При покупке или продаже жилья главный документ — договор купли-продажи. Рассказываем, как его грамотно составить, какие документы проверить у продавца, сколько стоят услуги нотариуса, кто их должен оплачивать и нужно ли продавцу выписываться из жилья.

Обязательные пункты

В документе обязательно должны быть отражены существенные условия: что продаётся-покупается, характеристики жилья, за сколько и на каких условиях.

Это:
— вид имущества — квартира, дом, участок;
— полный адреc, кадастровый номер;
— этажность, общая и жилая площадь;
— цена, порядок, сроки и размеры платежей (если жильё покупается в рассрочку);
— данные сторон. Ф.И.О. каждого участника надо писать полностью. Указать их адреса, номер удостоверения личности. При наличии — отметить супругу(а).

Также можно указать дополнительные условия, наличие/отсутствие которых необязательно, поскольку не влияет на совершение сделки, но может быть важно для сторон.

Например:

  • Срок освобождения жилья и передачи ключей покупателю

Обычно не позднее 30 дней, но при необходимости его можно изменить.

  • Список оставляемого продавцом имущества: мебель, бытовая техника

Этот момент нужно указать сначала в соглашении о задатке, а затем и в договоре. К подробной описи с марками, моделями изделий желательно приложить фотографии имущества. В случае с особо ценными предметами юристы советуют заключать отдельный договор купли-продажи.

  • Обязанность продавца по оплате коммунальных

В идеале долгов не должно быть к моменту заключения сделки либо собственник должен их погасить после продажи. Это тоже нужно указать в договоре.

  • Штрафы и порядок разрешения споров

Например, установить фиксированную плату за несвоевременный выезд, за каждый день просрочки или за нарушение договорённостей по имуществу — единовременный штраф.
Также важно предусмотреть, в какие сроки продавец получит жильё назад, если договор аннулируется.

Условия можно внести в договор или оформить приложением. Нотариусы без проблем добавляют их либо выносят в отдельный документ. Образец допусловий можно скачать здесь.

Как можно оформить договор

Договор можно оформить двумя способами:
— самостоятельно;
— у нотариуса.

В первом случае стороны должны сами грамотно составить документ в простой письменной форме. Во втором — ответственность за правильность составления документа лежит на нотариусе, хотя стороны должны перепроверить все цифры в готовом документе: цену жилья, банковские счета, номера документов и т. д.

Также при самостоятельном составлении продавец и покупатель подтверждают свои подписи в ЦОНе.

Какие документы должны быть у продавца 

  • Правоустанавливающий документ

Это самый главный документ на жильё, который должен быть у продавца. Чаще всего это договор купли-продажи, но есть и другие виды: договоры мены, дарения, приватизации, свидетельство о наследовании, решение суда и т. д.

В документе должен быть указан вид имущества, собственник-продавец. В нём не должно быть исправлений и ошибок.

  • Удостоверение личности 

Если владельцев несколько, потребуется удостоверение каждого. Документы должны быть непросроченными.

  • Справка об обременениях

Этот документ очень важен. В нём указан собственник или сособственники, основание получения права собственности, а также наличие обременений: залоги и аресты.

Покупатель может запросить её у продавца в день заключения соглашения о задатке. При оформлении договора нотариус снова вытащит её из системы. Доступ есть у собственников и нотариусов.

Справка выдаётся бесплатно, через eGov, за 20 минут. Справка действительна на момент выдачи.

  • Уведомление о госрегистрации права собственности

Подтверждает регистрацию права собственности в государственной информационной базе. Актуально с середины 2010 годов. Раньше госрегистрацию подтверждала синяя печать на договоре купли-продажи.

  • Техпаспорт на объект

В нём указаны технические параметры жилья: адрес, кадастровый номер, год и материал постройки, площадь и план. Фактическая планировка должна совпадать с указанной.

Если есть перепланировка, у продавца должен быть утверждённый проект и акт ввода переделок в эксплуатацию. Это особенно важно при купле-продаже в ипотеку — без подтверждающих документов банк не одобрит кредит.

  • Согласие супруга(-и) 

Если продавец состоит в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга(-и). Оно оформляется у нотариуса.

* Если сделка по доверенности, то документ должен быть правильно оформлен.
Как — читайте здесь.

* Если среди владельцев есть несовершеннолетний ребёнок, то понадобится его свидетельство о рождении и разрешение органа опеки и попечительства. Дети не могут распоряжаться жильём самостоятельно до 18 лет.

Сколько стоит оформление договора купли-продажи у нотариуса

При продаже жилья детям, супругу, родителям, родным братьям, сёстрам, внукам стоимость услуг нотариуса составит 3 МРП, то есть 10 350 тенге.

Те же действия, но между посторонними лицами — 12 МРП, или 41 400 тенге.

Если одна из сторон — юрлицо — 17 МРП, или 58 650 тенге.

А если жильё покупается в ипотеку, то 4 МРП, 13 800 тенге.

1 месячный расчётный показатель (МРП) в 2023 году составляет 3 450 тенге. Он ежегодно увеличивается.

Кто должен платить за услуги нотариуса

Как правило, оплата делится пополам между продавцом и покупателем.

Каждый отдельно оплачивает согласие супруга (и) на продажу/покупку (при наличии).

А покупатель платит дополнительно за регистрацию договора в государственной базе.

Сделка считается официально заключённой только после государственной регистрации права собственности на жильё. 
Услуга платная. Цена от 1 000 тенге в ЦОНе до 5 000 за ускоренную регистрацию у нотариуса.

Нужно ли продавцу выписываться из квартиры при её продаже

Не нужно. Достаточно зарегистрироваться по новому адресу, и с прежнего адреса регистрация автоматически аннулируется.

Либо снять с регистрации может новый собственник жилья, когда будет прописываться сам.

Как прописаться в квартире