Как стать дольщиком без риска

Статьи: Как стать дольщиком без риска

Несмотря на то что в строительной отрасли наметилась оттепель после кризиса 2008 года, который, по словам некоторых экспертов, переломил хребет строительному рынку Казахстана, пайщики проблемных строительных проектов примерно раз в неделю выходят с мирными акциями к зданиям акиматов, министерств и даже Верховного суда. Основная часть недостроенных, несданных или недобросовестно перепроданных объектов находится в Астане. По данным Ассоциации дольщиков, таких объектов почти 60. Число обманутых вкладчиков исчисляется тысячами, а их проблемы не решаются годами. Так что если вы задумываетесь о покупке первичного жилья, важно знать, как не пополнить их ряды.

«Нулевые» риски

Многие эксперты не рекомендуют вкладываться в стройку на нулевой стадии котлована. Есть мелкие инвесторы, которые занимаются тем, что приобретают жилье на нулевом цикле, чтобы подороже перепродать его на завершающем этапе. Если покупателя не найдут, велик риск, что жилье не будет достроено. Еще рекомендуется обратить внимание на этажность объекта: построить 8—10-этажный дом проще, чем двадцатиэтажную высотку. Важным фактором является наличие инфраструктуры на участке под застройку: если к нему проложены газ, свет и вода, есть шанс, что компания действительно намерена достроить и сдать объект. Интернет в помощь

Поиск по названию компании-застройщика может дать информацию к размышлению: чем больше данных в открытом доступе, тем меньше вероятность, что компании есть что скрывать. Хорошо, когда на сайте застройщика можно увидеть:

1. Свидетельство о допуске к работам по строительству с приложением для публичного просмотра. Нужно знать, на каком основании девелопер ведет строительство объектов.

2. Описание истории организации от начала образования до сегодняшних дней.

3. Описание построенных, сданных в эксплуатацию объектов и строящихся в настоящее время с фотографиями и описанием.

4. Проектная документация к домам, которые возводятся по всем правилам, обычно тоже находится в открытом доступе. Посмотрите, когда планировалась сдача строящихся объектов и нет ли признаков затягивания сроков.

5. Могут быть отдельные рубрики типа «Отзывы в СМИ», «Награды и дипломы», «Состав руководства» и т. д.

Поищите, не было ли скандалов, связанных со сроками сдачи, махинациями или плохим качеством уже сданных домов, судебных дел, связанных с возвратом кредитов, земельных участков, банкротством и т. п. Мониторинг порядка цен на квартиры в строящемся доме тоже может быть очень информативным: если их стоимость явно ниже рыночной, проверьте все документы более тщательно. Хорошему застройщику, который собирается долго работать на рынке, нет нужды быстро продавать свои квартиры по заниженной цене.

С неофициальным дружественным визитом

На стройку вас, скорее всего, не пустят, но бывалые советуют попытаться поговорить с рабочими: не задерживают ли им заработную плату, правильно ли идет строительный процесс, откуда и какого качества материалы, в каком темпе возводятся этажи. Хороший показатель для панельного дома — три-четыре этажа в месяц, в монолите — один-два. Это значит, что стройка идет бесперебойно.

Предъявите документы

Если вы начинаете рассматривать конкретные объекты, обратите внимание на то, чтобы разрешение на строительство было выдано именно на новостройку, которую вы облюбовали. Если выяснится, что девелопер ведет строительство нескольких объектов, но разрешение имеется только на один и как раз на тот, в котором вы планируете купить квартиру, есть риск, что с компанией будут проблемы. Еще важно выяснить целевое назначение участка, на котором идет строительство, а также право застройщика возводить на нем объект. Если вы созрели для заключения договора, застройщик должен показать вам разрешение от акимата на привлечение денег дольщиков или договор с Фондом гарантирования жилищного строительства (за счет которого будут достраивать объект, если девелопер объявит о банкротстве или пропадет). Договор о долевом участии должен содержать всю информацию об объекте и застройщике: реквизиты, адрес дома, этаж, общая площадь и номер квартиры, в нем обязательно прописано основание, на котором застройщику принадлежит земельный участок, а также сроки завершения работ, порядок оплаты и условия гарантийного обслуживания. Любая другая форма договора: предварительный, инвестиционный и т. п. — недействительна. Заключенный договор о долевом участии застройщик обязан поставить на учет в местном акимате. Деньги по этому договору не отдаются под расписку, а вносятся на банковский счет уполномоченной компании.

Скажи мне, кто твой друг

Снизить риск стать обманутым дольщиком поможет тот факт, что девелопер сотрудничает с крупным банком, в идеале — с госучастием. Это гарантия того, что юридическая и финансовая стороны проекта чисты. Функция банка — привлечь ресурсы и довести строительство до конца, если у девелопера внезапно возникнут проблемы. Риск, что банк объявит о банкротстве или станет затягивать сдачу объекта, конечно, существует, но он не слишком велик.

Надежность и экономия

Самым безопасным вариантом покупки жилья является участие в госпрограмме. Во-первых, застройщики поддерживаются государственным фондом «ДАМУ», а во-вторых, целью программы является именно постройка и сдача жилья, а не интересы конкретного банка. Кроме того, покупка жилья по госпрограмме позволяет существенно сэкономить: ипотечная ставка для конечного заемщика по программе «Нурлы жер» всего 10 % годовых, самая низкая на рынке. Остальные 5.25 % платит государство.

Тут есть нюансы: максимальный срок субсидирования не более 10 лет, субсидирование осуществляется только по ипотечным жилищным займам, выдаваемым БВУ, со ставкой вознаграждения не более 16 % годовых. Финансовым оператором программы по льготному кредитованию является Казахстанская ипотечная компания, но обратиться можно в любой партнёрский банк. Никаких особенных условий для участия в программе нет. Льготная ипотека доступна всем казахстанцам, которые имеют на счету 30 % от стоимости жилья и/или могут предоставить подтверждающие документы об оплате средств продавцу и/или равноценный дополнительный залог жилой недвижимости, принадлежащей заёмщику или третьим лицам.

Приобрести с государственной помощью можно только первичное жилье, на вторичку льготы не распространяются. Максимальная субсидируемая сумма зависит от региона: в Астане и Алматы до 20 млн тг, а в других регионах до 15 млн тг. Сумма займа может составлять и 40 млн.тенге, при этом заемщик должен будет внести 20 млн тенге в качестве первоначального взноса.
Для заявки на получение ипотеки с государственным субсидированием понадобится тот же пакет документов, что и для любого другого займа. Он зависит от требований конкретного банка, но чаще всего это удостоверение личности заемщика, свидетельство о заключении или расторжении брака, справка о заработной плате за последние 6 месяцев, правоустанавливающие документы и справка об обременении на приобретаемое жилье, а также отчет об оценке приобретаемого жилья. При необходимости банк может запросить у заемщика дополнительные документы.

Банк сам направит документы и заявку в КИК, рассмотрение занимает в общем до 10 рабочих дней, комиссии и сборы, связанные с получением или обслуживанием займов и заключением договора субсидирования, не взимаются.

В соответствии с программой потенциальный заемщик, подобрав понравившееся ему жилье, обращается с пакетом документов в БВУ. Банк в соответствии с процедурой, установленной внутренними документами, проводит оценку платежеспособности заемщика и оценку залогового обеспечения. В случае принятия положительного решения о предоставлении ипотечного жилищного займа банк в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения направляет в КИК ходатайство о предоставлении заемщику субсидии. Компания в соответствии с программой в течение 5 рабочих дней рассматривает заявку и в течение 3 рабочих дней направляет решение в банк. На практике же благодаря оптимизации ряда бизнес-процессов эти процедуры в КИК занимают до 3 дней. В случае одобрения КИК банком проводятся процедуры по переоформлению жилья, подписанию договоров и регистрации залога. Сроки рассмотрения у банков разные, в среднем около недели. Таким образом, процесс от момента обращения в банк до получения кредита занимает примерно 3-4 недели.

На правах рекламы.



Опубликовано 26 октября 2017 1496 просмотров Комментарии отключены