На каком этапе строительства ЖК выгодно покупать квартиру

Статьи: На каком этапе строительства ЖК выгодно покупать квартиру
Автор:

На сколько дорожают квартиры на первичном рынке от начала строительства до ввода жилого комплекса в эксплуатацию, какие существуют риски и преимущества покупки жилья в строящемся доме, как обезопасить себя, заключая такую сделку, и сколько квартир на продажу остаётся после ввода, Krisha.kz выяснила у экспертов по недвижимости.

Вячеслав Лазарев, директор по развитию Dana Holdings

—  Стоимость квадратного метра в строящемся жилье зависит не только от класса жилья, но и от степени риска завершения объекта. Существуют разные формы покупки квартиры в строящемся доме. Далеко не все они носят легальный характер. В рамках закона о долевом участии выделяют три формы получения лицензии на привлечение средств дольщиков: участие банка второго уровня, реализация после постройки каркаса здания и получения гарантии Казахстанской жилищной компании (КЖК), бывшего Фонда гарантирования жилищного строительства.

Несмотря на эти нормы, более половины объектов в Казахстане продаются вне данного закона. Реализация через жилищно-строительные кооперативы или по предварительным договорам существенно увеличивает риск. В таких ЖК стоимость на котловане гораздо ниже, чем у белых проектов. Разница в цене на этапе котлована по сравнению с завершённым объектом может достигать более 50 %. Важно понимать, что в данном случае никаких гарантий завершения, кроме репутации застройщика, у покупателей нет. Более того, в серых проектах всегда есть риск, что застройщик сэкономит и построит не по изначальному проекту.

С другой стороны, проекты с официальными разрешениями на продажу уже не имеют такой большой разницы в цене. Средняя капитализация составляет около 15–25 %.

Также преимуществом покупки квартиры на этапе котлована является возможность выбрать лучшие планировочные решения. По статистике, более 75 % квартир реализуется на стадии строительства. У топовых застройщиков показатель проданных квартир выше.

Даурен Айткенов, начальник управления аналитики и инвестиций BI Development

—  Жильё на начальных этапах строительства дешевле готового в среднем на 20–30 %. В этом играют роль время ожидания, привлечение клиентов, удорожание строительства. Приобретая квартиру на этапе котлована, покупатель может выбрать лучшую планировку в хорошем районе за более низкую цену. Но это стоит делать только при уверенности в надёжности застройщика.

Выбирая квартиру в строящемся объекте, покупатель должен убедиться, что у застройщика есть разрешения на строительство и продажу по договорам долевого участия, т. е. ДДУ. Это главное условие сделки. Но если наткнуться на недобросовестного девелопера, то ожидание может затянуться на долгие годы. На рынке сегодня достаточно предложений от надёжных компаний во всех ценовых диапазонах, поэтому важно быть внимательным. Преимущества, как я говорил выше, в цене, в возможности выбрать ликвидную квартиру в развитом либо перспективном районе.

То, сколько квартир продаётся до ввода ЖК в эксплуатацию, зависит от цены и застройщика. Если у девелопера безупречная репутация, то он может реализовать 95 % квартир до ввода дома в эксплуатацию. При низком доверии к компании — до 30 %. Есть также застройщики, которые начинают продажи только после окончания строительства, поэтому единой статистики по этому вопросу нет.

Мария Федянина, юрист юридической фирмы «Артюшенко и партнёры»

—  При покупке квартиры в строящемся объекте договор долевого участия позволяет избежать некоторых рисков. Такие сделки регулируются законом «О долевом участии в жилищном строительстве». Государство предъявляет требования к застройщикам, которые хотят получить разрешение на привлечение средств дольщиков. Также гарантирует, что в случае непредвиденных обстоятельств строящееся здание будет достроено Единым оператором. Но не все компании получают такое разрешение.

Покупая квартиру в строящемся доме, стоит тщательно проверить надёжность застройщика. Для этого необходимо проверить общие данные юридического лица. У каждой компании имеется БИН (бизнес-идентификационный номер), по которому можно узнать официальное название организации, юридический адрес, адрес электронной почты, Ф.И.О. руководителя, количество работников. Сделать это позволяют сайты adata.kz, kompra.kz или uchet.kz. Информацию о налоговых отчислениях компании можно узнать на сайте КГД, во вкладке «Проверка юридического лица».

Если застройщик не крупный, а малоизвестная строительная компания, то нелишним будет проверить наличие лицензии на сайте elicense.kz, вбив БИН застройщика.

Помните:
1. У застройщика (уполномоченная компания) должно быть разрешение на привлечение денег дольщиков от акимата или гарантия Единого оператора (КЖК).
2. Сделка оформляется только договором о долевом участии в жилищном строительстве, который подлежит обязательной регистрации в установленном порядке. Предварительные, инвестиционные и другие формы договоров незаконны.
3. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован. Выписка учётной регистрации отправляется по почте или вручается покупателю под расписку.
4. Застройщик и Единый оператор обязаны ежемесячно обновлять информацию о ходе строительства с фотоотчётом на своём сайте. В противном случае — это нарушение закона.
5. Акт приёма-передачи. Осуществление приёмки от застройщика является одним из главных этапов покупки, которым не стоит пренебрегать. Это возможность удостовериться в том, что застройщиком выполнены работы из перечня, оговоренные в условиях ДДУ.

Застройщик исправляет все недостатки (дефекты) строительства до приёмки квартиры собственником. Поэтому важно внести все недостатки (дефекты) либо в смотровой лист, либо в акт приёмки, либо в отдельный акт осмотра. Такой документ должен подписываться представителем застройщика и покупателем. Дефекты, выявленные во время гарантийного срока, также подлежат исправлению.

При заключении договора о долевом строительстве запросите у застройщика:
— наименования и юридические адреса строительной и уполномоченной компаний;
— справку, подтверждающую госрегистрацию (перерегистрацию);
— о реализованных застройщиком проектах;
— копию договора о предоставлении и способе получения гарантии, заключённого с Единым оператором, или разрешение акимата на привлечение денег дольщиков;
— документы, подтверждающие право уполномоченной компании на земельный участок.

Данный перечень мер и рекомендаций не исчерпывающий.

Марина Грушина, директор агентства «Арбат Риэл Эстейт»

— В строящихся объектах с момента старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию цена за 1 кв. м увеличивается до 30 %. При этом нужно понимать, что ЖК не строятся быстро и у покупателя минимум на два года средства заморожены. Выгодно инвестировать, когда есть рассрочки и человек переуступает свою цессию до ввода в эксплуатацию. В этом случае есть смысл покупать квартиру в строящемся объекте — тогда будет прибыль. То есть покупатель вносит первоначальные взносы, потом продаёт от общей стоимости квартиры и имеет маржу. Но в этом нужно разбираться, отслеживать, видеть популярные комплексы, выбирать ликвидные квартиры с выгодной планировкой, видом из окна и т. д.

Что касается рисков, то рынок поделился. Есть застройщики-монополисты, которые одновременно строят по 10–15 объектов. Они предоставляют жильё разного класса, в разной готовности и с разным ценовым сегментом, у них есть разрешения на привлечение денег дольщиков. За этих застройщиков можно не опасаться. Также есть застройщики с точечными проектами. Здесь присутствует риск, что работы притормозятся в случае снижения спроса и, соответственно, приостановки денежных потоков.

На старте покупатели бронируют от 25 до 40 % квартир в ЖК. В течение строительства реализуется порядка ещё 40 %. Последние 10–20 % продаются в самом конце. Такое жильё находит собственников, которые не хотят рисковать и готовы купить чуть дороже, — для собственных нужд.



Опубликовано 15 апреля 2021 Добавить комментарий



x