Что будет с ценами на жильё летом 2021 года

Статьи: Что будет с ценами на жильё летом 2021 года
Автор:

Krisha.kz узнала у экспертов, что происходит с рынком недвижимости, как изменятся цены на первичное и вторичное жильё этим летом и какие факторы могут на это повлиять.

Аманжол Джиенбетов, директор по продажам Orda Satu 

—  Рыночная цена первичного жилья в Нур-Султане составляет 360–365 тыс. за 1 кв. м: комфорткласс — 320–330 тыс., бизнес — 440–450 тыс.; элит — 510–530 тыс. В марте 2020-го средняя стоимость была на уровне 340–350 тыс. тенге за квадрат.

Говоря о влиянии пенсионной кампании на рост цен, я предлагаю посмотреть на этот вопрос немного шире. В среднем у застройщика от принятия решения до старта продаж уходит от 6 до 15 месяцев. Мы все знаем, что произошло в мире и Казахстане в марте 2020 года и продлилось почти до октября (пандемия, жёсткий карантин. — Прим. ред.). Ситуация была труднопрогнозируемая. Никто не понимал, что произойдёт дальше. Все новые проекты встали. Это привело к вымыванию продукта и ассортимента. 

В III и IV кварталах 2020 года также реализовался отложенный спрос из-за высоких валютных ожиданий.
К старту пенсионной кампании уже чувствовался дефицит квартир. При этом программа стимулировала на покупку жилья даже тех, кто не особо планировал приобретение. Безусловно, это повлияло на рост цен во всех сегментах.

Относительно прогнозов: мы ожидаем скачок стоимости в конце лета — середине осени (август, сентябрь, октябрь). В итоге увеличение за год может составить 10–18 % по сравнению с 2020-м. Жильё комфорткласса, вероятно, подорожает больше всего — на 15–18 %; бизнес- и элит- — в пределах 10–15 %.

Причин для этого несколько. Первая — экономическая обстановка, когда покупателям некуда инвестировать свой доход. Вторая — рост цен на строительные материалы, услуги, заработную плату работников. Третья — отложенный спрос из-за дефицита квартир, которые можно купить за пенсионные.

Даурен Айткенов, начальник управления аналитики и инвестиций BI Development 

— Сегодня на первичном рынке Нур-Султана цена за квадратный метр составляет 355 тыс. тенге, в Алматы — 530 тыс. тенге. На рост интереса к недвижимости повлияло множество факторов. В прошлом году в этот период в стране ввели локдаун, рынок жилья пережил спад. Сейчас мы наблюдаем экономическое оживление. Реализуется отложенный спрос, в том числе под влиянием пенсионной кампании и новых ипотечных программ.
В Нур-Султане и Алматы за I квартал спрос вырос на 50 %. Самый востребованный и обширный сегмент — недвижимость комфорткласса. Клиенты предпочитают 1-2-комнатные квартиры площадью 40–60 кв. м. Их реализация составляет около 60 % от всех продаж.

Оценить то, как изменятся цены к лету, сложно. Ажиотаж, связанный с отложенным спросом и снятием пенсионных, скорее всего, спадёт. Стоимость на первичную недвижимость, по нашему мнению, стабилизируется и, возможно, немного снизится. Спекулятивная составляющая — высокий спрос при низком предложении — потеряет значимость к лету. Фундаментальные причины удорожания — повышение курса доллара, рост себестоимости строительства и материалов — продолжат влиять на рынок. К примеру, бетон и минплиты за пять лет подорожали на 57 %, газоблоки — на 52 %, цемент — на 72 %. Наибольший рост показала арматура — 150 %.

Марина Грушина, директор агентства «Арбат Риэл Эстейт» 

— Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляет примерно 420 тыс. тенге.
Под влиянием пенсионной кампании жильё подорожало примерно на 20 %. Это произошло за счёт возросшего спроса. Внимание покупателей сместилось на новостройки, поскольку стартовая цена при покупке на стадии котлована равна стоимости вторичного жилья. Люди в первую очередь просматривают предложения на первичном рынке и, если не находят желаемый вариант, рассматривают вторичку.

Выделилось две категории клиентов. Первым недвижимость нужна, только чтобы капитализировать пенсионные средства. Они рассматривают объекты в рамках доступных к снятию сумм. Средства у всех разные, но чаще всего их недостаточно для покупки новой квартиры в центре. Такие покупатели оживили рынок периферии, где раньше жильё покупали неохотно. Они приобретают хоть какую-то новую недвижимость с перспективой сдачи в аренду или продажи. Ко второй категории относятся все те, кто с помощью пенсионных смог либо улучшить жилищные условия, либо закрыть кредиты. После пандемии кампания оказалась очень своевременной, но в то же время подтолкнула застройщиков к повышению цен.

К августу стоимость жилья должна стабилизироваться. До этого времени ожидаются небольшие колебания спроса. На рынок выйдут те, кто не смог определиться с покупкой весной. В то же время мы уже видим отток покупателей. Активность снизилась примерно на 30 %, соответственно, будет падать и дальше.

Осенью мы придём к стабильному обороту недвижимости, покупкам и продажам по необходимости. Если не будет масштабных экономических причин, к декабрю цены плавно вернутся на естественный уровень и станут примерно такими, как до запуска пенсионной программы. Что касается покупательского спроса в летний период, сильного падения я не прогнозирую.

Эльдар Шамсутдинов, экономист, исполнительный директор DM Technology 

— Летом ситуация на рынке жилья кардинально не изменится, если не произойдёт какого-либо серьёзного изменения экономической обстановки. Мы столкнулись с эффектом храповика, когда цены растут быстро, а снижаться будут очень медленно.

Почему в последние месяцы подорожали квартиры? По официальной статистике, в 2020 году в РК было введено более 15 млн кв. м жилья. Почему при таком объёме рынок до сих пор не насыщен? Напрашивается вывод, что не всё жильё рассчитано на покупателя среднего класса.

Когда на рынок вышли новые игроки с пенсионными деньгами, а это именно представители среднего класса, они поняли, что жилья для них нет. Либо бюджетный экономкласс, либо дорогой премиальный. Из-за дефицита взлетели цены на квартиры среднего класса и потащили за собой весь и так небольшой рынок. Возможно, это произошло из-за надутого информационного пузыря. Ожидания продавцов и покупателей были направлены на рост цен. Особенно быстро отреагировала вторичка.

Нужно учитывать, что в РК спрос намного превышает предложение. Кроме того, жильё стремительно устаревает. Порядка 34 % продающихся квартир введены в эксплуатацию до 70-х годов. Требуется обновление жилищного фонда, особенно в Алматы, где сосредоточено практически 38 % рынка недвижимости Казахстана. Учитывая, что население мегаполиса и Алматинской области приближается к 5 млн, а объёмы ввода жилья в регионе низкие, спрос здесь высочайший.

Чтобы цены перестали расти, необходимо снижение урбанизации. Но самое важное условие стабилизации — реновация. На рынок Алматы в течение пяти лет должны выйти порядка 100 000 квартир.

Ранее Krisha.kz  рассказала, что происходит с ценами на первичное жильё и что изменилось на вторичном рынке  с начала года. 



Опубликовано 13 мая 2021 8 комментариев



x