Рассказываем, на что смотрят банки, перед тем как выдать ипотеку, почему могут отказать и как повысить шансы на положительное решение.

Оглавление:
Что такое кредитный скоринг
Как банки оценивают заёмщиков
Основные параметры скорингов
Что делать, если нет кредитной истории
Как узнать свой кредитный рейтинг
Рекомендации: как повысить шансы на получение ипотеки

Что такое кредитный скоринг

Для оценки надёжности заёмщиков банки используют автоматические скоринговые системы. Они состоят из 20–30 параметров, по каждому начисляются баллы, которые в итоге суммируются. Чем выше оценка, тем более надёжным считается клиент.

Скоринговые системы банков в целом схожи, но есть и индивидуальные параметры. Полные перечни не разглашаются, так как являются коммерческой тайной банков и связаны с персональными данными заёмщиков.

Как банки оценивают заёмщиков

— Каждый банк разрабатывает свои критерии оценки заёмщиков и определяет главенствующие. В основном это официально подтверждённый доход, кредитная история, наличие просрочек, имеющаяся долговая нагрузка. Остальные параметры каждый банк рассматривает в соответствии со своей политикой кредитования, — рассказала Krisha.kz глава блока по работе с физлицами Первого кредитного бюро (ПКБ) Индира Карлыбаева.

Основные параметры:

Кредитная история
Банк оценивает историю погашения кредитов: были ли просрочки, какие кредиты заёмщик брал раньше и как их обслуживал. Чем лучше кредитная история, тем выше вероятность одобрения ипотеки.

  • Уровень дохода

Банк проверяет текущий доход заёмщика и его стабильность. Это один из важнейших факторов, поскольку банк должен убедиться, что у человека хватит средств для регулярного погашения ипотечных платежей.

  • Платёжеспособность (соотношение доходов и расходов)

Банки проверяют не только доход, но и обязательные расходы: другие кредиты, коммунальные платежи, алименты и т. д. Важно, чтобы после выплаты всех обязательств у заёмщика оставались средства на жизнь.

Ипотека на первичку: условия всех банков Казахстана

  • Коэффициент долговой нагрузки

По законодательству РК отношение долговых обязательств к доходу не должно превышать 50 %. В идеале предпочтительнее 30–40 %, так больше шансов на одобрение займа.

Как подготовиться к ипотеке

  • Трудовой стаж и занятость

Важен стаж на текущем месте работы и общая профессиональная стабильность. Долговременная занятость в одной компании или в одной отрасли считается положительным фактором.

  • Возраст заёмщика

Банки обычно предпочитают клиентов в трудоспособном возрасте. На момент завершения срока ипотеки заёмщик должен быть не старше определённого возраста, например 60–63 года.

Ипотека на вторичку: условия всех банков РК

  • Размер первоначального взноса

Чем больше сумма, которую вы готовы внести в качестве первоначального взноса (обычно от 20 %), тем меньше рисков для банка. Это может повысить вероятность одобрения кредита.

  • Тип и стоимость приобретаемой недвижимости

Банк оценивает объект недвижимости, который вы собираетесь купить. Если квартира или дом находятся в хорошей локации и имеют рыночную стоимость, это увеличивает шансы на одобрение ипотеки.

  • Наличие поручителей или созаёмщиков

Если у вас есть созаёмщики, банк может положительно оценить дополнительный доход, что увеличивает вероятность одобрения.

Банки обращают внимание не только на кредитную историю, но также на просроченные штрафы или коммунальные платежи. На скоринговый балл могут влиять активность заёмщика в социальных сетях и использование мобильной связи.

Если нет кредитной истории, то это может серьёзно помешать оформлению ипотеки.
— Если у человека нет кредитной истории, банку очень сложно оценить заёмщика. Человек в этом случае как белый лист, поэтому сразу большую сумму могут не выдать. В таких случаях мы рекомендуем начать с небольших займов, вовремя их оплачивать и формировать таким образом положительную платёжную дисциплину, что будет хорошо влиять на вашу благонадёжность в глазах новых кредиторов, — добавила эксперт ПКБ.

Можно ли самостоятельно узнать свой кредитный рейтинг

Можно. Для этого нужно получить персональный кредитный рейтинг (ПКР), разработанный ПКБ.

ПКР — это оценка кредитоспособности заёмщика, основанная на его кредитной истории и других персональных данных, например, возрасте, семейном положении и т. д. В целом он схож с банковским скорингом.

Получить его можно на сайте ПКБ. Понадобится ИИН, любая платёжная карта или баланс на номере телефона. Стоимость рейтинга — 100 тенге.

По словам эксперта, получив кредитный рейтинг, можно узнать своё кредитное здоровье:
— Кредитный рейтинг очень эффективен для самостоятельного понимания своих возможностей. В нём показано, в какой цветовой зоне находится заёмщик (их пять — красная, оранжевая, синяя, светло-зелёная, тёмно-зелёная. Последние две говорят о хорошем рейтинге. — Прим. ред.), отображается персональный балл и его значение. Так называемый хороший рейтинг в ПКБ начинается от 700 и выше баллов.

ПКР состоит из следующих параметров:
— Долговая нагрузка — ежемесячные платы по действующим кредитам, сколько осталось платить.
— Наличие просрочек, текущих или допущенных в прошлом.
— Типы кредитов. Кредиты делятся на более и менее рисковые, также учитываются кредитные карты.
— Коэффициент долговой нагрузки.

В Бюро не стали раскрывать, в каком пропорциональном соотношении влияет тот или иной аппликационный параметр на кредитный рейтинг, но заметили, что скоринги, что рейтинг составлены на базе основных показателей.

Как повысить шансы на получение ипотеки

  • Своевременно погашать все обязательства, не только кредиты, но и коммунальные, и налоговые платежи, штрафы, алименты и т. д.
     
  • Регулярно проверять кредитную историю. Посмотреть кредитный рейтинг, а также кредитный отчёт. Последний можно получить один раз в год бесплатно. По запросу стоимость составляет 400 тенге. 
    Как проверить кредитную историю
     
  • При недостаточности дохода повышать его или воспользоваться помощью созаёмщиков.
     
  • Предоставлять в банки достоверную информацию. Не пытайтесь скрыть смену места работы, наличие кредитов, не завышайте размер дохода.
     
  • Накопите большой первоначальный взнос: чем он выше, тем лояльнее банки. Это поможет снизить ставку вознаграждения, сумму кредита в целом и переплату в итоге. Также накопление взноса даст возможность в целом проверить ваши силы, ведь ипотека — процесс на много лет, который потребует строгой финансовой дисциплины.
     
  • Заранее изучайте требования банков к залоговой недвижимости. Особенно важны год и материал постройки. Некоторые банки не принимают объекты даже с узаконенной перепланировкой, другие более лояльны в этом плане.
    Какие квартиры и дома нельзя купить в ипотеку
     
  • Подавайте заявки в разные банки. Одни банки более строги, но есть шанс, что в других одобрят ипотеку, если проходите по главным критериям.