Как легально сдавать жильё и что для этого требуется? Рассказываем о способах регистрации арендного бизнеса и налогах, которые придётся уплатить.

Сдача недвижимости в аренду является предпринимательской деятельностью. Доход от неё облагается налогом, за уклонение от которого грозит административная ответственность.
Есть четыре способа организации законного арендного бизнеса: два налоговых режима предполагают регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) и два освобождают от этого. Каждый из них имеет свои условия и ограничения. 

1. С регистрацией ИП 

Индивидуальные предприниматели могут сдавать жильё по патенту или на основе упрощённой декларации. Оба режима позволяют нанимать работников и участвовать в накопительной пенсионной и медстраховой системах.

Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платёж условно состоит из двух сумм:
— налога (1 или 3 % от дохода в зависимости от режима). Эта часть отменена до 1 января 2023 года;
— обязательных отчислений: пенсионных (10 %), социальных (3.5 %), медстраховых (5 % от 1.4 МЗП). 
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (42 500 тенге в 2021 г.) и составляют 8 713 тенге в месяц.

Если доход от аренды не превышает 10 млн тенге в год, рекомендуется выбрать режим на основе патента. Он подходит большинству арендодателей.

  • Патент 

Налог 1 % от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
—  личное предпринимательство без привлечения наёмных работников;
—  доход не более 3528 МРП (10.3 млн тенге) за календарный год.
Разрешение на предпринимательскую деятельность выкупается авансом на определённый период (от месяца до года).
Представление деклараций не требуется. Для уплаты заполняется форма 911.00.

Пример: годовой патент для сдачи квартиры по 100 000 тенге в месяц обойдётся в 104 556 тенге.
Из них:
— соцотчисления — 17 856 тенге (3.5 % от 42 500 за 12 мес.);
— пенсионные взносы — 51 000 тенге (10 % от 42 500 за 12 мес.);
— медстрахование — 35 700 тенге (5 % от 1.4×42 500 за 12 мес.).
С учётом ИПН (1 % от 100 000 за 12 мес. = 12 000) сумма составила бы 116 556 тенге. 

Чтобы получить патент:
1) Зарегистрируйтесь как ИП. 
Это можно сделать за один день через портал eGov.kz, elicense.kz или с помощью мобильных приложений банков.
2) Выберите режим на основе патента.
3)  В течение трёх рабочих дней подайте в налоговую расчёт по форме 911.

  • Упрощённая декларация 

Налог 3 % от дохода (не уплачивается до 1 января 2023 года) + обязательные отчисления.
Основные условия:
— численность работников за налоговый период до 30 человек;
— доход не более 24 038 МРП (70 млн тенге);
— наличие кассового аппарата.
Декларация (форма 910.00) представляется в налоговую по месту нахождения плательщика дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля.

Пример: при сдаче квартиры по 100 000 тенге в месяц и отсутствии наёмных работников нужно заплатить за каждое полугодие по 52 278 тенге. За год — 104 556 тенге.
С учётом ИПН и соцналога сумма составила бы 140 556 тенге.

Важный момент
При продаже недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, независимо от срока владения, придётся платить подоходный налог в размере 10 % от прироста стоимости. 

2. Без регистрации ИП 

Арендодатели, не использующее труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:
— единый совокупный платёж (ЕСП);
— декларация по индивидуальному подоходному налогу. 

  • ЕСП — это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно. 

Ставки:
— 1 МРП (2917 тенге) — для проживающих в городах;
— 0.5 МРП (1459 тенге) — в сёлах.
Условия:
— нет наёмных работников;
— услуги оказываются исключительно физлицам;
— годовой доход до 1175 МРП (3.4 млн тенге).
Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить. 

Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 35 004 тенге
(2917 тенге х 12 месяцев). 

  • Декларация по индивидуальному подоходному налогу

Налог с дохода 10 %.
Основное условие: доход не превышает 12 МЗП в год (510 тыс. тенге в 2021 году).
Оплата —  раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.

Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц, годовой доход в размере 1.2 млн тенге превысит указанный лимит, соответственно, этот режим не подходит. Налог с максимально допустимой суммы (510 000 тенге) составит 51 000 тенге. 

Как и где уплатить налоги

Декларацию и расчёт можно представить:
— через «Кабинет налогоплательщика»;
— на eGov.kz;
— в ЦОНе на бумажном носителе;
— в районное управление государственных доходов.

Оплата принимается:
— через мобильное приложение eSalyq Azamat,
— в банках,
— в отделениях Казпочты.

За неуплату налога или занятие предпринимательской деятельностью без регистрации предусмотрены штрафы. В первый раз — предупреждение. За повторное нарушение в течение года — 43 755 тенге (15 МРП).