Аренда: топ-8 проблем и их решений

Статьи: Аренда: топ-8 проблем и их решений
Автор: | Фото: assets.vogue.ru

Как проверить квартиру перед арендой, что указать в договоре и какие условия могут гарантировать возврат депозита.

Krisha.kz подготовила ответы вместе с юристом Бахытом Касымбековым и руководителями агентств недвижимости Натальей Калмыковой и Ерланом Сундетбаевым.

Рассмотрим самые распространённые проблемы с арендным жильём и пути их решения

  • Собственник часто поднимает плату или выселяет арендатора

Самое главное — заключать договор аренды.
Согласно закону «О жилищных отношениях», для аренды жилья из частного фонда нужно заключать договор в письменной форме. Если договор заключается на срок более года, его нужно обязательно регистрировать в ЦОНе. Нотариальное удостоверение необязательно.

В договоре собственник и арендатор должны самостоятельно принять все условия: по размеру, срокам выплат, периодичности повышения платы, выселению, условиям возврата депозита и т. д. Ещё нужно составить акт приёма-передачи имущества.
Ранее Krisha.kz составила образцы этих документов.

Впрочем, некоторые собственники не хотят подписывать документ. Однако и устный договор правомочен и регулируется Гражданским кодексом РК, Особенной частью и законом «О жилищных отношениях».

Когда нет письменного договора, то повышать плату собственник может не более одного раза в год. При этом арендатор вправе не согласиться с увеличением, особенно если условия проживания ухудшились. Тогда спор нужно решать в суде.

Выселять за два часа тоже никто не имеет права. Выселение по одностороннему желанию собственника возможно только в судебном порядке. Поэтому важно заключать письменный договор и прописывать в нём все условия заранее.

Если в договоре аренды не указан срок действия и в нём нет других оснований для прекращения, при выселении арендатора собственник должен предупредить его за три месяца. А вот арендатор при досрочном прекращении договора может предупредить собственника о выезде не менее чем за один месяц либо оплатить этот месяц.

На Krisha.kz можно узнать рыночную арендную плату за квартиру в Алматы и Астане. Ввести адрес и узнать, по какой цене сдают похожие квартиры. Это поможет отбраковать варианты с завышенными ценами. Функция доступна в мобильном приложении, в разделе «Оценка».

  • Квартира грязная, без ремонта
  • Проблемы с сантехникой, бытовой техникой, электропроводкой

Здесь можно договориться о ремонте в счёт снижения арендной платы.

Раздел о ремонте нужно включить в договор аренды. Важно уделить внимание способу фиксации затрат: заранее или по факту. У каждого варианта есть свои подводные камни.

Ремонт за счёт арендатора: как составить договор

Состояние бытовой техники и сантехники эксперты советуют отражать в акте приёма-передачи имущества. Указывать подробно вид, марку, модель техническое и эстетическое состояние, наличие/отсутствие нарушений в работе.
Это важно, чтобы в будущем собственник не удержал депозит за неисправность.

  • В квартире тараканы или клопы

Важно внимательно осмотреть жильё перед подписанием договора и акта приёма-передачи.

В основном насекомых можно обнаружить в кухне, под гарнитуром, а также в ванной комнате и вытяжке. В договоре аренды можно указать условие, что в случае обнаружения насекомых арендатор вправе выехать с условием возврата депозита.

Однако в силу возможных спекуляций юристы рекомендуют фиксировать всё на момент подписания акта приёма-передачи имущества.

Как правило, в договоре аренды есть пункт о том, что собственник обязан предоставить жильё в пригодном для проживания виде. При подписании документа можно указать штрафные санкции или необходимость решения проблемы в определённые сроки.

  • Неадекватные соседи: топят, скандалят, бросают окурки

Проблему затопления в большей мере должен решать собственник. Арендатор может зафиксировать течь, проинформировать собственника и управляющую компанию, посодействовать в составлении акта затопления.

Что делать, если вашу квартиру затопили

А если соседи скандалят или курят в подъезде и бросают окурки, арендатор вправе вызвать полицию самостоятельно.

Здесь главное, чтобы арендатор имел временную регистрацию в арендуемой квартире. Собственник или его представитель обязаны зарегистрировать арендаторов.

За отсутствие регистрации предусмотрена ответственность:
— для арендатора — от предупреждения до 7–13 МРП (24 150–44 850 тенге, так как 1 МРП в 2023 году составляет 3 450 тенге);
— для собственника — 5–10 МРП (17 250–69 000 тенге).

Чтобы не быть оштрафованным при перемене места жительства, по новому адресу нужно зарегистрироваться в течение месяца.

Пошаговая инструкция по временной регистрации — здесь.

  • Частые визиты хозяев без предварительной договорённости

Частоту и время посещений нужно заранее оговорить с собственником. Внести соответствующий пункт в договор аренды. К примеру, можно установить, что хозяин будет приходить один-два раза в месяц после предварительного звонка и только когда арендатор присутствует в квартире.

  • Собственник не оплачивает комуслуги, что приводит к их отключению

Как правило, собственники самостоятельно оплачивают коммунальные квитанции за счёт арендной платы. Дату выплат по квитанциям юристы рекомендуют отражать в договоре аренды с отметкой, что в случае долгов арендная плата может быть снижена.

  • Собственник не возвращает депозит

Часто возникают ситуации, когда собственник не хочет возвращать депозит при выезде арендатора.

Депозит — это страховая сумма, как правило, в размере одного арендного платежа за месяц. Арендатор отдаёт депозит собственнику для возмещения возможного ущерба арендуемого имущества. После выезда арендатора, если проблем нет, депозит ему возвращается.

Условия невозврата депозита нужно чётко прописывать в договоре. Например, если арендатор предупредит собственника о выезде не за месяц, а за несколько дней, то депозит останется у собственника. Или если собственник не предупредит о выезде арендатора заранее, то должен возместить депозит арендатору в двойном размере. 

Чек-лист для арендаторов

1. Убедитесь, что перед вами хозяин квартиры.
Сверьте удостоверение личности либо другой документ (паспорт, водительские права) с правоустанавливающим документом на квартиру: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т. д.

Под видом собственников могут скрываться мошенники.Они:
— сдают квартиру по поддельным документам;
— снимают на сутки и пересдают на долгий срок;
— просят предоплату на карту или наличными и т.д.

Как распознать мошенников

2. Проверьте явные и скрытые дефекты квартиры.
Сделайте фото или снимите видео. Перечень имущества (что, в каком количестве и состоянии) укажите в акте описи. Проверьте бытовую технику, мебель, сантехнику в присутствии владельца, чтобы в будущем не было претензий. Иногда сами собственники не знают о состоянии имущества из-за быстрой смены арендаторов.

3. Заключите договор аренды.

Резюмируя, можно сказать, что при найме жилья и арендатору, и собственнику важно найти адекватного партнёра, который будет честно и добросовестно выполнять условия договора.
Что собственники не будут выгонять арендаторов в стремлении быстрого обогащения.
А арендаторы будут беречь квартиру и имущество в ней.
Желаем всем взаимовыгодного сотрудничества!



Опубликовано 15 февраля 2023 Добавить комментарий