Кризис на рынке жилья Казахстана разрастается: стройки останавливаются, количество сделок снижается, застройщики пересматривают схемы продаж, а на вторичном рынке условия сделок всё больше зависят от покупателей.

Как будет развиваться ситуация в ближайшем будущем, какие риски грозят рынку недвижимости и что будет с ценами — об этом Krisha.kz узнала у экспертов.

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— Кризис в сфере строительства жилья в Казахстане разрастается. На сегодня в Астане остановлено строительство 76 объектов из-за отсутствия разрешительной документации, 20 из них, скорее всего, пойдут под демонтаж. Акиматы Алматы и Астаны регулярно обновляют списки объектов, строящихся без получения разрешения на долевое участие. Недавно мы увидели развитие ситуации по ЖК «Ушконыр» и «Весновка» в Алматы, строительство которых заморожено, притом что активные продажи, по словам дольщиков, всё ещё ведутся.

Мы считаем, что этот ряд событий является первым итогом существующих проблем в строительной сфере. Самая главная — неработающий закон о долевом строительстве. На сегодняшний день в РК возводится 634 объекта, и уверенно говорить о том, что все эти объекты благополучно доживут до конца года, достаточно сложно.

Количество сделок купли-продажи жилья уменьшается, как и строительство новых объектов. В связи с отсутствием чёткого понимания дальнейшего развития ситуации с программой «7-20-25» есть огромный риск у застройщиков, которые ориентированы на неё, — они могут не реализовать свои квадратные метры. Те компании, которые не были ориентированы на эту программу, сохранят динамику строительства, пытаясь поднять спрос лояльными схемами продаж в виде акций, рассрочек и участием в выгодных ипотечных программах.

Что касается цен на стройматериалы, то последние 2-3 месяца они стабильны. Это связано прежде всего с тем, что на время утраченные логистические цепочки восстанавливаются, застройщики приноровились работать в новых условиях. Кроме того, на формирование цен на материалы наложили отпечаток отсутствие активного сезона в строительстве в зимний период и спад стоимости иностранной валюты в феврале и марте. Отмечу, что больших изменений в налаживании производства казахстанских стройматериалов за последний год не произошло. Уровень импортозависимости остался практически на прежнем уровне. Всё так же местные застройщики нуждаются в керамическом кирпиче, арматуре, стекле, фасадных материалах, сложном технологическом оборудовании.

Соответственно, к активному строительному сезону цены на материалы, как и прежде, будут расти. Каких-либо тенденций, связанных с сокращением расходов или экономией застройщика, на сегодня нами не отмечается. Условия программ кредитования для застройщиков остаются прежними, размер комиссий при оформлении разрешительной документации также стабилен, отсутствие интересных населению ипотечных программ сказывается на снижении спроса. Поэтому говорить о понижении цен пока не приходится. В целом прогноз на весну негативный. Однако перспектива позитивного развития ситуации есть, если уже сейчас государство совместно с бизнесом будет принимать меры по стабилизации. К примеру: — субсидирование кредитов для девелоперов; — увеличение объёмов отечественных товаропроизводителей; — регулирование цен на строительные материалы и так далее.

Если поддержки не будет, то следует ожидать уменьшения активного спроса из-за снижения дохода казахстанцев, то есть вся ситуация может привести к затяжному кризису отрасли и негативно сказаться на состоянии рынка недвижимости. 

Вячеслав Лазарев, директор Open Development 
— Строительный рынок в этом году испытывает довольно серьёзное давление из-за неопределённости государственной ипотечной программы «7-20-25» и отсутствия новых доступных ипотек.

Ситуацию усугубляет дефицит тепловой энергии в столице, которая обеспечивала более 25 % всего объёма жилищного строительства РК. Мы видим, что многие застройщики замораживают реализацию новых проектов в столице как раз таки из-за отсутствия возможности подключения к центральным сетям. Ввиду этого мы прогнозируем существенное сокращение предложения в столице, что приведёт к значительному росту цен.

Сокращение сделок купли-продажи жилья в первом квартале — это яркая реакция рынка на неопределённость ипотеки «7-20-25», которая выступала одним из драйверов в покупке первичного жилья. Она является самым популярным способом оплаты. Более 50 % всех сделок осуществляется через неё.

Зачастую жильё приобретают молодые семьи, накопившие на первоначальный взнос по этой программе. Наиболее популярным являются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в классе «комфорт» и «комфорт +». В то же время мы видим дефицит хороших предложений на рынке элитного жилья, особенно в городах республиканского значения.

Наша компания пересматривает планы по запуску новых проектов на один год и концентрируется на завершении текущих объектов. Дефицита стройматериалов мы сейчас не наблюдаем. Если в первом полугодии 2022 года цены на них постоянно шокировали и пересматривались в сторону увеличения, то сейчас некоторые позиции даже стабилизировались.

Эксперты BI Development
— В ближайшее время, с учётом снижения ипотечных займов, мы не ожидаем повышенного спроса на первичное жильё. Рынок останется на том же уровне, что и зимой. Весна не самый лучший сезон для продаж.

Пока динамика спроса стабильна и находится в рамках нормы относительно прогнозируемых показателей. Все продажи проходят через коммерческие ипотеки. Особым спросом пользуется жильё комфорткласса: одно- и двухкомнатные квартиры по 450–550 тыс. тенге за 1 кв. м.

Для привлечения покупателей мы предлагаем больше возможностей по рассрочкам. Идём на это осознанно. Например, запустили программу «Легкотека» и прочее.

Ситуация на рынке стройматериалов по-прежнему нестабильная. По сравнению с сентябрём-октябрём 2022 года газоблок вырос в стоимости на 3 %, керамический кирпич стал дороже на 10 %, сваи увеличились в цене на 14 %. Пока без существенных изменений остаётся бетон. Однако все эти материалы ожидают сезонного удорожания в апреле-мае. По импортным материалам сроки доставки увеличились на 3-4 недели от прежних сроков, которые были до 24.02.2022, что влияет на цену материала.

Асылан Калыков, руководитель АН «Районы», Астана 
 — Рынок по количеству сделок в Астане возвращается к периоду 2017-2018 гг. Спрос явно упал.

Продавец уже не является ведущей стороной в сделках. Срок экспозиции объектов (время продажи. — Прим. ред.) увеличился у тех продавцов, кто не может принять реалии рынка: покупателей мало, а продавцов много. Например, раньше однокомнатная квартира 64–89-х г. п. в районе старого вокзала стоила порядка 11.5-12.5 млн тенге, и её покупали за 1.5-2 месяца. Сейчас этот ценник не проходной. Более 11 млн точно не даст никто.

Что касается более новых домов, 2020–2022 г. п., то очень много из этого жилья переоценено. Согласитесь, покупать однушку в ЖК комфорткласса площадью 36–40 кв. м за 24-25 млн дорого. А бизнес-класс уже доходит до 28–32 млн. Продавец стал явно сговорчивее при торге. Дисконт может достигать 10–15 % от заявленного ценника, ранее было порядка 5–7 %. И кстати, продавец стал больше работать с риелторами, так как самостоятельная подача объявления уже не приносит большого количества покупателей. Разница в дисконте между оплатой наличными и посредством ипотеки незначительна.

Банки понимают, что сейчас настало время ввода своих коммерческих продуктов. Они будут работать эффективно, только когда нет льготной ипотеки, и повышают сервис: сокращают время оформления, регистрации, выдачи, делают программы, которые более-менее подходят покупателю.

Отмечу, что период действия программ «Баспана хит» и «7-20-25» вместе с нехваткой предложения и высоким спросом очень сильно подняли цены на недвижимость в Астане. Однако сейчас все высокодоходные участки для застройщиков, где есть городские сети, закончились. Декабрь 2021 г. показал почти 9 000 сделок при введении в эксплуатацию 3.1 млн кв. м, а декабрь 2022 г. — уже 5 000 сделок и 2.1 млн кв. м, введённых в эксплуатацию. Эти цифры наглядно демонстрируют, насколько рынок недвижимости зависит от государства.

Программа «7-20-25» держала долю порядка 20 % в общем пироге ипотеки. Её уже довольно агрессивно забирает Отбасы банк с программой «30/70». Также в эту нишу активно включился Банк ЦентрКредит. Ведущие застройщики заключили соглашения и активно продают свои квартиры населению по сравнительно недорогой ипотеке.

Также банки уже согласны на двойные залоги. Допустим, квартира стоит под обременением Отбасы банка, а покупают посредством ипотечного продукта БЦК. (Буквально на днях мы провели такую сделку.) Это благоприятно действует на продажу квартиры в залоге, уже не надо искать большие суммы денег для выкупа из залога.

Такая линия поведения государства в долгосрочной перспективе может принести свои плоды: цены стабилизируются, застройщики будут проходить аккредитацию КЖК (АО «Казахстанская жилищная компания, которое выдаёт гарантию на долевое строительство. — Прим. ред.) либо строить за счёт собственных средств, рост города не будет опережать прокладку городских сетей.

Нельзя сказать, что сейчас идёт стагнация рынка. Наоборот, сейчас идёт оздоровление всего рынка недвижимости.

Совет продавцам — умерить аппетиты, а покупателям — торговаться до последнего.

Ерлан Сундетбаев, руководитель АН Freedom Real Estate, Астана 
 — Сейчас мы наблюдаем стагнацию рынка жилья. Более того, даже регресс, обусловленный спадом в спросе как на первичном, так и на вторичном рынках.

С увеличением минимальных порогов достаточности пенсионных с 1 апреля прошлого года наряду с допущенной девальвацией тенге в моменте до 560 тенге за доллар в обменниках после начала войны, которая, в свою очередь, взвинтила инфляцию до двузначных значений, рынок охладился и продолжает показывать отрицательные значения по количеству сделок ежемесячно. Однако предложений на вторичном рынке меньше не стало, и в силу уменьшенного спроса продавцам приходится снижать стоимость для реализации своей недвижимости.

Сроки экспозиции объектов увеличились примерно в полтора раза. Это связано с «ипотечным голоданием», так как количество доступных программ уменьшилось, плюс банки повысили процентные ставки. При этом населению стало тяжело выплачивать ежемесячные платежи.

Относительно торга могу сказать, что из-за стагнации рынка продавцы, в принципе, снижают цены на квартиры, особенно те, кому нужно продать быстро. В целом продавцы стали более лояльными и гибкими в переговорах с реальными покупателями. Сейчас рынок исходит от покупательской способности. Заметно снижение цен на 5–7 % в сегменте «эконом» и «комфорт». А вот в сегменте «бизнес» и выше цены остались на прежнем уровне.

Что касается первичного рынка, то он был закачан госпрограммой «7-20-25» и наращивал цены. Однако когда программа была исчерпана и не появилось альтернативных дешёвых денег, а Отбасы банк перестал кредитовать ЖК, которые не имеют гарантии КЖК и договоров долевого участия, то первичный рынок столкнулся со сниженным спросом. Сейчас застройщики внедряют различные скидки для привлечения покупателей, так как предложений на первичке, к примеру, в Астане, огромное количество. Выживут сильнейшие.

На первичке цены также немного снизились, однако они более устойчивы за счёт поддержки застройщиков со стороны государства и банков. Хотя у тех компаний, кто не смог заручиться поддержкой банков, ситуация более плачевная, вплоть до банкротства, что мы уже и наблюдаем.

Сейчас люди покупают за счёт ипотек (40 % продаж) и за наличные (60 %). При этом это чаще первичный рынок.

При принятии решения по купле-продаже нужно исходить из жизненной ситуации. Если покупатель собирался заключить сделку, то это желательно делать сейчас. Экономика и рынок нестабильные, есть вероятность повышения ставок на ипотеку в коммерческих банках. Поэтому выжидать в настоящих условиях — риск. Продавцам, если нет необходимости в срочной продаже, советую сдавать жильё в аренду. Думаю, что стагнирующая яма ближе к осени пройдёт и цены начнут повышаться.

Весной же покупательская способность в определённом проценте повысится в силу начала сезона продаж. Но это не даст должного импульса, поэтому цена снизится примерно на 2-3 % в апреле-мае. А вот осенью, предполагаю, ситуация выправится и, возможно, будут корректировки в сторону повышения цен.

Эльдар Шамсутдинов, экономист
— После февральского спада на рынке жилья вернулся интерес как к покупке, так и аренде жилья. Полагаю, это связано с новой волной миграции. Новые участники по-прежнему готовы платить выше средней по рынку. Высока вероятность, что мигранты отсрочат стагнацию рынка до осени. К тому времени парламент и правительство вернутся к работе и смогут запустить новую программу по прямой или косвенной поддержке рынка.

Полагаю, что решения по запуску новых льготных программ будут приниматься исходя из краткосрочного социального эффекта, а не экономического. К сожалению, всё ещё нет комплексной оценки программ по поддержке рынка жилой недвижимости, а те данные, которые есть в публичном доступе, говорят о негативном эффекте. Поэтому их прогнозирование затруднено.

Перезагрузка строительного сектора идёт меньшими темпами, чем я ожидал. Есть крупные застройщики, которые повторяют российский опыт с нулевой процентной ставкой по ипотеке, когда проценты по займу включаются в стоимость квартиры, но из-за высокой стоимости 1 кв. м и процентных ставок продукты популярностью не пользуются. Также есть кобрендинговые компании (объединение брендов. — Прим. ред.), но они ещё на старте, и их эффект можно оценить к концу года. Можно сказать, что рынок адаптируется к новому равновесию: покупатели пытаются приспособиться к новым ценам, а застройщики — к низким темпам продаж.

По ситуации в финансовом секторе США скажу, что она неоднозначна. С одной стороны, сработал эффект домино: слабые банки с плохим менеджментом потянули за собой как более здоровые фининституты, так и бизнес своих клиентов. С другой стороны, власти США принимают оперативные меры по нивелированию вредного эффекта. Если раньше на принятие сложных решений, например гарантирование всех вкладов, требовалось несколько месяцев, то сейчас их принимают за одну ночь.

Касательно казахстанского финансового сектора: банки устойчивы. Этому способствовали как программа по оздоровлению финансового сектора — посредством эмиссии более 600 млрд тенге было выделено ряду коммерческих банков под льготный процент, — так и регуляторный надзор. Риску дюрации (разница по срокам между привлечением и размещением денег) и процента (разница по стоимости привлечения и размещения денег) подвержена только пара банков, которые не являются системообразующими.