Что происходит на рынке недвижимости Казахстана в 2024 году? Как изменятся цены во второй половине года на первичное и вторичное жильё?
Ответы на эти и другие вопросы Krisha.kz узнала у экспертов рынка.

Коротко о главном:
— Без больших экономических потрясений цены на первичку будут повышаться в пределах 0.5-1 % в месяц.
— Цены на первичку зависят от импортных материалов, так как большую часть покупают за рубежом.
— Ипотеки «Отау» и «Наурыз» не окажут большого влияния на спрос и цены на жильё. Этих программ недостаточно для полномасштабного восстановления активности в строительном секторе.
— Если застройщикам не будут выгодны ипотеки «Отау» и «Наурыз», они могут отказаться от участия в них.
— На вторичном рынке одни эксперты ожидают роста цен на 1–3 % к сентябрю, другие прогнозируют стагнацию, особенно в Алматы.

Что сейчас с рынком и ценами

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
 — Лето — время отпусков, и многие предпочитают инвестировать не в недвижимость, а в отдых. Это приводит к снижению спроса и влияет на количество сделок.

Снижение активности летом естественно, но последние данные по сделкам свидетельствуют о стабильности рынка. В мае оформили 31 071 сделку, это немного меньше, чем в апреле — 31 248. 

Летом застройщики чаще запускают акции и скидочные программы, чтобы привлечь активных покупателей. 

Руководитель Управления корпоративных финансов BI Group Нурлан Онгарбаев 
 — Состояние рынка жилья в Казахстане можно охарактеризовать как динамичное. Наблюдается постоянный спрос как на новостройки, так и на вторичку. Это связано с растущим числом молодых семей, увеличением числа мигрантов и развитием госпрограмм.

На первичном рынке на спрос влияет сезонность, экономика, изменения в законодательстве и пр. Иногда его стимулируют рассрочками, акциями, субсидиями или удешевлением ипотек. Однако это может привести к созданию «пузыря» или увеличению долговой нагрузки населения. Поэтому важно, чтобы меры поддержки соответствовали реалиям и потребностям рынка, не перегревали его. 

Вячеслав Лазарев, генеральный директор Группы компаний Renome
 — Несмотря на позитивную динамику по вводу жилья, мы видим, что инвестиции в жилищное строительство начали падать.

Застройщики всё менее активно берутся за новые проекты. Причины этому — снижение рентабельности из-за роста себестоимости материалов, сложности с инженерными сетями, а также трудности продаж из-за дефицита ипотек.

В то же время наблюдается активный спрос со стороны населения: количество сделок хоть и уменьшилось в мае к апрелю, но в сравнении с аналогичным периодом 2023 г. увеличилось примерно на 20 %. Городами — лидерами по продажам квартир являются Алматы, Астана и Караганда.

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана
 — На вторичном рынке статистика сделок начинает выправляться. Особенно заметен рост с апреля.

Спрос есть всегда. Другой вопрос — возможности клиентов купить свои желанные квадратные метры без ипотек.

В то же время именно сейчас, из-за сезона, количество покупателей на вторичном рынке немного поредело. Хотя условия для покупки квартир сейчас очень хорошие: на рынке много вариантов, цены коснулись своего дна в этом году. 

Эльдар Шамсутдинов, экономист, автор блога commentariuskz
— Активность на рынке жилья в целом увеличилась. Сравним показатели с января по май 2024 года с аналогичным периодом 2023-го. Количество сделок купли-продажи выросло на 16.4 %. Наибольший рост показали Астана (+30.5 %), Алматы (+29.7 %) и Шымкент (+28.7 %).

Динамика цен на первичном и вторичном рынке сильно разнится. Первичка подорожала (+2.2 %), вторичка подешевела (—2 %). Это, безусловно, говорит об эффекте ипотечных программ на поддержку спроса. 

Несмотря на продолжающееся ежемесячное падение цен на вторичное жильё, динамика постепенно выходит в положительную зону, что говорит о постепенном восстановлении спроса по мере роста доходов населения.

Цены меняются в зависимости от регионов. В Астане цены выросли меньше (+1.4 %), чем по РК (+2.2 %). То есть объёмы вводимого жилья (+17.3 %) в большей степени удовлетворяют спрос со стороны населения. Цены на вторичное жильё снизились на 0.3 %. 

В Алматы цены на первичном рынке выросли на 3.6 %, поскольку предложение более ограниченно (+8.1 %) — акимат города активно препятствует массовой застройке, а спрос со стороны населения остаётся высоким. В то же время цены на вторичном рынке снизились на 5.7 %, что, скорее всего, связано с отсутствием реального платёжеспособного спроса и эффектом высокой базы прошлого года. 

Инвесторы готовы продавать, поскольку вложения в недвижимость Алматы становятся всё менее рентабельными по мере снижения цен на аренду и общего снижения спроса.

Что будет с ценами во втором полугодии

Виктор Микрюков: По ценам на первичное жильё считаем, что в случае отсутствия значительных экономических колебаний продолжится устойчивый ежемесячный рост в пределах 0.5-1 %.

Нурлан Онгарбаев: На первичном рынке ценообразование зависит от ряда факторов, включая спрос, предложение, состояние экономики, инфляцию, сезонные колебания. Однако важную роль играют затраты на стройматериалы, технику и рабочую силу.
Цены на первичном рынке привязаны к импортным стройматериалам, поскольку большую их часть мы покупаем за рубежом.
Прогнозировать изменение цен на жильё достаточно сложно. Это зависит от экономической ситуации, политической обстановки, спроса и предложения на рынке недвижимости и др. В целом можно ожидать некоторого роста во второй половине 2024 года. Рост цен может быть как резким, так и равномерным. Возможно, в некоторых регионах цены на жильё могут увеличиться более значительно, чем в других. 

Вячеслав Лазарев: Заметный рост цен может наблюдаться в Астане: более чем на 10 % к концу этого — началу следующего года. Причина — снижение объёмов строительства и, как следствие, дефицит жилья.

Ерлан Сундетбаев: В части прогнозов этот год более понятный, стабильный. Резких скачков или падения цен ожидать не приходится. Есть небольшая стагнация, просадка цен и спроса в Астане. В Алматы рынок возвращается к привычным оборотам после землетрясения. Продавцы надеются на подъём спроса. Готовность к снижению цен особенно заметна в сегменте эконом- и комфорт-класса. Они достаточно быстро реагируют на рыночную ситуацию. Во второй половине 2024 года ожидается небольшое повышение цен на 1–3 % ближе к сентябрю. 

Эльдар Шамсутдинов: Любые изменения на рынке, в том числе изменение курса тенге, вынуждают поставщиков повышать цены, чтобы покрыть возможные издержки. Поэтому, конечно, изменения курса вызовут определённые отклонения в расценках застройщиков. 
Вторичный рынок более дедолларизован и более ориентирован на внутренние факторы: доходы населения и уровень инфляции. 
Во втором полугодии цены на новое жильё, как ожидается, будут умеренно расти как в силу реализации ипотечных программ, так и из-за восстановления доходов населения. Но на вторичном рынке, скорее всего, будет наблюдаться стагнация, особенно в Алматы.

Будут ли банки снижать ставки по ипотеке

Эльдар Шамсутдинов: Банки не заинтересованы их выдавать в принципе, а снижать ставки тем более. В условиях практической монополизации рынка ипотеки Отбасы банком коммерческие банки не пытаются предоставить конкурентоспособные продукты, предпочитая переключиться на надёжные и прибыльные краткосрочные займы: потребительские, бизнес, автокредитование. 
С другой стороны, БВУ могут развернуться в сторону бизнес-ипотеки и других инструментов из-за увеличения коэффициента долговой нагрузки населения.

Какое жильё чаще покупают

Виктор Микрюков: Большим спросом в стране пользуются двухкомнатные квартиры площадью 60–70 кв. м и трёхкомнатные площадью 85–100 кв. м в жилых комплексах комфорт-класса. Ценой от 27 до 39 млн тг.

Нурлан Онгарбаев: Наиболее востребованы двухкомнатные квартиры — 37 % от всех продаж. Далее следуют однокомнатные — 35 %. Замыкают тройку лидеров трёхкомнатные — 17 % продаж. Четырёхкомнатные выбирают лишь 9 % клиентов.

Вячеслав Лазарев: Наиболее востребованными остаются одно-двухкомнатные квартиры, приобретаемые молодыми семьями до 35 лет через ипотеку в Отбасы банке.

Портрет покупателя

Виктор Микрюков: Портрет покупателя несильно изменился за последнее время. Это молодые семьи, где возраст супругов варьируется от 28 до 40 лет. У значительной части есть дети, что стимулирует потребность в более просторной квартире или доме. Во многих семьях оба супруга работают, что увеличивает общий семейный доход и, соответственно, покупательскую способность.

Нурлан Онгарбаев: Средний возраст клиента, приобретающего жильё в сегментах «Стандарт» (эконом. — Прим. ред.), «Комфорт», «Комфорт +», составляет 42–43 года. Для более дорогих сегментов возраст несколько выше. Более 70 % клиентов — семейные люди, у подавляющего большинства есть дети.

Ерлан Сундетбаев: В портфеле сделок нашего агентства превалирует ипотека. На первичном рынке лидирует Отбасы банк. На вторичном — Отбасы, БЦК и Народный банк.

Как новые ипотеки «Отау» и «Наурыз» повлияют на рынок жилья

Виктор Микрюков: Активные продажи по новым ипотекам «Отау» и «Наурыз» ещё не стартовали. Полноценное функционирование программ начнётся не ранее зимы. Несмотря на преимущества этих ипотек, существуют серьёзные риски, с которыми сталкиваются застройщики (главный — фиксация цен. — Прим. ред.).

Однако любой экономический стресс может вынудить застройщиков пересмотреть условия договорённостей, поскольку удержание низких цен при возрастающих затратах может стать невыгодным и даже невозможным. Застройщики могут выйти из программ, чтобы избежать финансовых потерь и банкротства.

Новые программы существенно не повлияют на рынок недвижимости. Они не рассчитаны на улучшение жилищных условий и массовую покупку вторичного жилья. Это подчёркивает необходимость более всесторонней политики, которая бы учитывала разнообразие потребностей населения.

Нурлан Онгарбаев: Реализация программ «Наурыз» и «Отау» приведёт к незначительному увеличению числа сделок. Если учесть, что в 2023 году заключили 370.5 тысячи операций, то дополнительные 12–14 тысяч не окажут кардинального влияния на развитие строительного сектора в масштабах страны. Резкого роста цен на недвижимость не будет.

Программы «Наурыз» и «Отау» незначительно оживят рынок в категориях комфорт-класса и стандарт-класса. Ипотечный рынок не изменится, программы слишком узкие. Например, требование по отсутствию собственного жилья в течение пяти лет, наличие депозита в банке и прописки в определённых регионах исключили часть потенциальных покупателей.

Вячеслав Лазарев: Введение новых программ «Отау» и «Наурыз» хоть и окажет позитивное воздействие на спрос, но эффект будет незначительным. Этих программ недостаточно для полномасштабного восстановления активности в строительном секторе.

На рынке отсутствует ипотека для среднего класса и явно не хватает альтернативных банков и их продуктов. Более того, новые программы имеют ограничения в части стоимости приобретения жилья и больше направлены на строительство экономсегмента. Это может негативно сказаться на архитектурном облике городов и комфортности проживания. 
Населению не хватает доступной ипотечной программы. Только 27 % всех сделок проходит через ипотечные механизмы. Для сравнения: в РФ этот показатель более 50 %, в США — более 60 %.

Ерлан Сундетбаев: Ипотеки «Отау», «Наурыз», стимулирующие первичный рынок, имеют два узких горлышка. Это критерии одобрения заявок и количество предложений на рынке — подходящих квартир мало. Суммарно программами, в том числе «7-20-25», смогут воспользоваться около 20 тысяч казахстанцев. 
На рынок вторичного жилья эти программы несильно повлияют. Рост цен больше возможен из-за инфляции, обесценивания тенге, подорожания стройматериалов.

Эльдар Шамсутдинов: «Отау» и «Наурыз», в определённой степени смогут поддержать спрос на новое жильё эконом- и комфорт-класса, особенно в регионах. Более того, их эффект будет точечным, учитывая ограничения и требования к заёмщикам, например наличие депозита с минимальным сроком 18 месяцев на момент подачи заявки по «Отау».

Общий эффект «Отау» на первичном рынке может быть ограниченным, поскольку значительная часть вводимого жилья в крупных городах (Астана и Алматы) может просто не подойти по критериям из-за высокой цены (максимальная сумма кредита по условиям — 30 млн. — Прим. ред.).

Есть вероятность, что цены на первичном рынке будут менее привлекательными по сравнению со вторичным, поскольку объём предложения на вторичке продолжает расти, а цены — падать, тогда как себестоимость строительства для застройщиков растёт, а спрос остаётся ограниченным.

В результате продажи на рынке нового жилья будут полностью поддерживаться ипотечными программами, тогда как платёжеспособный спрос переключит своё внимание на вторичный рынок. Для застройщиков такой сценарий в любом случае обернётся сокращением маржинальности — им нужно будет либо снижать цены и ждать восстановления рынка недвижимости, либо лоббировать включение вторичной недвижимости в жилищные программы.

Какие трудности есть у застройщиков

Виктор Микрюков: Относительно объёмов строительства уже два года наблюдаем, что проектов становится меньше, как и строительных компаний, их число тоже сокращается. К примеру, в мае в Астане ввели 1.8 тыс. квартир. Это минимум за полтора года. Показатель сильно снизился как в месячном — на 55 %, так и годовом выражении — на 40 %.

Нурлан Онгарбаев: У застройщиков сейчас много сложностей. Основные — экономическая нестабильность, изменения в мировой экономике, снижение цен на нефть и другие ресурсы, а также политические и социальные факторы. Большим вызовом стала нехватка квалифицированных кадров, что может негативно сказаться на качестве и сроках выполнения работ.

Некоторые компании сталкиваются с проблемами в получении финансирования для проектов, что также замедляет их развитие. С начала года часть застройщиков была вынуждена сократить количество проектов или даже заморозить строительство из-за указанных выше проблем. 

Для преодоления этих трудностей строительные компании должны активно развивать свои бизнес-модели, улучшать управление проектами, качество своих услуг и искать новые источники финансирования. Важно развивать партнёрство с государством и другими организациями для поддержки отрасли и создания благоприятного инвестиционного климата.