Что произойдёт с ценами на жильё в 2021 году, каков спрос сейчас и что ожидается в дальнейшем, как повлияют на рынок изъятие части пенсионных накоплений, льготные жилищные программы и колебания курса, Krisha.kz узнала у экспертов рынка недвижимости.

Анна Шацкая, директор департамента аналитики «Оценка собственности»
— Рынок недвижимости, как и экономика в целом, в текущем году пережил серьёзные потрясения. Провал сделок за период ЧП и карантина привёл к сокращению активности в среднем на 7.7 % (январь-октябрь 2020 г. к январю-октябрю 2019 г.). В настоящее время происходит постепенное восстановление.

Пандемия привнесла изменения в предпочтения покупателей. Возросла доля приобретающих частные домовладения с земельными участками. Особенно это было заметно в летние месяцы.

Что касается стоимости, то здесь наметились разнонаправленные тренды в зависимости от сегмента. Средняя стоимость дорогого жилья (элит- и бизнес-классы) снизилась с начала года на 3.3 %. В сегменте массового жилья цены в большинстве городов остаются стабильными.

В 2021 году многие экономисты ожидают восстановления экономического роста мировой экономики. Это обусловлено появлением вакцины от коронавируса, запуск в продажу которой ожидается уже весной. По прогнозам международных экспертов, экономика Казахстана в 2021 году возобновит рост в среднем на 4.2–5.8 %.

В начале следующего года может сохраниться тренд на снижение в сегменте дорогого жилья, в то время как остальные классы могут подорожать на 1.5–2 % за квартал. Это будет обусловлено развитием государственных жилищных программ, направленных на расширение доступности жилья. В частности, это новые условия по программам «Баспана Хит», «7-20-25», «Нурлы жер», «Военный продукт», «Бақытты отбасы» и «Свой дом».

По моим расчётам в Нур-Султане и Алматы увеличение лимита стоимости квартиры по программе «Баспана Хит» позволит дополнительно охватить ещё около 3000–3500 квартир в строящихся домах, что теоретически может увеличить спрос на 10–15 %. Кроме этого, возможность досрочного использования пенсионных денег для покупки жилья вкупе с другими накоплениями может оказать дополнительную поддержку спроса на 6–9 % в год.

Относительно досрочного использования пенсионных денег для покупки жилья могу сказать следующее: по плану правительства такая возможность будет у 721 тысячи человек. Вместе они могут снять до 1.4 трлн тенге. С одной стороны, для рынка жилья это существенная сумма. В 2019 году, например, в стране объём сделок на рынке жилья составил 5.5 трлн тенге, то есть 1.4 трлн — это 25 % годового спроса. Но, с другой стороны, нет оснований полагать, что все эти деньги сразу окажутся на рынке жилья, так как часть из них будет использована на другие цели (лечение).

Если разделить освободившиеся со счетов 1.4 трлн на 721 тысячу человек, получим среднее значение накоплений — 1.9 млн на человека. Допустим, 80 % средств попадут на рынок жилья. Но суммы незначительны, полученных 9.5 % от средней стоимости квартиры по стране (от 16.3 млн тенге) недостаточно для первоначального взноса. Поэтому многие не смогут использовать средства в одночасье, а отложат изъятие на 2-3 года, пока не накопится достаточная сумма.

Основным драйвером останутся жилищные программы со сниженными ставками и первоначальным взносом. Каждая из них нацелена на определённые слои населения, и в совокупности это увеличит спрос на рынке, который показывает ежегодную положительную динамику (в среднем 21.6 % за последние три года).

По моим прогнозам, в 2021 году спрос на рынке жилья увеличится на 16–25 %.

Курс доллара, несмотря на дедолларизацию рынка недвижимости, продолжает косвенно влиять на цены. Международные эксперты ожидают стабилизацию на уровне 398–430 тенге. При таком сценарии это не окажет существенного влияния на цены.

Даурен Айткенов, аналитик BI Group 
— В марте, когда началась пандемия коронавируса и одномоментно произошла девальвация, рынок первичной недвижимости перешёл в кризисный режим. Но благодаря тому, что государство разрешило застройщикам работать в период ограничений, а также за счёт быстрой трансформации бизнеса рынок перенёс карантин без потерь.

Сейчас активно проявляется отложенный спрос на новостройки. Уже третий месяц подряд он исторически высокий и превосходит показатели аналогичного периода прошлого года. Исходя из рыночных тенденций, чтобы удовлетворить потребности покупателей, застройщики начали выпускать в продажу больше проектов.

В перспективе многое зависит от эпидемиологической обстановки в стране и того, вернут ли карантинные меры.

Что касается цен на недвижимость, сегодня средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке Нур-Султана составляет 340 тыс. тг, в Алматы — 460 тыс. тг.

Основные факторы, влияющие на ценообразование: спрос, предложение, финансовые инструменты и себестоимость. Рост последнего зависит от повышения курса доллара, проблем поставки импортных материалов и учёта корпоративного подоходного дохода в специальной экономической зоне. На сегодня доля импорта при возведении домов составляет около 30–40 %.

Влияет на цены и высокий спрос, а его подогревает появление новых ипотечных программ и предстоящая возможность использования пенсионных накоплений. Предполагаем, что увеличение стоимости квадратного метра в Нур-Султане и Алматы будет в пределах 7–10 %.

Относительно влияния использования пенсионных накоплений. По итогам проведённых опросов мы узнали, что 44 % респондентов готовы вложить свои пенсионные накопления в приобретение недвижимости. По нашим данным, это около 180 тыс. человек с суммой вкладов на 700 млрд тенге из заявленных 1.66 трлн. Ещё 25 %, порядка 100 тыс. человек, готовы погасить уже имеющуюся ипотеку. Как говорилось выше, рост спроса ведёт к увеличению стоимости. Но появление новых предложений, то есть высокая конкуренция, заставит застройщиков сдерживать цены.

Спрос на ипотечные продукты растёт. Если сравнивать девять месяцев прошлого года с таким же периодом текущего, мы видим рост в 3 %. А с мая по июнь 2020-го этот показатель составил 131 %.

Ипотечные программы стали отличным финансовым инструментом, но проблема в том, что мало жилья, подходящего под условия программ со сниженными ставками. Они рассчитаны на готовую недвижимость, тогда как большинство квартир продаются ещё на этапе строительства. К моменту ввода объектов квартир почти не остаётся.

Мы видим следующие проблемы ипотечных продуктов:
1) нехватка предложений, отвечающих условиям программ;
2) разница в цене готовых объектов и строящегося жилья в среднем на 20 %;
3) ограниченный выбор недвижимости (90 % квартир выкупается на стадии строительства).

Из всего портфеля ипотечного кредитования только 10 % занимают сделки на первичном рынке, тогда как, например, в соседней России эта цифра составляет 60 %.

Какой выход из этого видим мы? Необходимо добавить «7-20-25» для проектов с лицензией Фонда гарантирования жилищного строительства. Сейчас на стадии внедрения под программы фонда подходит только ипотека «Баспана Хит» со ставкой 10.75 %. Но для населения ставка 7 % годовых привлекательнее.

Относительно спроса со стороны покупателей можно сказать следующее: начиная с мая рынок стал приходить в себя. На сегодня активность клиентов не только восстановилось, но и выросла. Ожидается, что в 2021 году она будет выше, чем в текущем. Стартует программа использования пенсионных накоплений, расширяются ипотечные продукты. Люди получат больше возможностей для улучшения жилищных условий.

Статистика показывает, что в сентябре спрос вырос на 15 %, составив 35 тыс. операций. При сохранении этого темпа в 2021 году может быть совершено более 360 тыс. сделок.

Что касается предпочтений, то покупатели новостроек в основном выбирают жильё комфорт-класса средней площадью 70 кв. м. Это можно объяснить оптимальным соотношением между ценой и качеством. Самым высоким спросом в Нур-Султане пользуются 1-2-комнатные квартиры площадью 40–60 кв. м. Их реализация составляет около 60 % от всех продаж. Основная доля кредитования приходится именно на этот сегмент, так как он соответствует требованиям программ.

Продажи квартир бизнес- и премиум-класса останутся стабильными. В этом сегменте покупательская способность клиентов высока.

Вячеслав Лазарев, директор по развитию международного холдинга Dana Holdings
— Уходящий 2020 год внёс свои коррективы во все сферы и стал настоящим испытанием на прочность для малого и среднего бизнеса. Несмотря на это, именно строительство показывает неплохие темпы роста. С января по сентябрь показатель вырос на 9 %, в Нур-Султане — на 40 % (после рекордного падения в 2019 году).

Динамика спроса, напротив, негативная. Количество сделок купли-продажи за 10 месяцев этого года относительно аналогичного периода 2019-го снизилось на 7.7 %. Это связано с карантинными ограничениями в период локдауна в первом полугодии.

При этом цены на первичное жильё в Нур-Султане выросли на 8 %. Это обусловлено увеличением себестоимости строительных работ, связанных с обесцениванием нацвалюты.

Прогнозируем дальнейшее увеличение стоимости жилья на 5–7 % за год, особенно в городах республиканского значения. Главный фактор — рост затрат застройщика, а также предполагаемый отложенный спрос после пандемии.

Использование пенсионных средств, на наш взгляд, больше несёт «хайповый» характер и существенного влияния на стоимость жилья не окажет. Людей, которые смогут задействовать данные деньги, не так много.

Более серьёзным драйвером в развитии жилищного рынка являются ипотечные программы. Сейчас доля кредитных сделок сравнительно невысока и составляет порядка 20 %, но есть существенный потенциал для расширения.

Как сделать жильё доступнее?

  • Государство должно продолжать двигаться в направлении субсидирования процентных ставок.
  • Застройщикам следует развивать новые методы бережливого производства, оптимизировать затраты для снижения себестоимости строительства.
  • Акиматы должны создавать условия для застройщиков, подводя необходимую магистральную инженерию к участкам.

Мы предполагаем, что спрос на жильё вырастет. Это связано не только с улучшением доступности жилья за счёт ипотечных программ, но и с отсутствием других вариантов инвестирования.