Как оформить ипотеку в Казахстане
Рассказываем, как пошагово купить жильё в ипотеку в РК: с чего начать, куда идти и сколько это стоит.
Инструкция по получению ипотеки
1. Оцените свои возможности
Что важно понять:
1.1. Сколько стоят квартиры.
Определите, сколько стоит желаемая квартира. На этом этапе достаточно понять хотя бы примерную цену.
Зайдите на Krisha.kz и найдите оптимальное предложение. Чтобы иметь более полное представление, воспользуйтесь сервисом «Оценка». Всего за пару минут можно узнать рыночную цену недвижимости.
Ипотека — 2022: все ставки и условия
1.2. Какой первоначальный взнос нужен.
Без первоначального взноса не дадут ипотеку. Как правило, он должен составлять от 20 % от цены квартиры. Если квартира стоит 30 миллионов, то при оформлении придётся внести 6 миллионов.
1.3. Какими могут быть платежи.
Нужно прикинуть, сколько сможете ежемесячно платить по ипотеке. Есть закон, что платежи по всем кредитам не должны превышать 50 % дохода. Если зарплата 400 тысяч тенге, ипотеку могут дать максимум на 200 тысяч (если нет других кредитов). Нужно понимать, что ипотека существенно увеличит нагрузку на семейный бюджет на 10–20 лет.
Совет: Проще всего открыть любой ипотечный калькулятор и рассчитать несколько вариантов.
Например:
— При цене квартиры 25 млн тенге, первоначальном взносе 20 % (5 млн), сроке займа 20 лет ежемесячный платёж составит 340 тыс. тенге в месяц.
— При цене квартиры 30 млн, первоначальном взносе 30 % (9 млн), сроке займа 15 лет платёж — 369 тыс. тенге.
Финансовая подушка
Ипотека — серьёзное обязательство, а жизнь непредсказуема. Идеально располагать неприкосновенным запасом на 3–6 месяцев жизни. Если будут сложности с выплатой ипотеки, эти деньги можно будет отправить на погашение кредита.
Закройте крупные кредиты: потребительские, товарные. Чем меньше расходов, тем будет легче. Заручитесь поддержкой возможных созаёмщиков.
2. Проконсультируйтесь в банках
Обратитесь в разные банки в поиске лучших условий. На этом этапе ещё не нужны документы на жильё. Достаточно знать только цену.
Уточните:
— какие ипотеки есть;
— требования к залоговому жилью;
— какую сумму готов предоставить банк;
— размер первоначального взноса;
— годовую эффективную ставку (ГЭСВ);
— срок кредита;
— ориентировочную сумму ежемесячного платежа;
— сумму переплаты;
— штрафы за просрочку;
— условия изменения графика платежей на случай финансовых трудностей.
Сегодня на сайтах многих БВУ можно подать предварительную электронную заявку на ипотеку, по которой скоринговая система банка автоматически примет решение об одобрении или отказе в кредите. Решение принимается по совокупности факторов, из которых наиболее важны кредитная история и платёжеспособность.
3. Найдите подходящее жильё
Суть ипотеки в том, что приобретаемое жильё становится залогом. А к залогу у банков есть свои требования.
Для квартир на вторичном рынке это в первую очередь возраст. Дом не должен быть старше 50 лет. Кроме того, проверяется, соответствует ли планировка заявленной в техплане. Например, если владелец перенёс кухню на балкон и не узаконил это, оформить ипотеку на такое жильё не получится.
Также есть требования к материалу — в приоритете кирпич, монолит, панель.
По первичному рынку требуется наличие разрешительной документации на участок, по проекту и т. д. Если ЖК ещё не достроен, должна быть гарантия КЖК. Если достроен — акт о вводе в эксплуатацию.
Какие квартиры подходят под ипотеку
Если объект подходит, договоритесь с продавцом о сделке, попросите его подготовить копии документов на жильё и открыть счёт, на который поступят деньги от продажи.
Продажа квартиры в ипотеку: за и против
На этом этапе отдайте продавцу задаток в качестве гарантии будущей сделки. Как правило, это 10 % от стоимости жилья. Оформлять соглашение о задатке нужно письменно, заверять у нотариуса необязательно. Образец документа — здесь.
Как составить соглашение о задатке
4. Оцените квартиру
Для оценки жилья за свой счёт нужно нанять независимого оценщика с соответствующей лицензией. Стоимость услуг — около 15 тысяч тенге. Подготовка отчёта — один-четыре дня.
5. Подайте кредитную заявку в банк
Подготовьте документы:
— Удостоверение личности.
— Правоустанавливающие документы на приобретаемый объект: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т. д.
— Отчёт об оценке.
Заявка выносится на рассмотрение кредитного комитета банка. Принятие решения о предоставлении ипотеки может занять от нескольких дней до нескольких недель.
Основные причины отказов в ипотеке:
- Плохая кредитная история.
- Отсутствие пенсионных отчислений.
- Непостоянная работа.
- Превышение долговой нагрузки на семью. Здесь учитываются все расходы: сколько детей и взрослых на иждивении, комуслуги, содержание машины и т. д. — поэтому даже высокого дохода при больших расходах может быть недостаточно.
- Отсутствие разрешительных документов у застройщика или неузаконенная перепланировка на вторичном рынке.
6. Оформите страховку на жильё
Когда заявку одобрят, для окончательного подписания ипотечного договора недвижимость нужно застраховать, например, от затопления, пожара. Это обязательный этап.
Выбор страховой компании и список рисков — свободный, по желанию заёмщика. Страховка действует один год, её нужно продлевать.
Стоимость страхования зависит от размера ипотеки. Например, при оформлении займа в 30 млн тенге страховка в первый год составит в среднем 70 тысяч тенге.
Сколько стоит ипотечное страхование и что оно даёт
7. Оформите договор купли-продажи
Договор купли-продажи жилья нужно оформлять у нотариуса. На этом этапе вы отдаёте продавцу гарантийное письмо от банка на перечисление денег.
Расчёт при покупке недвижимости: как избежать комиссий банка
В этом письме указано, что банк выплатит продавцу сумму, указанную в договоре купли-продажи, после регистрации документа в государственной базе.
Стоимость оформления договора купли-продажи при ипотеке составляет 4 МРП — 12 252 тенге. Для льготного оформления нужно принести из банка уведомление о выдаче ипотечного займа. Эту сумму продавец и покупатель по традиции платят 50/50.
Дополнительно оплачивается согласие на сделку супруга — 1.5 МРП. Если брака нет, заявление о его отсутствии обойдётся в 0.5 МРП.
Затем вам, как покупателю, нужно зарегистрировать договор купли-продажи, а именно своё право собственности на жильё. Сделать это можно сразу у нотариуса. Услуга платная, есть обычная и ускоренная. Стоимость в зависимости от этого — 1 200–5 000 тенге.
Как зарегистрировать недвижимость
8. Подпишите в банке ипотечный договор
В ипотечном договоре должны быть указаны: суть обязательства, его размер и сроки исполнения; адрес залога; права и ответственность заёмщика и банка.
Внимательно изучите документ, желательно совместно с юристом. Это письменное соглашение, по которому вы, заёмщик, закладываете приобретаемое жильё, а взамен неё банк даёт кредит под процент на определённых условиях.
Обратите внимание на правильность указания ваших Ф. И. О., суммы и срока займа, % ставки погашения, порядок досрочного погашения, размеры штрафов за просрочку ежемесячного платежа, график платежей.
Не должно быть условий о том, что банк вправе менять условия, процентные ставки, вносить дополнения и поправки в одностороннем порядке, без участия клиента.
9. Оформите обременение
Теперь нужно оформить на купленное жильё обременение, то есть залог. Это тоже обязанность заёмщика. Оформить договор залога можно у нотариуса либо с помощью технологии блокчейн, по которой сегодня работают многие банки Казахстана.
10. Завершите сделку
Продавец получит расчёт от банка в течение 14 дней после регистрации договора купли-продажи. Вы становитесь собственником квартиры, однако распоряжаться залогом сможете только с разрешения банка.