Все регионы 

C чего начать и чего ожидать при покупке недвижимости в США?

Статьи: C чего начать и чего ожидать при покупке недвижимости в США?

Дорогие наши клиенты и читатели, спасибо вам за многочисленные вопросы, ведь именно благодаря вашим вопросам мы пришли к теме данной статьи. C момента проведения 1-й выставки в Алматы мы получаем огромное количество писем по электронной почте и звонков с вопросами и просьбами рассказать о том, «Hу как же там у них...», или «Расскажите, в чём отличие покупки недвижимости в США и Казахстане...», или «С чем я столкнусь при покупке недвижимости в США...», или «Что нужно для того, чтобы купить недвижимость в США...».

Хотим вам сказать, что эти вопросы будут актуальны всегда, и мы решили поместить это всё в одну статью с рассказом о том, чего вам ожидать шаг за шагом при покупке инвестиционной недвижимости в США и взаимодействии с компанией Bay View Realty. Всё не так страшно и сложно, как кажется.

  1. Для начала проверьте свой загранпаспорт и визу, а также наличие необходимых средств на банковском счёте. Дело в том, что при покупке недвижимости в США сторона продавца не рассматривает покупателя как достойного кандидата на покупку, если не предоставлена выписка из банка (Bank Statement) о наличии средств на покупку недвижимости. Причём это стандартный документ, который всегда предоставляется вместе с предложением о покупке дома (Offer). Далее мы вам расскажем, на каком этапе этот документ понадобится.
  2. Сначала вы напишете нам письмо.
  3. Потом заключите договор на предоставление услуг и представление ваших интересов (Buyer’s Agreement).
  4. Мы вам направим список актуальных инвестиционных пакетов.
  5. Вы выберете парочку заинтересовавших вас вариантов, посмотрите доходность, окупаемость и другие критерии.
  6. Запросите дополнительную информацию о них.
  7. Мы направим вам фотоотчёт и описание объекта.
  8. И вот вы готовы сделать предложение.
  9. Компания подготовит для вас стандартный договор. Мы называем это договор, потому что он становится договором только после того, как будет подписан двусторонне. А пока договор не подписан продавцом, который согласится на ваше предложение цены, то он является Offer(-ом). Договор на английском языке, состоящий из 10 страниц и приложений к договору, будет направлен вам для подписания через систему электронного визирования документов.
  10.   Вместе в подписанным/завизированным Offer мы направляем ранее предоставленный вами Bank Statement. После того как Offer подписан Продавцом, он становится Договором. На этом же этапе направляется Ernest Money Deposit / EMD ( Депозит или другими словами, это Задаток за недвижимость, который идет в счет покупки недвижимости). Обычно депозит за дом стоимостью до $100 000 может составлять около $1 000. Данная сумма переводится на специальный счет (Escrow account) юридической компании (Title Company), которая будет хранить EMD до самого закрытия сделки (Settlement). В дальнейшем Title Company будет оформлять сделку и осуществлять проверку прав собственности и возможные задолженности по недвижимости.
  11.  В течение 10 дней после заключения договора мы участвуем в проведение Home Inspection выбранного вами дома (Инспекция лицензированным специалистом перед покупкой дома на предмет неисправностей и технического состояния дома). После этого Инспектор направляет нам отчёт с фотографиями и указанием мелких, больших и средних неисправностей. Это делается для того, чтобы посмотреть, будут ли нового Покупателя ожидать большие расходы, при этом о части из них можно будет договориться (починить) до покупки дома за счёт Продавца. Это наша задача на этапе переговоров, так как мы представляем ваши интересы. Инспекция проводится за счёт Покупателя, так как именно Покупатель до покупки дома хочет знать, что его ожидает при покупке дома и в каком он состоянии находится сейчас.

  12.  Предоставление продавцом отчёта об устранении неполадок, согласованных ранее согласно отчёту инспектора (Home Inspection Report). Вашим закреплённым агентом осуществляется контроль сроков, чтобы все неполадки были устранены до окончательного подписания и закрытия сделки (Settlement).
  13.  Так как это готовый инвестиционный пакет под ключ, то и все документы по аренде передаются будущему владельцу. На этом этапе осуществляется передача продавцом документов на инвестиционную недвижимость, таких как: 1) договор аренды, 2) контактные данные арендаторов, 3) Lead Certificate (сертификат об отсутствии свинцовой краски), 4) Tenants Right of First Refusal (отказ от права на покупку дома арендаторами). В некоторых штатах, а также это может распространяться на отдельные районы, где продавец арендованной недвижимости обязан сначала первому предложить купить дом, именно арендатору, который там живёт, и в письменном виде получить от него ответ.
  14.  Далее Title-компания сообщает всем хорошие новости, что проверка закончена и они готовы к закрытию сделки (Settlement). На завершающем этапе Title Сompany готовит сводную таблицу взаиморасчётов продавца с покупателем (HUD-1 Settlement Statement), в которой отражаются все суммы по продаже, рассчитана сумма деления арендной платы и расчёт налогов на день продажи, а также взаиморасчёты всех задолженностей, если таковые были найдены. На этом этапе перечисляется оставшаяся сумма и подписывается HUD-1 и право собственности на недвижимость — снимается с учёта и ставится на учёт на имя нового владельца. При продаже даже сумма, уплаченная за аренду, делится равномерно на момент покупки. (В среднем с момента начала и до конца процесса — около 1 месяца.)


     
  15.  Title Сompany отправляет все подписанные документы в госорганы, где осуществляется регистрация права собственности (Dead Recordation). Данная процедура занимает 6–8 недель, и после этого новый владелец увидит своё имя на всех официальных публичных госсайтах регистрации (Tax records).
  16.  Далее, если вы находитесь удалённо, то вся необходимая документация направляется для компании, которая будет управлять вашей недвижимостью на месте (Property Management Company).

Таковы наши стандартные этапы взаимодействия. Обращайтесь к нам, и мы готовы будем вам помочь пройти этот путь и организовать сделку наиболее мягким способом, так, что вы не будете переживать, а переживать будем мы вместо вас и контролировать весь процесс.

  • Отправляйте нам свои запросы по электронной почте
    Tanya@BayViewRealtyUS.com
    Masha@BayViewRealtyUS.com
  • Также пишите нам на WhatsApp/Viber по вопросам коммерческой недвижимости:
    +1 (410) 812-0550
  • WhatsApp/Viber по вопросам жилой недвижимости:
    +1 (410) 812-7282
    +1 (410) 501-9123
  • Тел. представителя в Казахстане:
    8 (727) 317-05-20
  • Skype: Bayviewrealty

    www.bayviewrealtyus.com

На правах рекламы.



Опубликовано 10 января 2017 2454 просмотра Комментарии отключены