Так бывает: купили квартиру у застройщика, ждёте сдачи дома, а срок переносится снова и снова.
Krisha.kz узнала, законны ли такие переносы, когда застройщик обязан платить неустойку и как этого добиться. За ответами журналисты сайта обратились к юристу компании FIRST IN LAW.LTD Мире Ракишевой. 

Где узнать срок сдачи дома? 

Для начала расскажем, что единственный документ, который может дать покупателю квартиры в строящемся ЖК полную защиту от потери средств — это договор долевого участия (ДДУ), который заключается на основании типового договора.

В типовом договоре сказано, что уполномоченная компания в соответствии с проектно-сметной документацией обеспечивает в срок до _____ 20_ года строительство ЖК и при наличии зарегистрированного акта приёмки в эксплуатацию в течение 60 календарных дней передаёт дольщику его долю — жилое/нежилое помещение в ЖК.
Поэтому срок сдачи дома очень важен.

Как правило, конкретный срок сдачи дома указывают именно в ДДУ.
Также есть варианты, когда пишут номер квартала, но это чаще практикуется в рекламе ЖК, а также в предварительных договорах или договорах цессии, бронирования. 

Типовую форму ДДУ можно посмотреть здесь. 

Почему важен ДДУ? 

  • Наличие договора подтверждает, что застройщик/уполномоченная компания работает по закону, имеет средства и возможности для строительства дома. 
  • Уполномоченная компания имеет право заключать ДДУ с дольщиками при условии организации строительства одним из следующих способов: 
    — наличие гарантии Единого оператора жилищного строительства АО «Казахстанская жилищная компания»; 
    — участие в проекте банка второго уровня; 
    — после возведения каркаса жилого дома. 
  • ДДУ считается заключённым с момента его постановки на учёт уполномоченной компанией в местном акимате по месту нахождения ЖК, а дольщику выдаётся выписка, подтверждающая факт постановки на учёт. Только после регистрации ДДУ считается действительным. 
  • Если уполномоченная компания по какой-либо причине не сможет достроить ЖК, то завершение строительства осуществляется в соответствии с законом о ДДУ.

Проверить застройщика/уполномоченную компанию на наличие гарантии от Единого оператора можно на сайте жилищного портала, а также позвонить в акимат по разрешениям МИО/участия БВУ. 

Что такое договорная неустойка, пеня, компенсация? 

Неустойка по ДДУ — это законное право дольщика получить денежную компенсацию за задержку сдачи дома. 

Размер неустойки оговорён в типовой форме договора. Это 0.1 % от суммы, уплаченной дольщиком за каждый день просрочки. 

Однако есть исключения, когда неустойка не выплачивается: 
— дольщик нарушал условия, размер и сроки оплаты;
— не истекло трёхкратное продление срока строительства по три месяца каждый от срока, указанного в проектно-сметной документации, итого 9 месяцев;
— при наступлении гарантийного случая, например банкротство застройщика. Тогда начисление пени приостанавливается. 

Допустим, что нарушений по оплате со стороны дольщика не было.
Для наступления гарантийного случая, как оказалось, нужны длительные процедуры, поэтому рассмотрим второй пункт с продлением срока подробнее.

Важно: застройщик по закону имеет право продлять срок сдачи дома три раза по три месяца. Но об этом он обязан уведомить дольщика.

— Некоторым застройщикам дают по 3 месяца, кому-то сразу 9 месяцев. Во всех случаях застройщик и уполномоченная компания должны предоставить Единому оператору или акимату документально подтверждённое обоснование переноса сдачи дома: погодные условия, проблемы с передачей инженерных сетей и т. п., а также уведомить дольщика о продлении сроков строительства, — разъяснила юрист. 

Но если 9 месяцев прошли, а дом не сдан в эксплуатацию, и дольщик не получил квартиру, тогда можно потребовать денежную компенсацию за нарушение сроков передачи доли, то есть неустойку. 

Пример:
Если дольщик заплатил уполномоченной компании за квартиру 50 млн тенге, то размер однодневной неустойки составит 50 тыс. тенге. За месяц — 1.5 млн тенге. 

— Допустим, срок последнего продления закончился 31 декабря 2023 года, то с 1 января дольщик уже может начислять неустойку за каждый день просрочки. Её размер 0.1 % от уплаченной дольщиком суммы за каждый день просрочки. Однако на практике, в связи с тем что это договорные отношения и нет прямых ограничений в законе о ДДУ, застройщики могут указать верхний предел — не более 10 % от стоимости квартиры. При этом в судебной практике, к примеру, за 9 месяцев сумма неустойки будет урезаться, т. к. суд рассматривает иск с учётом требований разумности и справедливости. На практике очень сложно взыскать неустойку полностью, особенно если нет 10%-го предела. Например, дольщик может запросить неустойку 50 % от стоимости квартиры, но ни один суд не удовлетворит данные требования, — пояснила юрист. 

Как добиться выплаты неустойки? 

По закону сначала нужно написать досудебную претензию застройщику или уполномоченной компании и указать в ней:
— номер и дату заключения договора о долевом участии;
— срок ввода объекта в эксплуатацию;
— требование оплатить договорную неустойку. 

Однако, как отметила эксперт, досудебная претензия, как правило, ничего не решает и добиться реальных выплат можно только через суд. 

Что делать, если дольщик купил квартиру не по договору долевого участия? 

Не секрет, что многие застройщики продают квартиры в строящихся ЖК не по договорам долевого участия. 

Но даже если квартира куплена по предварительному договору, цессии или бронирования и т. д., у дольщика всё равно есть возможность получить неустойку. 

— Сейчас дольщики готовы подписывать любые договоры, закрывают глаза, что это не ДДУ, довольствуются тем, чтобы закончили строительство. Это большой риск для покупателей. Но и с такими видами договоров тоже можно взыскать неустойку, поскольку это всё равно договорные обязательства между сторонами, и суды рассматривают их, — заметила Мира Ракишева. 

Как грамотно составить иск в суд? 

Исковое заявление составляется по числу ответчиков и третьих лиц. К нему прилагается копия досудебной претензии и договора о долевом участии либо другого, который есть у дольщика. 

При подаче иска потребуется уплатить госпошлину. За взыскание неустойки — 1 % от её размера.

В обоих случаях (досудебное и судебное урегулирование спора) рекомендуется воспользоваться услугами грамотных юристов для достижения требуемого результата. 

Резюме: 
— Дольщик должен выполнять свои обязательства, иначе у застройщика будет законное право отказать в компенсации. 
— Неустойку за просрочку получить можно, но сложно. Потребуется составить иск в суд и заплатить госпошлину. Нужно соблюсти все условия, выдержать 9 месяцев, не требовать баснословных сумм. 
— Желательно покупать квартиру по ДДУ, поскольку права и законные интересы дольщика защищены законом о ДДУ. 

Полезные статьи: 
Как проверить застройщика 
В каких ЖК безопасно покупать квартиры