Летом произошло одно из важных событий для рынка — была введена новая ипотечная программа «7-20-25». В связи с этим ожидались перемены: увеличение спроса и цен, оживление строительной отрасли. К чему же на самом деле программа привела и чего ожидать в дальнейшем, krisha.kz спросила у риелторов и застройщиков. Они рассказали, увеличится ли стоимость жилья осенью и как «7-20-25» отразится на первичном и вторичном рынке.

Елена Грива, вице-президент ОАРК, директор АН Grand Estate company

— Традиционно на рынке недвижимости существуют следующие факторы спроса: платёжеспособность населения, доступность кредитных средств, миграция, объёмы строительства, цены на нефть, наличие областей выгодного инвестирования свободных денежных средств, изменение общей численности населения, а также фактор, связанный с феноменом массового сознания. У нас из всего этого изменился только фактор доступности кредитных средств — ввели «7-20-25». У многих были большие надежды на эту программу, так как анонсировали, что приобретение жилья по ней будет доступно большинству граждан.

Сейчас понимаем, что она создана только для оживления строительного сектора. У неё очень жёсткие условия, даже несмотря на небольшую номинальную ставку 7 %. В их числе покупка только на первичном рынке у застройщика, право собственности на него должно регистрироваться впервые. Это значит, выбор объекта сильно ограничен. Если мы посмотрим по Алматы, то увидим, что к продаже готовы квартиры с минимальной площадью 43 кв. м по цене более 450 000 тенге за квадратный метр в предчистовой отделке. То есть это недешёвое жильё и его не смогут приобрести люди со средним доходом, ведь в квартире ещё нужно сделать ремонт (приблизительная стоимость — 40 000 тенге и более за квадрат). Также нужно учесть ежемесячные платежи на эксплуатационные расходы. Есть, конечно, объекты с меньшей квадратурой (на данный момент минимально 38 кв. м) и чуть дешевле, но они расположены в отдалённых районах города, а это нехватка инфраструктуры и транспорта.

Следующее условие — жёсткие требования по первоначальному взносу. Если бы наравне с деньгами можно было выставить допзалогом недвижимость созаёмщика, то это повысило бы доступность программы для разных слоёв и возрастов населения. К примеру: вы молодой специалист, официальный доход позволяет взять ипотеку, но при этом денег на первоначальный взнос вы ещё не накопили. Что делать? Жить с родителями? А если это молодая семья? Таким образом, воспользоваться программой могут далеко не все нуждающиеся в жилье.

Поэтому «7-20-25» никоим образом не повлияет на цены на вторичном рынке, что мы и наблюдаем по итогам июля. Что будет дальше, сложно сказать. Осенью и зимой будут сданы ещё несколько комплексов. Но уже сейчас цены там достигают 420 000 тенге и более за квадратный метр, и во многих ЖК уже нет объектов с маленькими площадями. К слову, по данным Комстата, 50.2 % населения связывает невозможность приобрести жильё из-за его дороговизны и 32 % — с нехваткой средств.

Что касается цен осенью, то они будут меняться, как и обычно, в результате сезонности. Активность на вторичке, особенно в аренде, начнётся уже в конце августа-сентябре, но это не тренд, а ежегодное сезонное изменение.

Сегодня на рынке присутствуют три вида объектов: первые выставлены по реальной цене и спрос на них высокий; вторые — по приближённой к реальной цене. Их продавцы заинтересованы и готовы уступать, спрос есть при условии торга; третий сегмент — по завышенным ценам, и собственники этих объектов мало заинтересованы в продаже, они занимают позицию «если купят по этой цене, то продам». Спрос на эти объекты практически нулевой. Объекты из первого сегмента продаются в течение двух месяцев, второго — обычно до восьми месяцев, собственники из третьего сегмента всё чаще корректируют цены до адекватных рыночной ситуации.

Этим летом был момент замирания предложения и спроса в связи с ожиданием утверждения условий программы «7-20-25». После их оглашения продавцы и покупатели вышли из зоны ожидания и стали более активны и сговорчивы. Рынок оживился.

Вячеслав Лазарев, директор по развитию корпорации ORDA INVEST

— Мы наблюдаем небольшой, но довольно устойчивый тренд на повышение стоимости жилья в Астане. По нашим данным, средняя стоимость реализации одного квадратного метра на сегодняшний день составляет около 335 тыс. тенге. Это на 3.5 % выше, чем в прошлом году.

Данный тренд обусловлен несколькими факторами. Первый — увеличение спроса за счёт введения новой ипотечной программы «7-20-25». За пару месяцев своей деятельности она зарекомендовала себя как действенный механизм для приобретения жилья.

Предполагаем как дальнейший рост интереса населения к этой программе, так и включение в неё долевого строительства. Это вызовет ещё больший спрос на рынке и, соответственно, небольшой рост цен в диапазоне до 10 % в среднесрочной перспективе.

Второй фактор — улучшение макроэкономической ситуации в стране. По данным Миннацэкономики, рост ВВП Казахстана в 2018 году составит около 3.8 %. Это косвенно отразится и на покупательской способности.

Третий — стабильный рост населения в столице, не менее 50 000 человек в год. Возможность трудоустройства и более комфортные условия проживания привлекают жителей других регионов. На основании вышеперечисленного мы предполагаем, что тренд на увеличение стоимости жилья в Астане продолжится.

Также ожидаем дальнейшего увеличения спроса на недвижимость в бюджетных сегментах — на квартиры с небольшой планировкой и чистовой отделкой.

Галым Искаков, директор столичного АН «Метры»

— Программа «7-20-25» — отличная идея. Однако рынок для неё очень мал, можно даже сказать, что его практически нет. В Астане не наберётся и десяти жилых комплексов, которые могли бы в ней участвовать. На выделенную сумму в один триллион тенге, если брать в расчёт среднюю стоимость жилья 20 млн, могут купить квартиры 50 тысяч семей. Застройщики такое количество жилья, соответствующее программе «7-20-25», предоставить не смогут в ближайшие три года. Поэтому на сегодня рынок стабилен, и ждать повышения или падения цен в ближайшие месяцы не стоит.

На рынке недвижимости, как и в любой отрасли, есть сезонность. Начало учебного года традиционно является временем активных продаж. Этот период длится до нового года. Осень — время, когда продавцы могут продать свою недвижимость не только выгодно, но и быстро.

На данный момент рынок благоприятен для покупателя в связи с обильностью предложений и вариантов оплаты — ипотека, рассрочка.

Галия Омарова, аналитик BI DEVELOPMENT

— По нашим данным, средняя цена в новостройках Астаны в июле текущего года составила 307 тысяч тенге за квадратный метр, что выше показателя прошлого года на 1.8 %. По Алматы — 419 тысяч тенге за квадрат (на 3.2 % меньше, чем в прошлом).

В настоящее время Астана лидирует по объёму жилищного строительства в республике, поскольку здесь ежегодно вводится в эксплуатацию более 2 млн кв. м готового жилья. В 2017-м — рекордные 2.36 млн, за 6 месяцев этого года уже 1.3 млн. При этом в Алматы за первое полугодие введено 935 тыс. кв. м. Это на 1 % больше, чем в прошлом году.

В Астане среднее предложение на первичном рынке около 10 000 квартир, это порядка 650 тыс. кв. м. Учитывая, что с вступлением в силу закона о ДДУ некоторые застройщики приостановили продажи своих строящихся объектов, не отвечающих требованиям новых поправок, количество предложения на рынке растёт незначительно.

По данным Национального банка на июль, по новой ипотечной программе «7-20-25» уже одобрено более 300 заявок. Ещё более 400 заявок находятся на рассмотрении. И это всего за один месяц, то есть спрос на первичное жильё есть. Перед запуском программы мы проводили анализ по готовности застройщиков Астаны предложить продукт, отвечающий требованиям программы (новое жильё, приобретаемое у застройщика и введённое в эксплуатацию). По нашим данным, это чуть более 1 000 квартир — меньше 20 % от общего предложения на рынке первички.

В нашей компании 90 % квартир выкупается на стадии строительства, ещё до ввода объекта в эксплуатацию, поэтому к моменту сдачи остаётся небольшое количество квартир. То есть на данный момент в Астане есть предложение, которое покроет спрос лишь на пару месяцев работы программы. Цены на новое жильё, ближе к сроку сдачи либо уже введённое в эксплуатацию, и так на 15–20 % выше, чем строящееся жильё, а после запуска «7-20-25» с связи с повышением спроса средняя стоимость квадрата будет расти. Резкого увеличения цен в этом году мы не ожидаем, однако общая тенденция на оживление рынка и увеличение спроса есть.

Бахытбек Катен, председатель правления Aristan Group

— Цены на первичную недвижимость в Алматы выросли в этом году более чем на 10 %. Связано это с тем, что застройщики испытывают дефицит в участках под многоэтажное строительство, поскольку в городе действует мораторий на изменение целевого назначения и ограничение по высотности и плотности застройки во многих районах. Ещё повлиял когда-то отложенный спрос и приход на рынок Алматы одного из крупных застройщиков, увеличение цен которым ближе к завершению объекта стимулирует к таким же действиям и остальные строительные компании. При этом в Астане роста цен не произошло в связи с большей конкуренцией на рынке. Также там нет ограничений по высотности и есть дешёвые земельные ресурсы. Кроме того, к себестоимости не добавляется фактор сейсмичности, как в Алматы.

Думаю, в Алматы в III квартале цены на первичку останутся на нынешнем уровне. На это продолжит влиять ряд изложенных выше факторов. Потом к концу году всегда, как правило, традиционно идёт спад по продажам в связи с тем, что покупатели откладывают решение по приобретению недвижимости на первую половину года, а инвесторы фиксируют убытки и прибыли и также не готовы вкладывать средства. Так как программа «7-20-25» начала в полную силу функционировать только в III квартале, проекты по ней застройщики смогут запустить только к концу 2018 года. О влиянии программы на ценообразование можно будет судить лишь в начале следующего года.

Что касается спроса, то он зависит больше от макроэкономических факторов, курса тенге. Его падение отрицательно скажется на решении о приобретении недвижимости. Помимо этого застройщики могут пересмотреть цены. Однозначно в первой половине осени мы не увидим ажиотажа интереса от покупателей. При этом предполагаю, что многие застройщики в начале следующего года выйдут на рынок с большим количеством предложений, а наличие между ними конкуренции также будет сдерживать цены.

Программа «7-20-25» — реальный инструмент по повышению доступности жилья. При этом важно понимать, что застройщики ограничены в повышении цен. Сделав это, строительные компании просто не смогут участвовать в программе, а она всё-таки гарант реализации проектов. Спрос есть в экономклассе, но здесь максимум, на сколько может увеличиться стоимость, это 15–20 %. Как только указанная цифра меняется в сторону роста, объект переходит в другой сегмент — комфорт-класс, а строительство такого жилья уже не субсидируется государством по программе. В этом сегменте невозможно бесконечно повышать цены.

Если курс тенге будет стабильным в коридоре до +/—5 %, то возможен небольшой рост в строительной индустрии, который будет равен или не превысит рост ВВП. Если же курс иностранной валюты к тенге увеличится более чем на 10 %, это окажет заметное влияние на положение дел строительных компаний.