматов (изменение в % за месяц) за период май-июнь. Видно, что в самых представительных форматах наблюдается падение индекса: 2-комнатные -2.68%, 3-комнатные -1.17%. В июне заметно подорожали 1-комнатные (+1.84%) и 4-комнатные (+2.83%), а индекс 5-комнатных сильно упал (-5.65%).
Линейка индексов и динамика по форматам: (в порядке убывания индексов) 5-комнатные 3359$ (вниз на 201$), 4-комнатные 2902$ (вверх на 80$), 3-комнатные 2191$ (вниз на 26$), 1-комнатные 2161$ (верх на 39$), 2-комнатные 2068$ (вниз на 57$).
Изменение предложений по форматам: В июне значительно упало количество предлагаемых 1-комнатных квартир (-253 или -3.69%) и 3-комнатных (-135 или -1.49%). В остальных форматах наблюдается рост предложения.
Доли рынка: Динамика долей форматов на сегодня (в порядке убывания долей): 2-комнатные 32.83% (вверх на 0.59%), 3-комнатные 32.23% (вниз на 0.21%), 1-комнатные 23.81% (вниз на 0.71%), 4-комнатные 10.39% (вверх на 0.21%), 5-комнатные 0.74% (вверх на 0.12%). Перераспределение долей квартир различного формата привело в июне к увеличению средней комнатности с 2.301 до 2.314 (+0.013).

ГОРОД, КАК СОВОКУПНОСТЬ РАЙОНОВ

Изменение индексов по районам: На Рис. 5 показаны относительные изменения индексов по районам в июне. Видно, что в Алмалинском, Ауэзовском и Медеуском районах в июне был небольшой спад индекса. За месяц стоимость квадратного метра жилья в этих районах снизилась в пределах 1.5%. В оставшихся районах в июне наблюдается значительно большая динамика индекса. В Бостандыкском районе индекс упал на 3.12%, в Турксибском вырос на 3.61%, а Жетысуский район показал рекордный рост индекса +6.14%.

Рассмотрим подробнее те районы, в которых была наибольшая динамика индекса.
На Рис. 6 показаны распределения предложения для Бостандакского района (май и июнь). Хорошо видно, что в областях 1200$…1800$ и 2000$…2500$ произошел сдвиг кластеров влево. Предложение для индексов 2400$…4000$ заметно уменьшилось. "Элитный" кластер (4000$…5000$) не изменил свой объем и сдвинулся в сторону более высоких индексов.

По Бостандыкскому району:
- в недорогом секторе жилье немного подешевело (примерно на 50-100$/кв.м), объем предложения вырос;
- в области средних цен произошло снижение цены квадратного метра примерно на 100$ при неизменном объеме предложения;
- "элитное" жилье существенно подорожало (примерно на 4-5%) при сохранении объема предложения.

На Рис. 7 показаны распределения предложения для Жетысуского района (май и июнь). Видно, что кластер 900$…2000$ сдвинулся влево с сохранением объема. Отметим, что минимальное значение индекса в кластере не изменилось. Для средних индексов (2000$…2700$) июньское предложение существенно ниже майского, а среднее значение индекса изменилось незначительно. Появился новый кластер со средним индексом около 3000$. Скорее всего это есть результат деления майского кластера с индексами 2300$…2700$ на две части, одна из которых осталась на месте, а другая образовала новый кластер с области более высоких индексов. Видно, что существенно выросло предложение в области 3000$-3900$. Самый дорогой кластер (4200$…4900$) увеличился в объеме и сместился в сторону более высоких индексов.

По Жетысускому району:
- в недорогом секторе наблюдается падение стоимости квадратного метра при сохранении граничной минимальной цены;
- в области средних цен произошла сегментация рынка с разделением предложения на две фракции, одна из которых почти не изменилась по цене, а другая подорожала в среднем на 5-6%;
- "элитное" жилье существенно прибавило в объеме предложения и за месяц заметно подорожало.

На Рис. 8 показаны распределения предложения для Турксибского района (май и июнь). Хорошо видно, что все предложение в этом районе можно представить в виде трех кластеров 900$…1600$, 1600$…2600$ и 2600$...3200$.
В первом кластере (900$…1600$) наблюдается увеличение объема предложения и небольшое снижение индекса. Во втором кластере (1600$…2600$) в июне предложение заметно меньше, а среднее значение индекса несколько выше, чем в мае. Третий кластер (2600$...3200$) значительно увеличил свой объем и сдвинулся вправо в область более высоких значений индексов.

 

По Турксибскому району:
- значительно увеличилось предложение в недорогом секторе с параллельным удешевлением стоимости квадратного метра;
- в области средних цен в июне наблюдается снижение предложения с небольшим увеличением цены;
- в дорогом сегменте рынка рассматриваемого района значительно выросло предложение, при этом индекс увеличился почти на 100$.


Линейка индексов и динамика по районам: (в порядке убывания индексов) Медеуский 3182$ (-32$), Алмалинский 2316$ (-20$), Жетысуский 2282$ (+132$), Бостандакский 2208$ (-71$), Турксибский 1979$ (+69$), Ауэзовский 1674$ (-24$).
Изменение предложений по районам: В июне предложение прибавилось только в Бостандыкском районе (+48 квартир или +0.67%). В остальных районах наблюдается уменьшение предложения. Лидерами падения являются Турксибский (-2.94%) и Жетысуский (-2.84%) районы.
Доли рынка: (в порядке убывания долей) Бостандыкский 25.77% (+0.39%), Ауэзовский 21.91% (-0.04%), Алмалинский 19.33%(+0.04%), %), Медеуский 12.75% (+0.04%), Жетысуский 11.90% (-0.25%), Турксибский 8.33% (-0.18%).

ГОРОД В ЦЕЛОМ

Общегородской индекс в июне уменьшился на 8$ (-0.36%) и остановился на уровне 2226$. Для сравнения – в мае изменение индекса по отношению к апрелю было -42$ (-1.85%). В июне наблюдается существенное замедление темпов падения индекса.
За июнь предложение уменьшилось на 234 квартиры (-0.84%). В мае относительно апреля предложение выросло на 2483 квартиры (+9.75%). Похоже, что в апреле был годовой максимум предложения, и, с началом летнего периода, рынок продажи квартир начал постепенно сжиматься.

Слагаемые общегородского индекса

Общегородской индекс формируется под воздействием следующих факторов: изменение долей различных сегментов рынка (динамика предложения) и тренд индексов в этих сегментах.

Для понимания того, как формируется динамика общегородского индекса, город можно рассматривать в различных представлениях - как объект, разделяющийся или только по типам, или только по форматам, или только по районам.

В конкретном представлении в каждой составляющей происходит изменение среднего индекса и ее доли рынка. Изменение общегородского индекса является результирующим всех изменений индексов и объемов каждой составляющей представления.
В таком подходе появляется возможность выделить в динамике общегородского индекса влияние составляющих рынка для различных представлений.

В табл. 2 показаны значения слагаемых общегородского индекса в различных представлениях. Значения слагаемых округлены до целых чисел.

 

табл. 2    
представление составляющая рынка Вклад составляющей
(в $/кв.м)
  панель +2
по типам кирпич -54
  монолит +44
  1-комн. -6
по форматам 2-комн. -6
  3-комн. -13
  4-комн. +14
  5-комн. +3
  Алмал. -3
по районам Жетыс. +10
  Ауэзов. -5
  Медеус. -3
  Турксиб. +2
  Бостан. -9

Город как совокупность типов строения: результирующее изменение индекса за июнь (- 8 $) складывается из изменений в панельном (+2$), кирпичном (-54$) и монолитном (+44$) сегментах. Видно, что общее небольшое изменение общегородского индекса получилось как результат больших примерно одинаковых по величине, но разнонаправленных трендов кирпича и монолита.
Результирующая динамика общегородского индекса + 2$ (панель) - 54$ (кирпич) + 44$ (монолит) = - 8$.

Город, как совокупности форматов: отрицательный вклад в динамику общегородского индекса внесли 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, положительный 4- и 5-комнатные.
Результирующая динамика общегородского индекса - 6$ (1-комн.) - 6$ (2-комн.) - 13$ (3-комн.) + 14$ (4-комн.) + 3$ (5-комн.) = - 8$.

Город, как совокупность районов: два района (Жетысуский и Турксибский) "тянули" общий индекс вверх, остальные – вниз.
Результирующая динамика общегородского индекса - 3$ (Алмал.) + 10$ (Жетыс.) - 5$ (Ауэз.) - 3$ (Медеус.) + 2$ (Турксиб.) - 9$ (Бостан.) = - 8$.

Город: динамика кластеров

На Рис. 9 изображены распределения общегородского предложения по индексу для мая и июня. Рассмотрим месячную динамику предложения в терминах кластеров.

Первый кластер (1000$…1800$): объем вырос, средний индекс остался практически неизменным.

Второй кластер (1800$...3000$): объем значительно уменьшился, средний индекс упал примерно на 100$.

Третий кластер (4000$...5000$): кластер расширился, его объем несколько увеличился, среднее значение индекса увеличилось примерно на 150$-200$.

Выводы из анализа кластеров:
- первый кластер сегодня это "островок стабильности", его средний индекс не меняется, объем немного увеличился;
- изменения во втором кластере несут "отрицательное" воздействие на итоговый индекс;
- дорогой "элитный" кластер явно сместился вправо и наполняющие его квартиры ощутимо подорожали.

Выводы по городу:
- рынок самого дешевого жилья находится в спокойном состоянии, цены и объем предложения практически не меняются;
- в области средних индексов наблюдается спад предложения при небольшом уменьшении стоимости квадратного метра жилья;
- "элитные" квартиры присутствуют на рынке в виде особой группы, предложение в которой не меняется, а цены постепенно растут.

 

РЫНОК АРЕНДЫ

В таблице 3 приведены данные по стоимости аренды и предложению для квартир различного формата. Указаны абсолютные и относительные изменения за период май-июнь.

 

табл 3 май   июнь          
  цена к-во цена к-во динам. цен динам.
цен %		 динам. предл. динам. предл. %
1-комн 557 5148 537 4671 -20 -3,59 552 13,40
2-комн 937 5336 882 4653 -55 -5,87 384 9,00
3-комн 1469 3456 1380 2788 -89 -6,06 23 0,83
4-комн 2563 794 2461 573 -102 -3,98 -63 -9,92

Для оценки динамики рынка аренды можно, по аналогии с рынком продаж квартир, ввести понятие общего индекса аренды. Для этого нужно представить весь рынок аренды как совокупность форматов. Тогда общий индекс аренды можно вычислить как сумму произведений долей различных форматов на соответствующие средние стоимости аренды. Тренд индекса показывает общую динамику рынка аренды.

Динамика общего индекса: для мая индекс аренды был равен 1016$, в июне он достиг величины 936$. Падение индекса аренды на июнь составило 80$ или -7.92%. За июнь рынок аренды существенно подешевел.

Динамика рынка: Из таблицы 3 видно, что арендная стоимость для всех форматов в июне значительно снизилась. Самое сильное падение стоимости аренды наблюдается для 3-комнатных квартир (-6.06%), менее всех подешевели 1-комнатные (-3.59%).

Структура предложения: Структура предложения в июне такова (в порядке убывания долей): 1-комнатные 36.872% (+1.88%), 2-комнатные 36.68% (+0.47%), 3-комнатные 21.98% (-1.48%), 4-комнатные 4.52% (-0.87%). Средняя комнатность сдаваемой квартиры уменьшилась на 0.051 с 1.993 (май) до 1.942 (июнь).

 

Николай СТЕКОЛЬНИКОВ, аналитик