Часто на сайтах объявлений можно встретить предложения о продаже залоговой квартиры или дома. Можно ли покупать такую недвижимость, как оформляют сделки, какие риски существуют? За разъяснениями и комментариями Krisha.kz обратилась к банковскому омбудсману Ерсерику Сийрбаеву.

Как в Казахстане купить или продать квартиру в залоге

Итак, покупку-продажу ипотечного жилья можно разделить условно на два вида:

1. Добровольная продажа — когда заёмщик не имеет долгов по ипотеке, но решил самостоятельно продать жильё: у него изменились планы, предстоит отъезд на ПМЖ, продажа одной из нескольких залоговых квартир и т. д.
2. Принудительная продажа — когда по кредиту есть просрочка.

Важно: любые операции с залоговым жильём проводятся только при согласии банка (залогодержателя).

Разберём каждый вид подробнее.

При добровольной продаже жильё можно купить следующими способами:

Способ 1 — погасить кредит за заёмщика

Способ применим на любом сроке займа. Однако могут быть неустойки за досрочное погашение.
При нём заёмщик получает разрешение на продажу жилья в банке, а покупатель погашает остаток по ипотеке.

Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части.
Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под обременения. По сути, это не является куплей-продажей.

Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки.

Совет: во избежание эксцессов до момента погашения рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи жилья. В нём нужно отразить условия передачи имущества и взаиморасчёта в будущем, после погашения кредита покупателем и снятия обременения с залога.

Также нужно получить в ЦОНе справку об отсутствии обременений на залог, чтобы узнать, есть ли обязательства перед другими лицами.

Способ 2 — принять долг заёмщика

Перевод долга допускается только с согласия банка.

В этом случае покупатель должен:
— написать заявление в банк о готовности принять обязательства по займу с переходом прав на залоговую недвижимость и стать залогодателем;
— подтвердить свою платёжеспособность согласно внутренним требованиям банка;
— получить решение банка по этому вопросу.

Если решение положительное, то:

1. Покупатель заключает трёхсторонний договор с банком и заёмщиком о переводе долга на себя с последующим заключением договора займа.
2. Заключается договор купли-продажи жилья с оформлением права собственности на покупателя с последующим заключением договора залога на переоформленное имущество. В процессе перехода права собственности от одного лица к другому право залога сохраняет свою силу.
3. Суммой займа устанавливается остаток долга по кредиту. Передача оплаченных сумм оговаривается сторонами сделки отдельно.

В принудительной реализации также существует несколько видов продажи:
1. Продажа ипотеки во внесудебном порядке.
2. Продажа ипотеки в судебном порядке.
3. Продажа залога банком — после объявления торгов несостоявшимися и обращения залога в свою собственность.
Каждая процедура строго регламентирована и имеет ряд особенностей.

Продажа ипотеки во внесудебном порядке

Перед торгами банк обязан (согласно закону «Об ипотеке недвижимого имущества»):
— зарегистрировать в ЦОНе, где была зарегистрирована ипотека, и направить заёмщику уведомление о начале реализации объекта;
— зарегистрировать в ЦОНе уведомление о торгах, но не ранее чем через 30 календарных дней с момента вручения или отправки уведомления о начале реализации объекта;
— опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости, но не позднее чем за 10 дней до проведения торгов.

Реализация во внесудебном порядке не допускается, когда:

• для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
• предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
• предметом ипотеки является жильё или земельный участок с расположенным на нём жильём, являющиеся обеспечением по кредиту физлица с микрофинансовой организацией.

В этих случаях взыскание залога возможно только по решению суда.

Продажа ипотеки в судебном порядке

Проводится по решению суда.

Объявление об аукционе публикуется на Единой электронной торговой площадке не позднее чем за 10 календарных дней до его проведения.

Лица, желающие принять участие в электронном аукционе, обязаны подать заявку и оплатить гарантийный взнос 5 % от первоначальной стоимости имущества. Взнос победителя зачисляется в счёт покупной цены. Взносы остальных участников возвращаются им в течение пяти рабочих дней после окончания аукциона.

По результатам аукциона после оплаты стоимости приобретённого жилья заключается договор купли-продажи между судебным исполнителем и покупателем имущества на аукционе. Договор является основанием для регистрации покупателем права собственности на имущество в госорганах.

Собственник залогового имущества, равно как и должник (заёмщик), вправе в течение трёх месяцев оспорить результаты торгов в суде в случае нарушения процедуры их проведения.

Продажа залога банком

При объявлении торгов несостоявшимися из-за участия в них менее двух покупателей банк вправе обратить залог в свою собственность по его текущей оценочной стоимости.
Оценка устанавливается решением суда или доверенным лицом на основании отчёта об оценке, составленного оценщиком.
В последующем банк может продать данное имущество.

Залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит, рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Рекомендации для этого способа:
— проверить правоустанавливающие документы: свидетельство о госрегистрации права собственности на банк/продавца, договор купли-продажи, технический паспорт квартиры, справку об обременениях;
— провести визуальный осмотр недвижимости, проверить квитанции об оплате коммунальных услуг, наличии/отсутствии задолженностей по налогу на имущество;
— обговорить с заёмщиком сроки передачи и освобождения недвижимости.

Плюсы и минусы покупки ипотечного жилья 

Главный плюс — юридическая чистота объекта.
При приёме недвижимости в залог банк проводит анализ правоустанавливающих документов, определяет их подлинность. При наличии расхождений недвижимость не принимают в залог до полного устранения замечаний.
Также залоговое жильё, как правило, продают дешевле, продавцы охотнее идут на торг.

Среди минусов

1. Проблема выселения прежних владельцев при принудительной продаже.
Банки этого не делают. Выселением должен заниматься новый собственник, но только через суд. Ещё прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. Судебные разбирательства могут отнять много времени, денег и нервов.
Поэтому банк должен сразу уведомить покупателя об оставшихся жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда, чтобы покупатель принял решение о возможности заключения сделки. 

2. Длительность процедур.
Только на получение согласия банка на добровольную реализацию может уйти 15–30 дней. При принудительной реализации сроки гораздо больше. Покупатель должен подумать над этими сроками.