На рынке недвижимости Казахстана всё чаще встречаются объявления о продаже квартир по переуступке.

Для покупателей это звучит заманчиво: цена обычно ниже, чем у застройщика, а ждать сдачи дома остаётся меньше. Но такая сделка имеет свои особенности и риски. 

Рассказываем обо всём подробно.

Что такое переуступка

Пока дом строится, дольщик не может продать квартиру, ведь права собственности ещё не зарегистрированы. Поэтому он продаёт право требования.

Проще говоря, первый покупатель отказывается от своих прав, и они переходят к новому владельцу.

По словам Тимура Калиева, руководителя отдела продаж сервиса «Крыша Агенты» (Krisha.kz), переуступка — нормальный инструмент рынка. Она позволяет покупателям найти выгодные варианты. Но важно понимать нюансы.

Почему таких сделок стало больше

Эксперт отмечает несколько причин:

  • Бум новостроек в Астане. Здесь вводят в эксплуатацию почти в два раза больше жилья, чем, например, в Алматы. Поэтому именно в столице больше предложений по переуступке.
  • Рост цен на жильё. Инвесторы стремятся продать квартиру до сдачи дома, зафиксировать прибыль и вложиться в новый проект.
  • Дорогая ипотека. Базовая ставка Нацбанка остаётся высокой — 16.5 %. Банковские кредиты обходятся дорого, покупатели ищут более дешёвые варианты и квартиры по переуступке иногда выходят выгоднее.
  • Личные обстоятельства дольщиков. Кто-то меняет планы или срочно нуждается в деньгах. В таких случаях квартиру могут продать даже без наценки.
  • Подрядчики. Некоторые строительные компании рассчитываются с подрядчиками квартирами. Те, в свою очередь, продают их дешевле, чем сам застройщик, чтобы быстрее получить деньги.

Тимур Калиев, руководитель отдела продаж сервиса «Крыша Агенты» (Krisha.kz)  
 — Главное преимущество для покупателя — цена.
Квартира по переуступке обычно дешевле, чем на рынке готового жилья. Разница может достигать в среднем 20–30 %.
При этом жильё уже почти достроено, и ждать сдачи остаётся недолго, ведь в среднем дома строят и сдают в эксплуатацию за полтора-два года. 

На что обратить внимание при сделке

Чтобы сделка прошла безопасно, нужно тщательно проверить:

— Статус застройщика. У него должно быть разрешение на привлечение денег дольщиков. Проверить можно на сайте Казахстанской жилищной компании.

— Договор. Желательно именно договор долевого участия (ДДУ) с пунктом о возможности переуступки. Некоторые застройщики берут комиссию или вовсе запрещают такие сделки.

— Долги дольщика. У продавца не должно быть задолженностей перед застройщиком. Это подтверждают платёжки и акты. Если продавец — юрлицо, например подрядчик застройщика, нужно удостовериться, что он выполнил обязательства. Запросите в стройкомпании акт выполненных работ и проверьте.

Как правильно оформить сделку

  • Получите согласие застройщика, если оно требуется.
  • Все расчёты проводите прозрачно: через банковский счёт или с распиской.

Есть два варианта оформления:

  1. Если у продавца есть ДДУ, то переуступка оформляется договором между застройщиком, первым дольщиком и покупателем. Договор обязательно заверяет нотариус. Обычно сделка проходит прямо в офисе застройщика, у которого есть партнёры-нотариусы.
     
  2. Если вместо ДДУ у продавца другой договор (инвестирования, бронирования, предварительный), то оформляют дополнительное соглашение. В нём прописывают о переходе прав требования от первого дольщика к новому владельцу. Такое соглашение обязательно регистрируется у застройщика.

Сделку лучше оформлять прямо в офисе застройщика. Там безопаснее проводить расчёты между дольщиком и покупателем, особенно если передаётся крупная сумма наличными.

Важно: Участие в стройке через договоры инвестирования, бронирования и т.д. — рискованно для покупателя. Закон допускает только ДДУ, именно он максимально защищает дольщика. Поэтому по возможности нужно избегать "серых" схем.

Плюсы и минусы для покупателя при переуступке

Плюсы:
— цена ниже рыночной;
— возможность купить квартиру в ЖК, где у застройщика уже нет свободных лотов;
— меньше ждать — дом на финальной стадии стройки;
— квартира считается новой и защищена гарантиями застройщика.

Минусы:
— перенос сроков сдачи дома;
— возможные конфликты с застройщиком;
— низкое качество строительства;
— слишком низкая цена может быть сигналом проблем.

Вывод
Переуступка — это реальный рабочий инструмент рынка. Она помогает покупателям сэкономить, а инвесторам и дольщикам — быстрее вернуть деньги. Но, как и любая сделка с недостроенным жильём, она требует внимательности. Нужно проверить застройщика, условия договора и согласие сторон.

Полезные материалы:
Акции от застройщиков: квартиры со скидкой в Алматы
В каких ЖК Казахстана безопасно покупать квартиры
Новостройка или вторичка: что выбрать в 2025 году