Покупка земельного участка всегда требует тщательного анализа документов. Важно убедиться, что продавец имеет право на продажу и объект полностью соответствует вашим потребностям. Рассказываем, какие документы запросить и на что обратить внимание при выборе участка.

Какие документы должны быть у продавца

У собственника на участок должно быть два вида документов: правоустанавливающий и идентификационный.

К правоустанавливающим относятся:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • постановление исполнительных органов о выдаче участка (например, акимата);
  • свидетельство о наследстве;
  • решение суда.

Обязательное требование к любому из этих документов — госрегистрация права собственности.

Как понять, что продавец — владелец участка

Чтобы убедиться в том, что продавец действительно собственник участка, попросите у него справку об обременениях (на госпорталах услуга называется «Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость»).

Заказать её он может:
— через мобильное приложение еGov;
— на портале «электронного правительства» (вход через СМС-пароль или ЭЦП).

Заявка обрабатывается максимум 15 минут. То есть пока вы смотрите участок, документ будет готов.

Сверьте данные удостоверения личности продавца с данными, указанными в справке.

Также в справке указано, нет ли ареста на участке (например, идут судебные разбирательства) или обременения (если участок служит залогом по кредиту в банке).

Если есть обременения, например наложен арест, то собственник не имеет права на продажу.

Госакт — основной документ на участок

К идентификационным документам на участок относится государственный акт на землю, или, проще говоря, госакт. Именно в нём указаны все сведения об участке. Изучите каждый пункт.

В госакте должно быть прописано право собственности продавца на участок.

Также в нём указаны:

  • Кадастровый номер участка — сверьте номер с указанным в правоустанавливающем документе. Они должны быть одинаковыми.
  • Сведения о делимости или неделимости участка. Если участок делимый, то это значит, что участок можно будет разделить, например на одном построить дом, а второй — продать.
  • Целевое назначение — если планируете приобрести землю для строительства дома, в графе «Целевое назначение» должно быть указано: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) либо ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

Дачный участок не подходит для строительства дома

Участок с целевым назначением садоводство — это дача.
Дачный участок непригоден для постоянного проживания. Дом, построенный на садоводческих территориях, нельзя будет оформить как жилой. Постоянная прописка в нём также невозможна.

Как узнать точные границы участка

В госакте начерчен план участка с указанием местонахождения и размеров, а также площади.
Если видно, что форма участка отличается от плана — это повод насторожиться.

Если есть сомнения по границам или площади, можно запросить схему расположения земельного участка и копию земельно-кадастровой карты.

Для этого нужно обратиться в управление земельных отношений либо ГосНПЦзем (Государственный научно-производственный центр земельного кадастра). Сделать это может сам продавец-владелец или покупатель, если собственник участка даст ему доверенность на получение сведений в госорганах.

Чтобы определить точные границы участка, нужно вызвать техника из РГП «НПЦзем», а затем запросить географические координаты участка и проверить данные по GPS-навигатору.

Да, понадобится время, но зато исключите риски.

На что обратить внимание при выборе участка

Есть несколько факторов, на которые нужно обратить особое внимание.

  1. На участке или рядом с ним протекает река, есть водохранилище или парковая зона.
  2. Через участок проходит газовая труба, столбы электропередачи либо телефонной связи.

В этом случае вполне возможно, что участок стоит на красной линии или территория захвачена незаконно (выдвинут забор).

Не попадает ли участок под госизъятие

В некоторых регионах местные управления архитектуры публикуют карты, где отмечены земли, которые планируют изъять для строительства дорог, развязок, соцобъектов и т. п.

Например, в Алматы можно зайти на сайт управления архитектуры и градостроительства almaty.uaig.kz.

Для получения информации нужно указать кадастровый номер участка.