Сегодня «Крыша» совместно с юристом Ольгой Жарковой расскажет о том, как в соответствии с последними изменениями в законодательстве вывести недвижимость из жилого фонда, чтобы в дальнейшем использовать её под коммерцию.

Итак, всю процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. Посетить районного архитектора.
У него нужно узнать, можно ли в конкретном доме проводить реконструкцию, не проходят ли вблизи красные линии, а также не затрагиваются ли интересы других собственников.

— Сейчас на вторичке мало квартир, которые можно вывести из жилого фонда, поскольку это подразумевает обширные работы. К примеру, в панельных домах серии 158 и других, относящихся к типовой застройке, в связи с ужесточением сейсмоконтроля перепланировки вообще запрещены с 2012 года, поскольку они нарушают целостность каркаса, что ведёт к его ослаблению. А это недопустимо в сейсмоопасной зоне. Нужно понимать, что дома состоят из цельнолитых железобетонных панелей, нарушать целостность которых нельзя категорически (пп. 6.10 СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания»). В панельных пятиэтажках квартиры выводят, но только при наличии балкона и при условии сохранения его подоконной части. Никто не захочет нести ответственность как административную, так и уголовную, существенно усиленную с 1 января 2015 года новой редакцией закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан». Это же касается и лиц, осуществляющих технический и авторский надзор за строительством. Вывод жилья можно планировать, с большой долей вероятности, в кирпичных, каркасных (начиная с 80-х годов постройки) и монолитных домах с кирпичным заполнением, — пояснила эксперт.

Что касается красных линий, то строить или располагать на них даже незначительные постройки, запрещено. Такие линии разграничивают жилую зону от дорожной полосы. Они существуют перед каждым зданием, будь то многоквартирный или частный дом, а также коммерческий или промышленный объект. Линии наносятся в рамках генплана, который утверждается не только городскими, но и республиканскими властями и государственной экспертизой.

2. Получить заключение сейсмолога, топографическую съёмку и АПЗ.
Если архитектор дал положительный ответ по ключевым вопросам, можно принимать решение о покупке квартиры. После этого следует получить экспертное заключение аттестованного специалиста по сейсмическому строительству о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Параллельно заказать топографическую съёмку для проектирования и подать документы на получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ).

Топосъёмка имеет ограниченный срок действия — 6 месяцев с момента выдачи, поэтому после окончания строительства её нужно будет заказать снова для оформления прав на земельный участок.

Получить АПЗ можно в органах архитектуры через «Правительство для граждан» или электронное правительство.

3. Получить согласие соседей.
Нотариально заверяются согласия тех собственников квартир и помещений, чьи интересы непосредственно могут быть затронуты. Правда, в некоторых случаях в зависимости от Устава КСК требуется согласие 100 % собственников.

Без согласия хозяев невозможен выкуп у государства доли участка, который необходим для регистрации нежилого помещения в органах юстиции после переоборудования.

4. Заказать проект, согласовать его в органах архитектуры. Провести независимую экспертизу проекта, выбрать подрядчика и заключить договоры с авторским и техническим надзором.
Изготавливать проект на реконструкцию/переоборудование/перепланировку объекта вправе только лицензированные организации или специалисты. Готовый рабочий проект должен быть согласован с органами архитектуры и пройти независимую экспертизу. Подрядчик, то есть бригада, которая будет проводить строительно-монтажные работы (СМР), тоже должен иметь лицензию.

Выполнять функции проектировщика и авторского надзора может одно лицо или организация. Однако представлять технический надзор они не имеют права, поскольку технадзор в случае отклонения от проекта либо нарушения подрядчиком строительных норм обязан вносить замечания и следить за их устранением.

Авторский и технический надзор по окончании строительства подписывает декларации соответствия, тем самым подтверждая качество работ.

5. Уведомить ГАСК и провести реконструкцию (СМР).
Когда пройдены все этапы сбора и согласования проектной-сметной документации (ПСД), а независимая экспертиза и органы архитектуры дали своё положительное заключение и был выбран подрядчик, можно приступать к этапу переоборудования помещения.

Для начала строительных работ необходимо зарегистрироваться на elicense.kz и отправить уведомление о начале СМР в УГАСК. После получения талона о принятии уведомления приступить к реконструкции.

6. Оформить акт приёмки в эксплуатацию.
С 1 января 2016 года вступили в силу поправки к закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», и теперь отсутствуют такие понятия, как рабочая и приёмочная комиссии, а процесс приёмки осуществляется только следующими участниками: заказчиком, подрядчиком, техническим и авторским надзором.

Все госуслуги можно получить бесплатно посредством egov.kz или обратиться непосредственно в ЦОН.

7. Выкупить земельную долю.
Заключительным этапом оформления процесса вывода из жилого фонда является выкуп в собственность или аренду участка. Для этого собственник должен обратиться с заявлением и пакетом документов в городской акимат.

При этом вы получаете в собственность исключительно квадратные метры непосредственно под помещением, а не под пристройкой, как ошибочно считают некоторые владельцы. Без этого невозможно зарегистрировать права на нежилое помещение. Поскольку по закону владельцы жилых помещений не имеют права выкупа земли.

Пока вы не зарегистрируете в органах юстиции своё помещение как нежилое, оно будет продолжать числиться как жилое. Зачастую собственники помещения, проведя СМР и введя объект в эксплуатацию, считают процесс законченным. В итоге не могут впоследствии распорядиться своим имуществом.

Границы помещения остаются прежними, поэтому при их изменении в сторону увеличения землю просто не предоставят ни в собственность, ни в аренду.

В некоторых случаях на усмотрение органов архитектуры АПЗ на реконструкцию дают только после выкупа (аренды) участка!

Что такое входная группа

Важно понимать, что при реконструкции и строительстве крыльца нужно вписаться в определённые нормы — 1.5 м от стены дома. В настоящее время входная группа — это исключительно открытая площадка и козырёк. Они не включаются в технический паспорт при инвентаризации (соответственно, не могут быть отапливаться), а просто наносятся на план.

Согласно СНиПам, площадка и козырёк должны располагаться только с внешней стороны дома. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, следует размещать с торцов, не имеющих окон; в подземных туннелях; со стороны магистральных улиц при наличии специальных загрузочных помещений.

Входная группа — временная пристройка. Это понятие введено ещё администрацией бывшего акима Алматы В. Храпунова и действует до сих пор. Сделано это было для того, чтобы при необходимости изменения фасадов или расширении линии дорог собственник не мог требовать компенсацию за свою пристройку.

За незаконные работы — штрафы

Эксперты настаивают на прохождении всех описанных этапов. В случае нарушений на вас наложат штрафы, уплата которых не влечёт автоматического узаконения:
— строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной (проектно-сметной) документации либо по ПСД, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, — 120–580 МРП (1 МРП —2 269 тенге);
— осуществление строительства без сопровождения технического и авторского надзора — 40-50 МРП;
— незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения уполномоченного органа — 30 МРП для физических лиц и 90–300 МРП для юрлиц. За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, штраф — 80 и 180–500 МРП соответственно;
— эксплуатация неузаконенной перепланировки — от 10 до 100 МРП в зависимости от юридического статуса собственника.

Несмотря на то что весь процесс занимает много времени и сил, его стоит пройти по закону, дабы избежать проблем в будущем!