«Крыша» запускает цикл статей, посвящённый строительству частного дома. Совместно со специалистами мы расскажем обо всех этапах этого непростого процесса, начиная от выбора участка и заканчивая внутренней отделкой готового здания. О первом мы поведаем уже сегодня.

Итак, вы решили строиться. Перед вами стоит выбор — купить голый земельный участок или с уже существующим строением, которое без сожаления можно снести, а на его месте возвести желаемый дом. Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов и их рыночную стоимость.

Сколько стоит земля в Алматы?

Начнём с того, что зима — выгодное, по мнению специалистов, время для приобретения недвижимости. Согласно данным аналитиков нашего сайта, именно в это время года можно приобрести участок в среднем на 15–25 % дешевле.

1. Пустующий участок
В южной столице отыскать таковой в центре или хотя бы ближе к нему крайне сложно, а если и получится, то цена не будет низкой. Кроме того, приобрести пустующий кусок земли в мегаполисе напрямую от государства не получится, так как все участки находятся в частной собственности. Поэтому сейчас все карты на руках у владельцев, которые устанавливают цену самостоятельно.

Ценовой диапазон участков ИЖС, выставленных на продажу на нашем сайте, на сегодняшний день варьируется от 260 тысяч до 5 миллионов тенге за одну сотку. Выводить средний показатель по городу не имеет смысла, так как он вряд ли будет достоверным. Ведь стоимость формируется в первую очередь в зависимости от месторасположения земли. На сегодняшний день большинство предложений приходятся на Медеуский (25 %), Ауэзовский (23 %), Алатауский (17 %) и Наурызбайский (15 %) районы.

В первых двух, как правило, выставленные на продажу пустующие земельные участки представляют собой бывшие дачи, которые с недавнего времени были присоединены к городу, в двух остальных — пустыри, которые также после получения статуса городских стремительно застраиваются.

Самые дорогие участки, выставленные на продажу, расположены в Бостандыкском районе: пр. Аль-Фараби, пр. Достык, р-н Ремизовки, ул. Навои, мкр «Юбилейный», «Баганашыл». Минимальная запрашиваемая стоимость составляет 2.5 млн тенге за сотку. Самые недорогие участки расположены в Алатауском районе, это мкр «Коккайнар», «Акжар», «Улан», «Таусамалы». Здесь можно приобрести участок по цене от 250 до 500 тысяч тенге за сотку. Такие же цены на некогда дачные участки, переоформленные под ИЖС, в Медеуском и Наурызбайском районах.

Плюсы приобретения пустого участка очевидны — у покупателя не возникнет дополнительных трат на демонтаж старых строений и вывоз строительного мусора. В свою очередь, это значительно сэкономит время, так как можно будет приступать к строительству дома непосредственно сразу после покупки. Во-вторых, на голом участке можно разглядеть все его недостатки, например неровные границы и состояние грунта.

Что касается минусов, то тут он один, но большой — расположение. Как мы писали выше, пустые земельные участки в Алматы можно приобрести, как правило, только на окраине города либо в предгорной местности. В связи с этим главными составляющими стоимости будут наличие асфальтированных подъездных путей к участку, проходящие рядом с ним инженерные коммуникации и более-менее развитая инфраструктура (наличие школы, детсада, поликлиники, ТРЦ и т. д.). К сожалению, большинство из выставленных на продажу голых участков не соответствуют данным требованиям. И если с проблемой водоснабжения и газификации власти города активно борются, то с дорогами и инфраструктурой дела по-прежнему плохи.

2. Участок с ветхим строением
В этом случае с коммуникациями проблем быть не должно, как правило, они уже подведены. То же самое касается подъездных путей. К тому же на время строительства дома старое жилище может служить временным местом проживания для вас или строительной бригады.

Здесь важно учитывать, что придётся потратиться на демонтаж здания. Услуга эта недешёвая — от 300 тысяч до 1 млн тенге в зависимости от объёма работ и типа строения (разбор монолитных, бетонных и кирпичных объектов обойдётся дороже саманных или каркасно-камышитовых). В копеечку влетит и погрузка строительного мусора, его вывоз на свалку. Стоимость одного рейса ЗИЛа составит минимум 15 тысяч тенге, КАМАЗа — 30 тысяч. Прибавьте сюда оплату услуг грузчиков — от 5 тысяч тенге за час работы на одного.

Какой участок выбрать?

При покупке земли следует обратить внимание на следующие факторы.

Форма
По словам главного инженера проектов комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства АО «КазНИИСА» Ерболата Даукараева, идеальной формой земельного участка для строительства жилого дома считается прямоугольник шириной не менее 20 м и длиной 40 м. Такая форма и площадь позволяют воплотить в жизнь любой стандартный проект дома с наиболее удобной планировкой и минимальными затратами на строительство (четыре основные стены), а также удачно расположить на нём хозпостройки и разбить сад или огород.

Что касается участков узкой Г-образной либо другой нестандартной формы, то здесь придётся потратиться, во-первых, на разработку индивидуального проекта, ведь потребуется разместить строение на участке так, чтобы не нарушать строительных, санитарных и противопожарных норм. Во-вторых, затраты на строительство дома вырастут из-за наличия ломаных стен, которые необходимо будет возводить для удобной планировки дома.

Также могут возникнуть сложности с ориентацией здания по сторонам света. Идеальным считается ориентирование жилых комнат на юг (в Алматы это горы). Именно на эту сторону света архитекторы советуют обращать окна спален. Можно и на восток, но тогда лучше запастись теневыми шторами, так как солнечно будет уже в 5 утра. Если комнаты ориентированы на запад, то после обеда в них будет жарко, поэтому следует продумать систему кондиционирования. Северная сторона идеальна для обустройства нежилых помещений: лестниц, санузлов, кладовок и т. д.

Если вы всё же решите приобрести узкий участок, то тогда выбирайте угловой. То есть без соседей с одной стороны. В этом случае можно отказаться от громоздкой ограды с одной стороны и тем самым обеспечить дому лучшее освещение.

Расположение участка
При выборе участка в предгорной местности (террасы) важно помнить, что срезать горы нельзя! На склоне существует корневая система, которая удерживает грунт и забирает на себя большую часть влаги. Нарушив эту систему, владелец дома подвергает себя огромной опасности — дом может снести сель или он просто сползёт вниз. К тому же при таком расположении возможно строительство здания только на сваях, а это очень затратно.

Минимальная глубина, на которую необходимо вбить сваи, — 20 м, при этом затраты по сравнению со стандартным фундаментом вырастут минимум в 10 раз. Наилучший и более безопасный вариант — строительство дома из лёгких материалов на фундамент-плите.

Лучше выбирать участок на возвышенности и без соседей над ним, так как это прямая угроза затопления при повреждении, например, водопровода или канализации.

Почва
Идеальным для строительства дома считается галечник. Здание на такой почве легко строить без дополнительных затрат на укрепление, так как сцепление будет прочным, а усадка дома — минимальной. Единственный минус — впоследствии на такой почве возникнут проблемы с разведением огорода. Галечник характерен для земли в Ауэзовском и Бостандыкском районах, в остальных чаще встречаются суглинки и пески.

Если участок расположен вблизи водоёма или грунтовые воды находятся высоко, придётся вложить немалую сумму в гидроизоляцию и возводить высокий фундамент, который защитит дом от затопления во время паводков.

Проверить, близко ли расположены грунтовые воды, можно легко. Для этого на участке нужно выкопать небольшую яму глубиной не менее 1 м и подождать два часа. Если на дне скопится вода, значит, грунтовые воды рядом.

Для участков, расположенных в низинах, характерны высокая влажность и порывистые ветры. Соответственно при строительстве дома возникнут дополнительные траты на утепление стен и гидроизоляцию.

Не следует торопиться со строительством дома на насыпных, холмистых участках с углом наклона 45 % в течение 3–5 лет. Срочная постройка на заполненной пройме и недостаточная усадка грунта могут привести к перекосу постройки.

Коммуникации
Большим плюсом для участка является наличие необходимых коммуникаций: электричества, центральных водопровода и канализации, газопровода или хотя бы близкое расположение к ним. Получение разрешения и всех необходимых техусловий для их подведения займёт не меньше месяца, а работы по их прокладке специалистами компаний, имеющих на это лицензию, обойдутся в немалую сумму. Так, врезка в газопровод стоит минимум 60 тысяч тенге, прокладка канализационных и водопроводных труб — от 200 тысяч тенге, не включая стоимость материалов (она зависит от расстояния, состояния почвы; при прокладке труб под дорогой сумма вырастет в два раза).

Если участок расположен в районе, где вообще нет централизованных коммуникаций, то размер затрат на обустройство собственной скважины, котельной, герметичного септика и покупка генератора может превышать даже стоимость самого участка.

Инфраструктура
Наличие подъездных путей, соцобъектов и уличного освещения хоть и относятся ко второстепенным факторам при выборе участка, но играют немаловажную роль. Нет асфальтированной дороги, значит, добраться до участка будет проблематично, а уж тем более тяжёлой технике, которая понадобится при возведении дома. К слову, отсутствие подъездных путей напрямую влияет на стоимость участка и может снизить её до 20–50 % по сравнению с аналогичным в этом же районе, но с удобным заездом.

В конце хотелось бы посоветовать перед покупкой земли обратиться в акимат и узнать, не подлежит ли данный участок изъятию для госнужд, например для прокладки автомагистрали или многоквартирного строительства. Проекты детальной планировки всех районов разработаны, и информацию о сносе можно узнать по кадастровому номеру участка. Также желательно поинтересоваться, не расположен ли участок на красной или синей линии или в водоохранной зоне. В госакте эти данные не указаны, но могут стать большой проблемой, поскольку являются линиями ограничения. В этом случае лучше заказать топосъёмку у лицензиата.

О том, какие действия предпринять перед заключением сделки купли-продажи, мы писали ранее и даже составили для вас памятку.

В следующей статье мы расскажем, куда идти и в какие органы обратиться, прежде чем начать стройку, а также какие существуют правила расположения объектов на участке.