Казалось бы, рост инфляции и снижение реальных доходов населения из-за значительного изменения курса валюты в последние два года должны были привести к затяжному кризису на рынке недвижимости — удорожанию строительных материалов, соответственно, к росту себестоимости строительства и, как итог, к его остановке, снижению спроса, появлению новых обманутых дольщиков. Но на деле не всё так однозначно. Во избежание перечисленного рынок стал меняться и перестраиваться.

Так, на удивление, несмотря на ухудшение экономических условий, спрос в настоящее время растёт. По данным департамента юстиции, опубликованным комитетом по статистике РК, в Алматы в первом полугодии совершено 16 767 сделок купли-продажи жилья, что на 23 % выше уровня 2016 года и на 104 % — уровня 2015-го. При этом количество продаж квартир за 6 месяцев составило 14 269 единиц (+21 % по сравнению с I полугодием 2016 г.).

Объяснить это можно несколькими причинами:

  • решением приобрести жильё на падающем рынке, т. е. по сниженной цене либо по приемлемым условиям (например, в рассрочку);
  • покупкой жилья за счёт накопленных валютных сбережений. В Алматы на май текущего года их доля составляет 76 %;
  • ростом предложения.

Относительно последнего также уместно привести данные Комстата. По итогам первого полугодия в Алматы ввели в эксплуатацию 928 791 кв. м жилья. Это на 15. 6 % выше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В количестве квартир — 6 802 единицы, из которых компаниями введено 6 399. Напомним, 2016 год был рекордным по объёмам ввода нового жилья — 1 863 000 кв. м, или 14 168 квартир.

Кстати, размер инвестиций в жилищное строительство с начала года в Алматы составил более 60 млрд тенге, что всего на 2 % больше, чем в аналогичный период 2016 года.

В настоящее время в структуре предложения на рынке новостроек представлены недавно введённые квадраты, объекты, находящиеся на стадии строительства, и те, что были введены пару лет назад.

Сейчас в Алматы на продажу выставлено около 100 новых объектов жилой недвижимости (около 14.6 квартиры), 11 из которых появились в этом году. За 6 месяцев текущего года предложение квартир увеличилось на 40 %. Ещё порядка 35 тысяч квартир может появиться на рынке в ближайшие год-два.

Происходит не просто увеличение предложения, но и структурные изменения. На начало года 41 % от всех объектов был представлен во 2-м классе (бизнес), 39 % — в 3-м (комфорт). Но уже в июне 50 % пришлось на 3-й класс, 34 % — на 2-й.

Так как в данном обзоре не учитываются предложения, реализуемые по госпрограммам, вклад жилья 4-го класса незаметен. Тем не менее очевидно, что он присутствует.

Отдельно отметим, что сейчас наметился тренд уменьшения площадей в комплексах. Для сравнения: средняя площадь квартиры 2-го класса на начало года составляла 141 кв. м, в июне — 131 кв. м, 3-го класса — 72 кв. м и 67 кв. м соответственно. А в проектах 4-го класса минимальная предлагаемая площадь 16 кв. м.

Цены на рынке

Средняя себестоимость строительства, если верить данным статистики, в 2017 году составила 191.8 тысячи тенге за 1 кв. м общей стоимости жилых домов (без учёта объектов, построенных населением). За год стоимость строительства выросла на 44.4 %. Ввиду этого застройщикам выгоднее предложить рынку большее количество квартир, но с меньшими площадями. И это ещё один тренд, который можно выделить, — смещение предложений в сторону жилья массового спроса, что, безусловно, оказывает влияние на среднюю цену на рынке.

В июне она составила 478 тысяч тенге за 1 кв. м. С начала года снижение составило 10 %. При этом изменения внутри классов не столь значительны, но за счёт заметного увеличения количества жилья комфорт-класса, вес которого составляет около 50 %, средняя стоимость уменьшилась на вышеуказанную цифру.

Конечно, на цену влияет не только перераспределение предложения, но и непосредственные действия отдельно взятых компаний-застройщиков. В течение полугода они меняли цену в зависимости от различных факторов: изменения курса доллара, готовности объекта, спроса на конкретный ЖК, специфики самого проекта, его позиционирования, класса и расположения. За этот период некоторые стройфирмы даже повышали стоимость. Но итоговая динамика всё же носит отрицательный характер.

В настоящее время цены на рынке Алматы по районам представляют следующую картину:

Как видно из ценовой карты, наибольшее снижение стоимости квадрата зафиксировано в Ауэзовском районе: —21 %.

Что касается прогнозов, то на данный момент можно предположить дальнейшую корректировку цен вниз. При этом спрос будет оставаться на высоком уровне. Этому, кстати, также поспособствует запуск программы субсидирования ипотечной ставки в рамках новой госпрограммы «Нурлы жер».