Продавать ли квартиру в ипотеку? Рассказываем, чем такая сделка отличается от обычной, когда продавец получит деньги, есть ли риски и что надо предусмотреть.

Стоит ли продавать квартиру в ипотеку

Многие представляют продажу квартиры в ипотеку бюрократически сложной, долгой и многоходовой процедурой, вдобавок с надолго отложенным расчётом. Это не так.

Во-первых, как и при обычной сделке, продавец получает деньги в полном объёме напрямую из банка.
Во-вторых, личное присутствие продавца в банке и активное участие в оформлении кредита не требуется.

Для хозяина квартиры продажа в ипотеку отличается от обычной сделки только тремя моментами:

  • Нужно показать квартиру оценщику — его услуги оплатит покупатель.
  • Дать покупателю копии документов на жильё и дождаться предварительного одобрения банка.
  • Открыть счёт, если его нет. На него после подписания договора купли-продажи поступит полная сумма.

Как проходит продажа в ипотеку

Сделка состоит из пяти шагов:

  1. Просмотр квартиры. Покупатель должен убедиться, что объект подходит под ипотеку, и договориться с продавцом о сделке.
  2. Оценка. Оценщик проведёт осмотр квартиры, сверит фактические данные с документами и составит акт с оценочной стоимостью. Основываясь на ней, покупателю рассчитают сумму кредита в банке.
  3. Проверка документов и получение одобрения банка. Покупатель отнесёт в банк копии документов на квартиру для проверки на соответствие условиям кредитования. Если всё в порядке, он получит одобрение на выдачу кредита.
  4. Сделка. Продажа оформляется, как обычно, у нотариуса, только вместо расчёта продавец получает гарантийное письмо от банка на перечисление денег.
  5. Расчёт. Деньги на счёт продавца поступят в течение 14 дней после регистрации сделки, иногда раньше.

Сколько длится продажа в ипотеку

В среднем продажа в ипотеку занимает 5–12 дней:
— Просмотр квартиры — один день.
— Оценка (вызов специалиста и выдача готового акта) — 2–5 дней.
— Проверка документов и получение одобрения банка — 1–5 дней.
— Заключение сделки купли-продажи и регистрация договора — 1-2 дня. 

Ускоренная регистрация делается в течение двух часов.

О сроках поступления денег лучше уточнить в банке.

Какие риски при продаже жилья в ипотеку

Основной риск — срыв сделки из-за неодобрения кредита банком. В этом случае продавец потеряет время.

Что касается опасений из-за расчёта, то здесь опасности нет — банки всегда исполняют свои обязательства, и продавец получает полный расчёт.

Главное — внимательно составить договор у нотариуса и сверить номер счёта, на который банк перечислит деньги.

Какое жильё можно продать в ипотеку

В большинстве банков действуют ограничения на постройки старше 60 лет (для кирпичных и монолитных) и не более 50 лет (для панельных и деревянных).

Не подходят квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Если продаётся частный дом, то подходят участки с целевым назначением ИЖС либо ЛПХ (дачи, даже если на участке есть капитальный дом, не подходят) и наличием коммуникаций (электричество, водопровод).

Также на недвижимости не должно быть обременений (ареста), задолженностей по коммунальным платежам.

Если недвижимость не подходит для покупки в ипотеку, укажите это сразу в объявлении, для того чтобы получать отклики только от покупателей с оплатой наличными.

Как ускорить продажу квартиры в ипотеку

Процедура пройдёт гораздо быстрее, если у покупателя будет предварительное одобрение от банка. Это значит, что банк уже проверил все данные, изучил кредитную историю, уровень дохода, состав семьи и вынес предварительное решение о выдаче кредита на определённую сумму.

Как проходит оценка квартиры

Оплата услуг оценщика полностью лежит на покупателе, от продавца требуется лишь разрешение на осмотр жилья. Специалист ознакомится с документами, сделает фото, затем подготовит отчёт. В нём будет представлена средняя рыночная цена. Анализируется стоимость похожих квартир в этом районе с поправкой на особенности.

Какие документы нужны для рассмотрения в банке

Для рассмотрения заявки на ипотеку банку нужны копии:

  • правоустанавливающего документа (договоры купли-продажи, мены, дарения);
  • технического плана квартиры (при продаже частного дома — технического паспорта и госакта на земельный участок);
  • справки о техническом состоянии и отсутствии обременений на недвижимость (выдаётся онлайн через портал eGov).

Опасно ли давать копии документов покупателям

Иногда продавцы боятся давать покупателю копии документов. Больших рисков в этом нет, но чтобы подстраховаться, есть два выхода:

  1. Пойди в банк вместе с покупателем и лично передать копии менеджеру.
  2. Написать на копии от руки пометку «Для банка».

Как оформить задаток при продаже в ипотеку

Задаток при оформлении сделки в ипотеку лучше брать после того, как банк подтвердит готовность выдать кредит покупателю. Передачу денег надо оформить письменно. Образец документа — здесь. При желании его можно заверить нотариально, но это необязательно.

Оформление сделки

После того как покупатель получит одобрение банка, ему дадут гарантийное письмо. В нём прописано, что банк выплатит продавцу деньги (сумму, указанную в договоре купли-продажи (ДКП), за покупку квартиры) после регистрации ДКП.

Сделка оформляется у нотариуса. Единственное отличие — продавец получит расчёт в течение 14 дней после регистрации.

Чтобы банк быстрее перечислил деньги, специалисты советуют оформить ускоренную регистрацию договора купли-продажи. В этом случае покупатель получает расчёт, как правило, в течение 2-3 дней со дня регистрации сделки.

Обременение банка на купленное в ипотеку жильё накладывается после полного расчёта с продавцом.

Продажа в ипотеку: за и против

У продажи жилья в ипотеку есть как плюсы, так и минусы.

К плюсам можно отнести:
— добросовестный покупатель — банк проверяет заёмщика, поэтому риск нарваться на мошенников практически исключён;
— гарантированное получение денег на счёт;
— быстрая продажа — возможность продажи в ипотеку значительно повышает шансы.

Минусы:
— ожидание — заключить сделку в день просмотра (как при оплате наличными) не получится. Оформление займёт как минимум 5–7 дней;
— риск срыва сделки, если банк откажет заёмщику;
— получение денег произойдёт не в день оформления договора.