Покупать ли квартиру в ипотеку для сдачи в аренду

Статьи: Покупать ли квартиру в ипотеку для сдачи в аренду
Автор: | Фото: shutterstock.com

Krisha.kz решила выяснить, окупает ли аренда ипотеку. Выгодно ли брать кредит на жильё, чтобы сдавать квартиру? Какую недвижимость лучше выбрать и за сколько лет окупится такое вложение.

Своя квартира по цене первоначалки

Итак, цель — купить квартиру в ипотеку и сразу же сдать её в аренду. При этом платежи по кредиту должны перекрываться арендной платой. Можно ли всё рассчитать так, чтобы через несколько лет получить в собственность квартиру, заплатив за неё, по сути, только первоначальный взнос.

С чего начать?

Оцените свои возможности и изучить рынок — это первоочередная задача. Чтобы оформить ипотеку, нужно иметь первоначальный взнос и дополнительную сумму на прочие расходы.

Сколько денег нужно?
— первоначальный взнос для ипотеки от 20 % от стоимости жилья;
— услуги оценщика — от 20 000 тенге;
— регистрация сделки у нотариуса, договор залога — 50 000 тенге;
— страховка залоговой недвижимости — от 20 000 тенге;
— обстановка квартиры необходимой мебелью и техникой — около 500 000 тенге.

Изучите рынок — посмотрите на Krisha.kz цены на продажу и аренду квартир.

Теперь можно обратиться в несколько банков и сделать предварительный расчёт.

Совет: попросите менеджера банка сделать несколько расчётов — на разный срок кредитования, например на 5, 7 и 10 лет. Это позволит наглядно увидеть размер платежей и переплату в каждом случае и поможет выбрать наиболее оптимальный вариант.

Наша цель — подобрать срок кредита так, чтобы арендная плата полностью перекрывала ежемесячный платёж по ипотеке.

Сколько платить по ипотеке

Для покупки в ипотеку под сдачу больше подходят рыночные ипотеки банков второго уровня (БВУ) либо собственные программы Отбасы банка.

Не будем вдаваться в подробности и расписывать все условия ипотечного кредитования (вся информация есть вот тут: Ипотека-2023: условия, ставки, платежи).

В банках второго уровня (БВУ) годовая ставка сейчас колеблется от 18 до 22 % годовых.

В Отбасы банке особенная система кредитования. Процентная ставка там в меньше, но нужно иметь 50 % суммы. Кроме того, первые три года проценты начисляются на всю стоимость квартиры.

Как сэкономить на ипотеке

Покрывает ли аренда ипотеку

А теперь самое интересное. Давайте считать. Для расчёта мы взяли средние цены на аренду и продажу квартир на вторичном рынке (за апрель, по данным аналитики Krisha.kz), а также ставку по кредиту 18 % и первоначальный взнос 30 %. Для примера возьмём 1-комнатную квартиру площадью 30 кв. м.

За сколько окупится ипотека арендой в Алматы

  • Средняя стоимость — 21.3 млн тенге (712 тыс. тенге за 1 кв. м).
  • Первоначальный взнос — 30 % (6.4 млн тенге).
  • Сумма займа — 14.9 млн тенге.
  • Средняя арендная плата — 200 тыс. тенге в месяц.

Чтобы аренда полностью перекрывала платёж по ипотеке, придётся взять кредит минимум на 7.5 лет. За это время общая сумма выплат составит 27.2 млн тенге, из них переплата — около 12.2 млн тенге.

Самая быстрая окупаемость в Алматы. При нынешних ценах и условиях кредитования ипотеку можно погасить арендными платежами всего за 7.5 лет.

На втором месте Астана, там срок окупаемости составляет чуть больше восьми лет.

А вот в таких городах, как Караганда, Костанай, Павлодар, Петропавловск, Уральск и Усть-Каменогорск, при нынешних ценах на покупку и аренду жилья полностью погасить кредит удастся только через 20 лет и более (максимальный срок кредитования составляет 20 лет или 240 месяцев).

Но при максимальном сроке кредитования переплата банку будет очень большой. Поэтому наиболее выгодный вариант такой: большую часть ипотеки погашать арендной платой, а остальное личными средствами. В этом случае кредит можно оформить на 10–12 лет и переплата будет существенно меньше.

В таблице ниже приведены примерные расчёты для городов РК.
 

Город Ср. цена аренды (тг) Ср. цена 1-комн. кв., тг Перв. взнос (тг) Срок выкупа (лет) Общая сумма выплат (тг) Переплата (тг)
Астана 150 000  14.4 млн 4.3 млн 8.3 19.5 млн 9.6 млн
Алматы 200 000 21.3 млн 6.4 млн 7.5 27.3 млн 12.2 млн
Шымкент 100 000 12.9 млн 3.9 млн 12.5 22.6 млн 13.6 млн 
Актау 110 000 9.3 млн 2.8 млн 11.6 15.6 млн 9 млн
Актобе 110 000 8.8 млн 2.6 млн 10 13 млн 7 млн
Атырау 130 000 12 млн 3.6 млн 16.6 26.5 млн 18 млн
Караганда 120 000 11.6 млн 3.5 млн 20* 30 млн 22 млн
Кокшетау 120 000 9.5 млн 2.5 млн 10.8 16 млн 9 млн
Костанай 120 000 11.4 млн 3.4 млн 20* 30 млн 21 млн
Павлодар 100 000 11.1 млн 3.3 млн 20* 16 млн 9 млн
Петропавловск 100 000 11.2 млн 3.3 млн 20* 29 млн 21 млн
Уральск 100 000 9.4 млн 2.8 млн 20* 24.4 млн 17.8 млн
Усть-Каменогорск 100 000 11.8 млн 3.5 млн 20* 30 млн 22 млн

* Максимальный срок кредитования.

Расчёты примерные, здесь не учтены такие факторы, как изменение стоимости аренды, различные расходы (например, на ремонт, который в арендных квартирах, как правило, требуется после выезда чуть ли каждых арендаторов), простой квартиры, уплата налогов и т. п.

Выгодно ли покупать в ипотеку квартиру для сдачи

Покупка квартиры в ипотеку для сдачи выгодна как долгосрочная инвестиция, ведь перекрывая ипотеку арендой можно будет её выкупить только через 7–10 лет, а в регионах с низкими ценами на аренду погасить кредит можно будет только через 15–20 лет. Но, учитывая постоянный рост цен на недвижимость, когда кредит будет полностью погашен, стоимость квартиры наверняка значительно вырастет.

К тому же нередко резко возрастает стоимость аренды, и тогда ипотеку можно будет погасить досрочно.

Но не стоит забывать про риски и траты. А при сдаче жилья в аренду их предостаточно: — недобросовестные арендаторы, которые могут съехать и не заплатить;
— затраты на ремонт, мебель и технику;
— простой квартиры;
— ежегодно уплата налогов, страховки.

Какое жильё выбрать

Учитывая нашу цель — сдавать жильё сразу после покупки — выбор очевиден: это квартира на вторичном рынке, не требующая больших вложений. Можно рассмотреть и первичку, но только уже в сданном в эксплуатацию ЖК с чистовой отделкой.

Квартира в строящемся доме не подходит по нескольким причинам. Во-первых, нужно будет ждать ввода в эксплуатацию, а всё это время платежи по ипотеке погашать из собственного кармана. К тому же потребуются немалые расходы на ремонт и обстановку с нуля. У вторички в данной ситуации больше преимуществ, так как можно найти квартиру с хорошим ремонтом и мебелью, в которую смогут заехать квартиранты сразу после покупки.

Более востребованы на рынке 1- или 2-комнатные квартиры. Если на руках есть совсем небольшая сумма для первоначального взноса, можно рассмотреть квартиры-малосемейки или комнаты в общежитии. Они также пользуются спросом среди арендаторов.

Для арендной квартиры главный фактор — её расположение. Важно выбрать район с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

При аренде район ценится больше, чем площадь квартиры.

Какое жильё не подходит для покупки под сдачу

  • Квартиры в ветхом жилом фонде. Стоимость аренды квартир в ветхих домах невысока и вряд ли перекроет платёж по ипотеке. К тому же такое жильё обычно не кредитуют.
  • Частный дом. Дома пользуются популярностью при посуточной аренде, но это в большинстве случаев специально оборудованные особняки.
  • Квартиры на окраинах.
  • Четырёхкомнатные квартиры.


Опубликовано 23 мая 2023 16 комментариев