Чего ожидать от рынка жилья Казахстана осенью? Готовы ли застройщики и собственники снижать цены на квартиры? Есть ли причины для увеличения спроса?
Ответы Krisha.kz узнала у экспертов рынка жилья.

Самое главное:
— Сейчас на рынок жилья влияет стоимость стройматериалов и сезонное снижение спроса.
— Застройщикам, чтобы найти своего покупателя и оставаться в нише, необходимо снижать цены.
— Осенью могут обанкротиться 15–20 % застройщиков.
— Высокий риск недостроев: покупая первичку, нужно тщательно и осторожно выбирать застройщика.
— С августа по октябрь возможно оживление рынка жилья, в том числе вторичного.
— Осенью не стоит ожидать серьёзного падения цен. Скорее всего, это произойдёт в следующем году.

Наталья Калмыкова, заместитель директора АН Sweet Home
 — На вторичном рынке покупательская способность существенно снизилась, рынок просел. Для её поддержания нет фундамента: пенсионные, кто смог, уже вытащил, доступных ипотек нет из-за высоких процентных ставок банков второго уровня, поэтому сейчас многие ждут запуска новой госпрограммы по субсидированию, а также продуктов «Отбасы банка»: женскую ипотеку и программу для молодёжи.

Ипотеки и госпрограммы для молодёжи — 2022

При этом, как известно, вторичный рынок всегда следует за первичным. И если там цены не снижаются, то не стоит этого ждать в перепродаже.

В ближайшее время мы ожидаем оживления на вторичном рынке. Это происходит ежегодно с середины августа до середины октября. В это время приезжают студенты, родители покупают им квартиры, кто-то переезжает, меняет школы из-за опять-таки учёбы детей в другие районы. Поэтому рынок сдвинется.

Что касается торга, то сейчас продавцы уступают крайне неохотно. Никто не хочет продешевить по сравнению с теми же соседями. Исключение — только срочные переезды. Рассрочку продавцы вообще не любят.

Наиболее популярное жильё — это двухкомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса, затем одно- и трёхкомнатные. Двушки хороши как для проживания, так и для сдачи в аренду, их легче содержать, и они всегда в тренде.

Относительно способа расчёта есть интересная закономерность: за наличный расчёт в основном покупают приезжие из других регионов РК. Местные чаще покупают в ипотеку, особенно через «Отбасы банк», с первоначальным взносом 50 %. Бывает, что вытаскивают последнюю пенсионку, но такие случаи уже редки.

Узнать обо всех видах ипотек в РК можно здесь:
Ипотека-2022: все ставки и условия

Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана 
— Как и любой другой сектор экономики, строительная отрасль подвергается воздействию внешних и внутренних факторов. Её состояние нельзя назвать стабильным из-за ежедневного изменения ситуации.

С июня по июль динамика роста цен на первичку в крупных городах следующая: в Нур-Султане снижение с 407 тыс. до 406 тыс./кв. м, в Шымкенте — с 358 тыс. до 354 тыс./кв. м, а в Алматы увеличение с 520 тыс. до 521 тыс./кв. м.

В последние месяцы, май, июнь, июль, цены снижались. Это происходило, из-за того что на фоне январских событий застройщики и частные продавцы сильно подняли цены, чтобы защититься от возможных рисков. Однако ожидания не оправдались — риски не наступили, рынок движется плавно.

Сейчас на рынок влияет только стоимость стройматериалов и сезонное снижение спроса. Застройщикам, чтобы найти своего покупателя и оставаться в нише, необходимо снижать цены.

Порядка 60 % действующих на рынке строительных компаний не могут уложиться в сроки по контрактам и вынуждены их сдвигать, некоторые до полугода.

Показательным для строительной отрасли станет период с сентября по ноябрь. Существует риск, что деятельность могут прекратить до 15 % субъектов строительного бизнеса.

В Казахстане могут обанкротиться 15 % застройщиков

В 2021 году многие аналитики связывали резкий скачок цен на недвижимость с пенсионными накоплениями. Однако мы можем наблюдать, что с апреля этого года на рынок недвижимости не влияли пенсионные накопления и закрытие ипотечных программ. Цены на жильё продолжали расти, что подтверждает тезис о прямой взаимосвязи роста стоимости цен на недвижимость с ростом стоимости строительных материалов.

Снижение цен на рынке наблюдалось, но причиной этому является сезонное падение спроса. Застройщики в это время ежегодно запускают акции и скидки для увеличения продаж.

К осени цены будут двигаться в сторону увеличения. Если учесть ограничительные меры по строительству, вводимые в Алматы и Нур-Султане, на фоне которых будут снижаться выгодные и удобные предложения для покупателей, это приведёт к увеличению спроса и существенному росту цен на недвижимость.

Вячеслав Лазарев, директор Open Development 
— Мы видим достаточно серьёзное снижение покупательской способности и уменьшение количества сделок купли-продажи на 34.3 % в сравнении июлем 2021 года. Основными факторами снижения являются увеличение порога достаточности пенсионных накоплений, девальвационные ожидания клиентов и завершение льготных ипотечных госпрограмм.

Наблюдаются серьёзные риски и угрозы банкротства до 20 % строительных компаний из-за увеличения себестоимости строительства, в том числе за счёт диспропорции курса рубля по отношению к тенге, с одной стороны, и снижения покупательской способности — с другой.

Многие застройщики вынуждены делать скидки и держать цену продажи на уровне себестоимости. Мы видим, что многие застройщики замораживают часть проектов, что повлечёт за собой скачок безработицы и социальную напряжённость.

Сейчас государству необходимо утвердить новую госпрограмму с субсидированием процентной ставки для поддержания спроса и избежания массовых банкротств.

В Казахстане запустят новую ипотечную программу

Высок риск увеличения количества проблемных объектов и обманутых дольщиков, что опять же создаст дополнительную напряжённость со стороны населения.

Ждать существенного снижения стоимости не приходится, так как себестоимость строительства постоянно растёт. Многие застройщики просто уйдут с рынка, соответственно, будет дефицит. Мы прогнозируем небольшое изменение стоимости 1 кв. м в коридоре 3–5 % в перспективе полугода.

Эльдар Шамсутдинов, экономист, исполнительный директор DM Technology 
— В РК, с одной стороны, объёмы ипотечного кредитования растут (январь-июль этого года к аналогичному периоду прошлого. — Прим. ред.), с другой — тревожно сократилось количество сделок, а отдельные застройщики запустили скидочные программы и организуют круглые столы с требованием создать программу льготной ипотеки.

Сокращение сделок говорит о том, что отложенный спрос в момент карантина сегодня полностью реализовался. Люди, которые хотели купить недвижимость в момент карантина, свои желания удовлетворили.

Цикл роста закончился, будет кратковременная нормализация рынка, после чего пойдёт спад. Период спада больно ударит по застройщикам. Возможно, в следующем году мы не увидим кого-то из крупных участников рынка.

В сложившейся ситуации, а складывалась она более 10 лет, нужно винить МИИР (министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. — Прим. ред.) и отсутствие стратегии у крупных строительных компаний. МИИР — за то, что наше жилищное законодательство, предусматривающее долевое участие непрофессиональных инвесторов — это уровень нищих стран, а мы страна не бедная и развивающаяся. А строительные компании за то, что игнорировали вторичный рынок и не пролоббировали закон с запретом на любую продажу недостроенного жилья.

У нас 40 % людей вначале продают старое жильё, потом покупают новое. Исключив из сделок вторичное жильё, они по факту лишили себя 40 % платёжеспособного рынка. Часто было так, что люди продавали своё жильё в ипотеку, а за наличку покупали новое. Грубо говоря, они отрезали у себя этот кусок рынка полностью. Совокупность этих факторов создала серый и неустойчивый рынок недвижимости.

Застройщики организуют скидочные программы. Они опытные бизнесмены, которые чувствуют рынок и понимают, что цикл роста цен на недвижимость закончился. Осенью граждане будут озабочены слабеющим тенге и дорогими продуктами питания и им будет не до жилья.

Опытные застройщики будут максимально быстро заканчивать стройки и продавать свои дома сейчас. Если дом ещё на этапе котлована, то стройка будет приостановлена на пару месяцев.
Неопытные застройщики с завышенными ожиданиями столкнутся с серьёзными кассовыми разрывами.

Поэтому настоятельно рекомендую проверять строительную компанию перед покупкой и мониторить стройку, если купили.

Как выбрать застройщика

Осенью не стоит ожидать серьёзного падения цен. Скорее всего, это начнётся в следующем году. До конца этого года действия застройщиков: акции, рассрочки и скидки — сохранят предложение, спрос на которое будет удовлетворяться в том числе за счёт кредитных средств. Также возможная угроза осеннего обесценивания тенге может привлечь на рынок жилья держателей депозитов. Данные действия с высокой долей вероятности протянут период нормализации до конца года.