Интерес казахстанцев к зарубежной недвижимости, несмотря на проблемы в экономике страны (а может, даже и по этой причине), не снижается. В связи с чем мы решили поговорить с председателем комитета по аналитике Объединённой ассоциации риелторов, официальным представителем ORBI Group в Казахстане Ниной Лукьяненко о том, с чего начать, если вы решили купить жильё за рубежом, какие риски учесть, сколько денег накопить и к каким странам присмотреться.

— Сейчас существует стереотип: для того чтобы приобрести зарубежную недвижимость, нужно иметь приличный капитал на руках. Скажите, какой суммы достаточно?
— Всё зависит от кармана приобретателя, его целей. Если вложение происходит с целью сохранения денег, то, как правило, речь идёт о покупке недвижимости в европейских государствах. Для этого потребуется иметь в наличии сумму от 200 тысяч долларов. В случае покупки жилья в таких странах, как Германия, Испания, Великобритания, максимальная доходность от сдачи в аренду составит 2–4 % годовых. По данным Globalpropertyguide, в Европе период окупаемости значительно меняется от страны к стране: Молдова — 10 лет, Украина —11, Черногория — 13, Румыния — 16, Венгрия — 17, Хорватия — 17, Латвия — 18, Болгария — 21, Германия — 23, Италия — 26, Россия — 26, Франция — 28, Финляндия — 28, Австрия — 28, Мальта — 31, Швейцария — 32, Греция — 35, Великобритания — 48, Андорра — 49, Монако — 53.

Когда же цель — зарабатывание денег, то чаще всего рассматривают такие страны, как Таиланд, Болгария, ОАЭ и в последнее время Грузия. Здесь, если говорить о наличном расчёте, необходимо иметь на руках около 50 тысяч долларов. При использовании механизмов кредитования или рассрочки для начала достаточно пяти тысяч.

— Как вы считаете, стоит ли вкладываться в зарубежную недвижимость, учитывая кризис и нынешнее экономическое положение некоторых стран?
— В недвижимость стоит вкладываться всегда. В чём бы человек не хранил свои накопления — евро, доллары, юани, криптовалюта, недвижимость — риска не избежать. Главное здесь — внимательно изучать вопрос.

— А какие существуют основные риски при инвестировании?
— Важно понимать, куда ты инвестируешь, в какой объект — готовый/строящийся, надёжный ли застройщик, насколько понятно законодательство, какие скрытые расходы при оформлении сделки могут быть. К примеру, в некоторых государствах это нотариальное удостоверение или обязательное страхование, которое обойдётся в несколько процентов. В копеечку может влететь наём юриста и переводчика при оформлении сделки. Также некоторые сталкиваются с проблемой дорогого содержания уже приобретённого имущества. Бывает, когда доход равняется расходу на обслуживание дома. Это при том, что инвестиции делались с целью получения прибыли. Поэтому предварительные расчёты следует делать обязательно.

— Недвижимость каких стран чаще покупают казахстанцы?
— Точной аналитики у меня нет. Но чаще наших граждан привлекает недвижимость Испании (курортная зона, шенген), Дубая (несмотря на высокие цены), Таиланда. Продолжают инвестировать в жильё Болгарии и Хорватии, хотя эти страны демонстрируют рецессию.

— Назовите топ-5 стран, в недвижимость которых стоило бы вложиться.
— Если говорить:
• об инвестициях и доходности, то на первом месте для инвесторов постсоветского пространства будет Грузия;
• об отдыхе — Таиланд;
• о сохранении вложений — европейские страны (Испания, Германия);
• о проживании в летний период — Турция. При этом стоит учитывать ситуацию в плане политического спокойствия.

Топ-5 стран, недвижимость которых стоит рассмотреть

— Какие существуют подводные камни и тонкости при покупке недвижимости за рубежом?
— Первое, что нужно понимать, будет ли это полная частная собственность (Freehold) или только право аренды (Leasehold) на какой-то период. Например, в Дубае есть районы, в которых недвижимость иностранцам можно только арендовать (на 49 и 99 лет). Также надо обязательно изучить законодательство в части наследования — каким образом ваши близкие в будущем будут вступать в права. Немаловажна и налоговая составляющая, а также скрытые расходы при оформлении сделки. Часто думают о стоимости объекта, его регистрации и забывают о ежегодных налогах, пошлинах при переходе права собственности, налогах с продажи и т. д. А они могут достигать от 2 до 10 %, а если недвижимость коммерческая, — до 21 %.

Следует учитывать и различные нюансы, которые присущи определённой стране. К примеру, на Северном Кипре многие сделки должны проводиться именно через юридическое лицо. В Таиланде надо учитывать тайскую квоту в 51 %, а также тот факт, что оформить землю в собственность нельзя, или то, что приобретать придётся исключительно на юрлицо. Как следствие, возникают расходы на аудит компании и сдачу отчётностей. И таких важных деталей много.

— Человек определился с целью и страной. Как узнать, насколько рынок жилья там стабилен? Где посмотреть динамику цен, аналитику? Я знаю такие ресурсы, как Knight Frank и Colliers. Может быть, есть ещё какие-либо авторитетные источники?
— Да, к примеру, отчёты инвестиционной компании JLL, Globalpropertyguide. При этом важно не только изучать изменения стоимости недвижимости, но и смотреть на стабильность курса, на данные по росту экономики, притоку частных инвестиций, сделкам, миграционным потокам.

— Как лучше двигаться дальше: сделать всё самому или обратиться к риелтору?
— Чем больше информации, тем лучше! Насколько я знаю, в Казахстане не так много риелторов, работающих с зарубежными объектами. Нет ни одного агентства, специализирующегося исключительно на зарубежной недвижимости и которое занималось бы всеми странами. Но вы можете определиться с государством, городом и обратиться к тому, кто по нему работает.

— А какой процент у таких посредников?
— Зависит от страны. Вообще, в Казахстане едва ли не самое низкое вознаграждение у риелтора — от 1 до 3 %. В большинстве европейских стран эта цифра составляет до 6 %. Если же речь идёт о первичной зарубежной недвижимости, то услуги риелтора, как правило, оплачивает сторона продавца, и покупателю не приходится платить вознаграждение. Поэтому советую обращаться к специалистам. Вас как минимум направят в нужное русло и дадут рекомендации по вложениям.

— Обязательно ли ехать на объект перед заключением сделки или достаточно довериться риелтору?
— Я рекомендую лететь и смотреть всё собственными глазами, потому что в этой сфере ошибка обойдётся дорого. Тем более что большинство компаний, занимающихся продажей зарубежной недвижимости, предлагает участие в так называемом информационном туре. Он включает в себя несколько дней, в течение которых вас познакомят с компанией, покажут объект, расскажут про пакет документации, процедуру оформления и т. д.

— Какие объекты и в пределах какой суммы чаще всего казахстанцы покупают за рубежом?
— Если говорить о наших клиентах, то это, как правило, простые граждане, прибегающие к ипотеке (9.5 %). Возраст — от 30 лет, семья из трёх-четырёх человек. В основном приобретают небольшие квартиры площадью 25–33 и 40–43 кв. м. Вначале они вносят от 10 до 30 % (от 4 тыс. до 15 тыс. долларов) от стоимости объекта в качестве первоначального взноса. После в течение пяти лет выплачивают оставшуюся сумму по ипотеке.
Если говорить в целом, то большая часть наших соотечественников приобретает курортную недвижимость.

— Раз вы упомянули клиентов, здесь следует мне уже уточнить, что вы специализируетесь на недвижимости в Грузии. Скажите, наши граждане покупают там апартаменты с какой целью? Для отдыха?
— Нет, 80 % — это люди, желающие иметь доход. К сожалению, Грузию как страну для инвестиций мало кто знает. Она чаще ассоциируется с боржоми, вином, туризмом. Очень мало кто изучает экономику этого государства, которую на сегодняшний день называют грузинским чудом. По безопасности эта страна на пятом месте в мире. К слову, Казахстан на 78-м. По налогам Грузия является страной с самым низким налоговым бременем на постсоветском пространстве и среди стран Восточной Европы.

— Как вы считаете, во что лучше вкладываться: в строящийся объект, первичку или вторичку?
— В первичную недвижимость, а ещё лучше — в строящееся. Есть такое понятие, как капитализация. Это когда с момента строительства объекта до момента ввода его в эксплуатацию цена вырастает. Конечно, при этом важно изучить рыночную конъюнктуру страны и тенденции самого рынка.

— При покупке такого жилья за рубежом что нужно учитывать?
— Во-первых, надо обращать внимание, кто застройщик, каким опытом обладает и кто учредители. Во-вторых, изучать историю строительной компании: сколько объектов у неё за плечами, на чьи средства строится объект (заёмные деньги, собственный капитал, деньги дольщиков). Далее внимательно ознакомиться с договорами: насколько жёсткие условия для вас там прописаны, какие ваши права учитываются (страховка в случае просрочки ввода в эксплуатацию и др.).

Что касается Грузии, то здесь есть интересный момент относительно строящихся объектов на береговой линии. Возводить там можно исключительно апартаменты отельного типа, так как цель властей — привлечь больше туристов в страну. Такую возможность предоставляют только тем компаниям, которые имеют собственные средства на строительство (после оценки объекта предоставляется выписка с депозита о наличии нужной суммы денег) либо банковскую гарантию о финансировании. То есть казахстанский сценарий с дольщиками в таких условиях разыграться не может.

— Представим такую ситуацию: у человека есть квартира в Алматы, при этом накопилась определённая сумма, которой хватит на покупку второй. Посоветовали бы купить ещё одно жильё здесь или за рубежом?
— Покупать квартиру в Казахстане на свободные деньги с целью её последующей сдачи в аренду (так называемый ленивый доход) сейчас невыгодно. Период окупаемости составляет примерно от 12 до 15 лет. Пожалуй, депозит в тенге принесёт значительно больше, но при этом важно учитывать девальвационные риски на фоне роста курса валюты.

— Считаете ли вы, что наша недвижимость переоценена?
— Есть часть переоценённой недвижимости, и она стоит на рынке в виде предложения, но в целом сделки по таким ценам происходят. Так, согласно данным Комитета по статистике РК, с января по июль этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок купли-продажи увеличилось на 18.7 %.

Подытоживая, хотелось бы сказать: недвижимость не товар повседневного спроса, не все могут себе её позволить. К сожалению, сейчас мало механизмов для покупателя, воспользовавшись которыми он мог бы стать собственником, а также мало достойных предложений на рынке.