Можно ли разделить одну квартиру и сделать из неё две отдельные? С чего начать, как законно оформить такую перепланировку и получить документы на каждую? Составили подробную инструкцию и узнали все нюансы.

Какую квартиру можно разделить

Разделение квартиры на две относится к сложным видам перепланировки, так как меняются границы помещения, закладываются и пробиваются проёмы. Кроме того, часто она сопровождается переоборудованием — переносом коммуникаций и инженерной системы.

При разделении важно учитывать, чтобы после перепланировки в обеих квартирах был санузел.

Важный момент — входная дверь для второй квартиры. Для неё должно быть достаточно места на лестничной площадке. Установка не должна нарушать противопожарные нормы, то есть ни в коем случае не перекрывать выход из соседних квартир, проход к лестнице, лифту, чердаку и т. д.

И ещё: после разделения во всех жилых комнатах обеих квартир, включая кухню, должно быть естественное освещение, то есть окно. Это обязательное требование для получения разрешения на такую перепланировку.
Окна может не быть только в нежилых комнатах: санузле, коридоре, кладовой и гардеробной.

Поэтому возможность разделения квартиры зависит в большей степени не от её площади, а от планировки, конструкции и материала самого дома.

Наиболее подходящий вариант квартиры для разделения на две — с двумя санузлами и просторной лестничной площадкой.

В панельных домах разделение невозможно, так как нужно будет сделать дверной проём в стене. Это категорически запрещено в таких домах.

При разделении квартиры также запрещено:
— прорубать проёмы в несущих стенах;
— сносить несущие стены, передвигать их;
— объединять балкон или лоджию с жилой комнатой;
— выводить на балкон или лоджию центральное отопление;
— присоединять к квартире части подвала, чердака или лестничной площадки.

Обратитесь за консультацией в проектную организацию. Там подскажут, можно ли будет узаконить планируемую переделку в вашем конкретном случае.

Как оформить перепланировку

Процесс законной перепланировки с разделением квартиры на две состоит из нескольких этапов: получения технических документов, разрешения органов архитектуры, а затем получения адреса и документов на каждую квартиру в отдельности.

Шаг 1. Технический проект

Первым делом нужно получить технический проект. Заказать его можно в любом сертифицированном проектном бюро. С собой необходимо взять технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ и удостоверение личности владельца.

Стоимость изготовления технического проекта зависит от «уровня» компании, площади квартиры и объёма работ. Средняя цена — 100 тенге за кв. м общей площади.

В готовом техпроекте будут указаны:

  • Общие данные: конструктивная система всего дома, технические показатели и т. д.
  • План квартиры до перепланировки.
  • План и схемы с указанием работ, которые будут проводиться при реконструкции.
  • План помещений после перепланировки.

К техпроекту должен прилагаться опросный лист, где будут указаны технические условия инженерных коммуникаций (водоснабжение, электричество и т. д.), а также техническое задание.

В Алматы, помимо технического проекта, при любом виде перепланировок нужно ещё получить сейсмозаключение.

В нём должно быть прописано, что данный вид перепланировки (по разделению квартир) безопасен и не повредит конструкцию дома.

Выдают его также специализированные сертифицированные организации. Обычно такая услуга есть в той же проектной компании, которая изготавливает технические проекты.
Стартовая стоимость — 15 000 тенге (цена зависит от площади квартиры).

Шаг 2. Получите АПЗ

Следующий шаг — получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ). Нужно написать заявление (утверждённый образец здесь) и отправить его через портал elicense.kz (приготовьте ЭЦП).
Выбрать услугу «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования)».

К заявлению нужно прикрепить:
1) правоустанавливающие документы на квартиру;
2) технический паспорт;
3) технический проект (для алматинцев с сейсмозаключением);
4) опросный лист.

Если перепланировка затрагивает интересы соседей, то понадобится их нотариально заверенное согласие.

АПЗ выдаётся бесплатно. Максимальный срок — 15 рабочих дней. Если же переделку не одобрят, отказ на выдачу АПЗ придёт в течение 3–5 дней.

Получение АПЗ, по сути, является разрешением на перепланировку от госорганов. В документе должно быть прописано, что заявка одобрена и работы по разделению квартиры разрешены.
Также в АПЗ указываются все стандарты, по которым должны быть проведены работы по перепланировке.

Только после получения АПЗ можно приступить непосредственно к перепланировке.

Шаг 3. Присвоение адреса

После перепланировки у квартир будут разные адреса и отдельные документы на каждую — технический паспорт и правоустанавливающий документ. То есть каждая квартира после переделки будет отдельным самостоятельным помещением, которое можно будет продать, подарить и т. д.

Для того чтобы оформить отдельные адреса на квартиры, нужно обратиться в ЦОН.
Написать заявление на присвоение адреса в связи с разделением квартиры на две. К заявлению приложить АПЗ и решение.

Справка выдаётся бесплатно.

В течение недели заявитель получит справку о разделении квартир с указанием адресов для каждой. Как правило, это будет дробное число. Например, квартиры № 5 и 5/1.

После этого в НАО «Правительство для граждан» владелец должен подать заявку на открытие ячейки на вновь возникший объект. Обработка заявки занимает три рабочих дня.

Шаг 4. Новый техпаспорт

Теперь нужно получить новые технические паспорта на каждую квартиру. Заявку следует подать через ЦОН.

Понадобятся копии:
— правоустанавливающего документа на квартиру;
— АПЗ и решения;
— справки о присвоении адреса.

Здесь же необходимо будет уплатить 2 465 тенге за вызов техника. После этого приедет специалист и сделает замеры квартир: укажет все границы, площадь и т. д.

Срок изготовления нового техпаспорта составляет 3–5 рабочих дней.

Изготовление технических паспортов платное. Размер госпошлины зависит от площади квартиры и ещё нескольких параметров.

Прейскурант опубликован на сайте Минюста, в разделе «Регистрационная служба и оказание правовой помощи».

Шаг 5. Узаконение перепланировки

Далее нужно обратиться в ту же проектную организацию, которая готовила техпроект. Специалисты должны принять работы по перепланировке квартиры и оформить акт ввода в эксплуатацию собственником самостоятельно.

В акте должна быть печать проектной организации, подпись её руководителя и подпись собственника квартиры.

Шаг 6. Регистрация

Теперь новые документы на квартиры нужно зарегистрировать. Регистрация проходит в два этапа:
— в органах архитектуры,
— органах юстиции.

И в первом, и во втором случае документы подаются через ЦОН.

Для регистрации в управлении архитектуры нужно взять с собой флеш-носитель с отсканированными документами:
— актом приёмки;
— новыми техпаспортами;
— справками о присвоении адреса;
— АПЗ.

Регистрация займёт один рабочий день.

Владелец получит официальное письмо, где указано, что квартиры с присвоенными новыми адресами внесены в журнал учёта органов архитектуры.

Теперь второй этап — регистрация в органах юстиции.
Документы также подаются через ЦОН:
— копия письма из архитектуры;
— оригинал правоустанавливающих документов;
— копии техпаспортов;
— оригиналы актов ввода в эксплуатацию;
— копия справки о присвоении адреса.

За регистрацию вновь возникшего объекта недвижимости (в данном случае это две квартиры) нужно заплатить госпошлину в размере 1 202 тенге за каждую.

Через пять рабочих дней владелец получит акт ввода в эксплуатацию на каждую квартиру с двумя печатями.

Печати свидетельствуют о том, что квартиры внесены в единую базу.

Это значит, что всё оформлено официально и собственник может совершать любые сделки с этой квартирой: продать, подарить, оформить в залог и т. д.

Благодарим за помощь в подготовке материала менеджера проектной компании Сунай Тен.

При использовании материалов Krisha.kz ссылка обязательна.