Как легально сдавать жильё и что для этого требуется? Рассказываем о способах регистрации арендного бизнеса и налогах, которые придётся уплатить. 

Сдача недвижимости в аренду является предпринимательской деятельностью. Доход от неё облагается налогом, за уклонение от которого грозит административная ответственность. 

Есть четыре способа организации законного арендного бизнеса: два налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуальный предприниматель), и два освобождают от этого. Каждый из них имеет свои условия и ограничения. 
 

Налоговые режимы для сдачи жилья в аренду, 2022 г.
 

Патент

Упрощённая декларация

ЕСП

Без ИП

Для кого

ИП

Физлица

Предел дохода за год

10.8 млн тг
(3528 МРП)

73.6 млн тг
(24038 МРП)

3.6 млн тг

(1175 МРП)

  

Ограничения

Без наёмных работников

  

Без наёмных работников

Налог и отчисления

1 % (нет до 2023 г.)+соцотчисления

3 % (нет до 2023 г.)+соцотчисления

Город: 3063 тг
(1 МРП)
Село: 1532 тг
(0.5 МРП)

10 %

Налоговый период

От месяца
до года

Полугодие

Месяц

Год

Форма отчётности

911.00

910.00

Не требуется

240.00

Срок сдачи отчётности

До окончания срока предыдущего патента

До 15 августа
До 15 февраля

Не требуется

До 31 марта

Срок уплаты

Предоплата

До 25 августа
До 25 февраля

В месяц получения дохода

До 10 апреля

За год (квартира сдаётся за 100 тыс. тг в мес.)*

147 600 тенге, с налогом
(нет до 2023 г.) — 159 600 тенге

147 600 тенге, с налогом
(нет до 2023 г.) — 183 600 тенге 

36 756 тенге

120000
тенге

*Расчёты произведены Krisha.kz и являются ориентировочными

1. С регистрацией ИП 

Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
— налога (1 или 3 % от дохода в зависимости от режима). Эта часть отменена до 1 января 2023 года;
— обязательных отчислений: пенсионных (10 %), социальных (3.5 %), медстраховых (5 % от 1.4 МЗП).

Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.

Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей. 

Патент 
Налог 1 % от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.

Основные условия:
— личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
— доход не более 3 528 МРП (10.8 млн тенге, 1 МРП в 2022 г. — 3 063 тенге) за календарный год.

Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года). 

Представления деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.

Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 147 600 тенге.

Из них:
— соцотчисления — 25 200 тенге (3.5 % от 60 000 за 12 мес.);
— пенсионные взносы — 72 000 тенге (10 % от 60 000 за 12 мес.);
— медстрахование — 50 400 тенге (5 % от 1.4×60 000 за 12 мес.).
С учётом ИПН (1 % от 100 000 за 12 мес. = 12 000) сумма составила бы 159 600 тенге.

Чтобы получить патент:
1. Зарегистрируйтесь как ИП.
Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
2. Выберите режим на основе патента.
3. В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911. 

Упрощённая декларация
Налог 3 % от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.

Основные условия:
— численность работников за налоговый период до 30 человек;
— доход не более 24 038 МРП (73.6 млн тенге);
— наличие кассового аппарата.

Декларация (форма 910.00) представляется в налоговую по месту нахождения плательщика дважды в год: не позднее 15 августа за первое полугодие и 15 февраля за второе.

Пример: при сдаче квартиры по 100 000 тенге в месяц и отсутствии наёмных работников нужно заплатить за каждое полугодие по 73 800 тенге. За год — 147 600 тенге.
С учётом ИПН сумма составила бы 183 600 тенге.

При продаже недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, независимо от срока владения нужно уплатить подоходный налог в размере 10 % от прироста стоимости. 

2. Без регистрации ИП 

Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.

Налоговые режимы для физлиц:
— единый совокупный платёж (ЕСП);
— декларация по индивидуальному подоходному налогу.

ЕСП — это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.
Ставки:
— 1 МРП (3063 тг) — для проживающих в городах;
— 0.5 МРП (1532 тг) — в сёлах.

Условия:
— нет наёмных работников;
— услуги оказываются исключительно физлицам;
— годовой доход до 1175 МРП (3.6 млн тенге).

Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.

Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).

ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):
— ИП;
— кто работает в коммерческих и торговых объектах;
— сдающие в аренду нежилое имущество;
— занимающиеся частной практикой;
— иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов. 

Декларация по индивидуальному подоходному налогу
Налог с дохода 10 %.

Оплата — раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.

Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.

Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:
— юрлицу, его структурным подразделениям;
— ИП;
— лицам, занимающимся частной практикой;
— юридическому лицу-нерезиденту.
При этом рассчитывать и выплачивать налог должно не само физлицо, а субъект, который выплачивает ему деньги — налоговый агент. Ставка налога также составляет 10 % от суммы дохода.

Как и где заплатить налоги 

Декларацию и расчёт можно представить:
— через «Кабинет налогоплательщика»;
— мобильное приложение E-Salyq Azamat;
— на eGov.kz;
— в ЦОНе на бумажном носителе;
— в районное управление государственных доходов.

Оплата принимается:
— через мобильное приложение eSalyq Azamat,
— в банках,
— в отделениях Казпочты.

За непредставление налоговой отчётности в срок и занятие предпринимательской деятельностью без регистрации предусмотрены наказания.

За отсутствие отчётности — сначала предупреждение, затем штраф 15 МРП (45 945 тенге).
При незаконной предпринимательской деятельности решения по адмответственности принимаются судебными органами.