Как «Баспана Хит» повлияет на рынок вторичного жилья?

Статьи: Как «Баспана Хит» повлияет на рынок вторичного жилья?
Автор: Инна Пчелянская | Фото: krisha.kz

Запущенная в сентябре новая ипотечная программа «Баспана Хит» постепенно набирает обороты. По данным на 27 ноября одобрено 30 из 80 заявок на 257 млн тенге. При этом 14 из 30 обращений поданы астанчанами. Средняя сумма кредита здесь составила 11 млн тенге, в целом по РК — 8.5 млн тенге.

Krisha.kz узнала у экспертов, есть ли будущее у этой программы, насколько её условия приемлемы для населения, вырастут ли цены на вторичное жильё и как программа повлияет на ипотечный рынок Казахстана.

Денис Кривошеев, экономический обозреватель:
— «Баспана Хит», конечно же, окажет влияние на повышение цен на вторичном рынке. К примеру, жилья, попадающего под стандарты каноничной «7-20-25» немного, разве что Астана может что-то предложить. При этом квартиры дорогие, планировки неудачны, большая квадратура с небольшой полезной площадью. Ещё нужно иметь первоначальный взнос, а те, кто по-настоящему нуждается, денег не имеет вовсе. В то же время на вторичном рынке есть предложения с большим количеством плюсов по качеству и месту расположения. Соответственно, на них будет расти спрос, а значит, и цена.

«Баспана Хит» на сегодня — один из немногих ипотечных продуктов от государства с длинными и дешёвыми деньгами, который может позволить улучшить жилищные условия нуждающимся гражданам. Ведь доступа к рынкам капитала нет, так как эти деньги в валюте, а у нас, как известно, ипотеку в долларах давать нельзя.

Вторичное жильё — единственное, что в настоящее время доступно для среднего класса. Покупать квартиры в новых микрорайонах можно, но жизнь потом превращается в ад из-за пробок. Особенно в больших городах. Вторичку же можно подобрать в пешей доступности или в зоне комфортного транспортного плеча. Более того, цены на недвижимость в городах Казахстана сближаются. Можно продавать жильё в одном городе и покупать в другом, а если вдруг нужно улучшить жилищные условия — обратиться к государству за деньгами.

Мы должны понимать, что на пороге время высокого спроса.

Да, миллениалы не стремятся к обрастанию обязательствами, но не учитывать, что на рынок выходит несколько миллионов человек, которые создадут семьи и будут рожать детей, нельзя.

Представьте: у вас может появиться 2 млн семей за 3–5 лет, на наследство им рассчитывать не приходится, сейчас уровень и продолжительность жизни только растут. Значит, они пойдут на рынок, но у них нет денег. Поэтому следующий шаг — они обратятся за кредитами к государству. Думаю, что во власти это хорошо понимают. Да и у более старшего поколения положение с жильём не лучше. В целом это будет давить на рынок, давая повод для роста цен на уровне высокой потребности.

Что касается влияния различных жилищных программ на ипотечный рынок, на мой взгляд, самостоятельного ипотечного рынка в республике нет. И этому не способствуют банковские продукты, так как связано с отсутствием длинных и дешёвых денег. Чтобы дать кредит под 10 % годовых в тенге, их нужно где-то взять. Учитывая стоимость рисков, провизий и прочих затрат, получается минимум 15–17 %. Если же банк получает деньги под 8 % от государства и не формирует провизий, то цена может быть 10 % и банк ещё что-то заработает.

 

Нина Лукьяненко, председатель комитета по аналитике ОАРК:
— «Баспана Хит», бесспорно, оживит рынок недвижимости, однако не станет рекордной по объёмам выданных займов. Особых предпосылок для изменения существующих ценовых трендов нет. Цена вверх на вторичное жилье не пойдёт, программа лишь поможет многим потенциальным покупателям завершить планируемые сделки.

Если анализировать существующие программы кредитования, то снижение первоначального взноса до 20 % и процентной ставки до 11 % — это повышение доступности кредита. Поэтому будущее у «Баспаны Хит» есть, несмотря на то что у населения были большие надежды на включение вторичного жилья в «7-20-25».

Что касается спроса на вторичку в целом, то, думаю, он вырастет незначительно из-за высоких платежей. Здесь существует также ограничение по сроку займа — 15 лет и ставка вознаграждения больше. Поэтому «Баспана Хит» закроет лишь часть потребностей покупателей.

В любом случае наличие программы — плюс. Продукты, повышающие доступность покупки жилья, будут стимулировать рынок. Чем шире выбор у покупателя, тем лучше для всех участников рынка.

 

Арман Байганов, экономист Astana Best Consulting Group:
— Я предполагаю большой спрос и востребованность программы «Баспана Хит» со стороны населения. Всё благодаря её условиям. С одной стороны, они максимально приближены к рыночным: 15-летний срок погашения, 20 % — первоначальный взнос. При этом есть выгодное отличие — процентная ставка 11 %. Такого показателя в РК не было даже до финансового кризиса, тогда минимальная ставка у банков второго уровня была 12 %. Также плюс в том, что можно приобрести как первичное, так и вторичное жильё. К сожалению, по «7-20-25» достаточного выбора квартир в новостройках нет. Есть много желающих купить, но нет достаточности предложения. Кроме того, это прекрасная возможность для долгосрочного инвестирования, ведь по условиям не важно, есть у покупателя жильё или нет. Так что перспективы у «Баспаны Хит», на мой взгляд, хорошие.

При этом стоимость вторички вырастет однозначно, поскольку ранее такой альтернативной программы не было. Подобное же повышение мы наблюдали и с «7-20-25». Застройщики сразу подняли цены, насколько могли, исходя из предлагаемого лимита.

Программа немного оживит ипотечный рынок РК. Главное, чтобы все выделенные государством деньги дошли до потребителя.

Сегодня из 18 млн казахстанцев в отдельном жилье или улучшении жилищных условий нуждается порядка 2.5 млн человек, или около 15–20 %. И существующие программы с государственной поддержкой реально способны помочь лишь нескольким процентам. Большая же часть граждан всё равно вынуждена обращаться в банки, соглашаться на их кабальные условия под 15–20 % годовых.

Наличие новых льготных программ финансирования, учитывая сложную экономическую ситуацию в РК, не окажет большого влияния на рост цен. Максимум это будет 5–10 %. Как 10 лет назад уже не будет, когда ежегодный прирост составлял минимально 20 %. После окончания «Баспана Хит» или любой другой льготной программы, предлагаемой государством, рост цен остановится и будет меняться в дальнейшем незначительно, на несколько процентов в год, но это также будет зависеть от платёжеспособности населения, инфляции, роста цен на продукты питания, комуслуги. Если процентные ставки коммерческих банков не снизятся, выгоднее будет не покупать.

К слову, согласно анализу рынка Казахстанской федерации недвижимости (КФН), внедрение ипотечного продукта «Баспана Хит» как для первичной, так и вторичной недвижимости позволит активизировать динамику сделок купли-продажи и установить стабильный индекс стоимости одного квадратного метра вторичной недвижимости.
При этом основное количество сделок совершается на вторичном рынке. Немаловажную роль при этом играет фактор недоверия к качеству новостроек (жалобы на слабое отопление, отсутствие налаженных коммунальных служб и инфраструктуры).

Однако вторичка грешит дисбалансом предложения и спроса, который выражается в несоответствии потребностей покупателей и предложений продавцов. Также в этом сегменте около 50 % предложений составляет так называемое отложенное предложение, когда у продавцов нет реальной необходимости в продаже. Многие из них не торопятся с продажей, не идут на уступки и ориентированы на будущий рост цен. В то же время количество желающих приобрести недорогое жильё в несколько раз превышает по объёму количество предложений, соответствующих их требованиям. Этот факт приводит к тому, что покупатели стали чаще обращаться к сегменту нового экономичного жилья, цена которого соответствует, а иногда даже ниже цен на старую улучшенную квартиру.

В КФН резюмируют, что после запуска «Баспаны Хит», как и «7-20-25», рынок недвижимости РК ожидает выход из стагнации, увеличение количества сделок купли-продажи в сегменте доступного жилья, дальнейшее развитие строительной индустрии и перезагрузка банковского сектора.

В настоящее время в программе «Баспана Хит» участвуют два банка второго уровня: АО «Цеснабанк» и АО «Народный банк Казахстана». В декабре подключатся Евразийский банк, Банк ЦентрКредит, Forte Bank, Bank RBK и Сбербанк.

Что сейчас с ценами на рынке?

В ноябре средние цены предложений на жильё в большинстве регионов выросли.

Учитывая сложившийся уровень цен, средняя стоимость квартиры (площадь 40 кв. м) в большинстве регионов составляет от 5.8 до 8 млн тенге, порядка 8.5 млн — в Актау и Шымкенте, от 13 млн — в Астане и более 14.5 млн тенге — в Алматы (рассчитано на основе средних цен предложений на Krisha.kz).

Что касается изменений за 11 месяцев, то прирост составляет 3.4 %.
Среди городов с наиболее подорожавшим жильём (в ноябре относительно января) — Шымкент (+10 %), Павлодар (+7.4 %), Петропавловск (+6.6 %).
Наибольшее снижение средних цен предложений за этот период отмечается в Актобе (—6.4 %), Актау (—2.1 %) и Таразе (—2 %).

По оценке сайта Krisha.kz ситуация на рынке жилья РК остаётся стабильной, предпосылки для значительных коррекций отсутствуют.

Напомним, ранее мы составили гид по ипотеке с самой актуальной информацией о предложениях на ипотечном рынке и особенностях социальных и банковских продуктов.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.



Опубликовано 29 ноября 2018 5949 просмотров 158 комментариев

Читайте «Крышу» где удобно!

youtube facebook instagram vk
x