Квартира в залоге: что это значит

Статьи: Квартира в залоге: что это значит
Автор: | Фото: shutterstock.com

«Квартира в залоге» — наверняка встречали эту пометку во многих объявлениях на Krisha.kz. Расскажем, что это значит, безопасно ли покупать такое жильё и как оформить сделку с минимальными рисками.

Что значит «квартира в залоге»?

Это значит, что квартира (дом, дача, земельный участок) выступает в качестве гарантии по ипотеке или потребительскому кредиту.

Фактический владелец такой недвижимости — заёмщик, но распоряжаться ей, например продать или подарить, он может только с разрешения держателя залога — банка, где оформлен кредит.

Если заёмщик не погасит кредит, залог перейдёт в собственность банка.

Будут ли сложности с выселением хозяев?

Стоп! Важно не путать обычную, самостоятельную продажу с принудительной судебной реализацией.
В первом случае всё нормально: хозяин просто продаёт жильё по собственному желанию. Во втором — банк уже забрал квартиру за долги и продаёт на специальных аукционах.

Как узнать, что квартира в залоге?

Обычно владельцы при подаче объявления спокойно ставят специальную галочку: квартира в залоге. Скрывать этого нет смысла.

Но есть максимально точный способ проверки. Попросите продавца запросить на eGov справку о зарегистрированных правах (многие называют её «форма-2»). Если квартира в залоге, там будет указано, что на объект наложено обременение.

На залог всегда оформляется документ — договор залога, который проходит госрегистрацию. Информация хранится в базах, пока обременение не снимут.

Законно ли продавать заложенные квартиры?

Да. Но на это нужно согласие банка.
Продать квартиру без ведома и разрешения кредитора не получится:

  • Оригиналы документов на недвижимость находятся в банке.
  • При сделке нотариус запросит сведения из базы и сразу увидит наличие обременения.

На Krisha.kz опубликовано около 10 тысяч предложений о продаже залоговых квартир.

Опасно ли покупать залоговую квартиру?

У залоговой недвижимости есть большой плюс — чистота документов. Банк не возьмёт в качестве гарантии сомнительные, незаконные объекты. Документы всегда тщательно проверяются.

Но риски всё же есть. Они связаны в большей степени с оформлением сделки.

Как купить залоговую квартиру?

Продажа за наличку
Большинство продавцов предлагают такую схему:

  1. Покупатель выплачивает банку остаток долга за продавца.
  2. После погашения долга с квартиры снимается обременение.
  3. Заключается договор купли-продажи, и покупатель отдаёт продавцу оставшуюся сумму.

В чём риск?
Продавец после погашения кредита может отказаться от сделки. А если передача денег не оформлена должным образом, можно лишиться и их.

Что делать?

  • Идти вместе с продавцом в банк.
  • Продавец должен подать заявку на полное погашение займа и взять выписку о задолженности. Эта сумма станет предоплатой за покупку квартиры.
  • Только после того, как банк даст согласие на досрочное погашение кредита, договаривайтесь о передаче денег.

И вот тут очень важно всё правильно оформить.
Обезопасить себя можно несколькими способами:

  1. составить предварительный договор купли-продажи (ДКП);
  2. заключить соглашение о задатке.

При сделке с залоговой недвижимостью все операции лучше оформить у нотариуса.

Укажите в договоре:
— Обязанности сторон. Например, продавец обязуется направить полученную от покупателя сумму на погашение кредита, а затем продать ему эту квартиру на таких-то условиях.
— Характеристики недвижимости. Проверьте, чтобы кадастровый номер, адрес и все технические параметры квартиры были прописаны верно.
— Название банка-залогодержателя и номер договора залога.
— Суммы предоплаты, общей стоимости и остатка, который нужно отдать продавцу после заключения основного ДКП.
— Сроки. Пример: основной договор купли-продажи должен быть заключён в течение 5 дней после снятия обременения с квартиры.

Что лучше: задаток или предварительный договор?

В случае задатком есть риск: если сделка не состоится по вине покупателя, вся сумма для выплаты долга и выкупа залога останется у продавца.
Поэтому предпочтительнее составить предварительный договор купли-продажи.

Как правильно передать деньги на погашение кредита?

Ни в коем случае не отдавайте деньги просто в руки или обычным переводом. В идеале нужно зачислить их на транзитный счёт. В назначении платежа указать: «За договор банковского займа (Ф.И.О. и ИИН продавца).
На деле же чаще люди просто идут в кассу и зачисляют сумму на погашение.

Продавец получил деньги на погашение. Что дальше?

  1. Зачисленная сумма идёт на полное погашение кредита.
  2. С квартиры снимают обременение.
  3. Продавец забирает оригиналы документов на квартиру в банке.
  4. Стороны заключают обычный договор купли-продажи.

Сделка считается завершённой только после регистрации права собственности.


Можно ли купить залоговую квартиру в ипотеку?

Да. Проще это сделать, если взять кредит в том же банке, что и продавец.

— Покупатель берёт в банке гарантийное письмо о согласии на выдачу кредита и передаёт его продавцу.
— Продавец на его основании делает запрос на получение оригиналов правоустанавливающего документа на недвижимость для оформления сделки купли-продажи.
— Стороны заключают ДКП у нотариуса.
— Покупатель регистрирует право собственности, передаёт документы в банк и заключает договор залога.

Расчёт продавец получит только после того, как будет зарегистрирован новый договор залога. Деньги банк перечисляет в течение 14 дней.

Стоит ли покупать залоговую квартиру?

Нужно взвесить все плюсы и минусы.
Явный плюс — это юридическая чистота. А ещё — цена. Чаще всего она немного ниже рыночной.

К минусам можно отнести срок оформления. Бывает, что всё решается за 1-2 дня, но иногда документы из банка приходится ждать неделями.

Если при поиске квартиры на Krisha.kz вы не рассматриваете залоговую недвижимость, зайдите в фильтр и в графе «В залоге» выберите «Нет».



Опубликовано 23 ноября 2023 Добавить комментарий