Все регионы 

Стоит ли покупать квартиру в текущих условиях?

Статьи: Стоит ли покупать квартиру в текущих условиях?
Автор: Данил Павленко | Фото: www.dveriru.ru

Согласно индексу «Крыши», средняя цена квадратного метра в Алматы в марте составляет 403 тысячи тенге, или 1 185 долларов (по курсу 340 тг за доллар), тогда как в июле 2015 года, до произошедшей девальвации, этот показатель находился на уровне 323 тысяч, что по старому курсу было эквивалентно 1 727 долларам.
Если брать в расчёт цены тогда и сейчас, то стоимость в долларах упала на 31.3 %, а вот в тенге стала выше на 24.7 %.

Наблюдая снижение цен на жильё (в долларовом эквиваленте), кстати не успевающее за обесценившимся в два раза тенге, большинство потенциальных покупателей ждут ещё большего падения.
«Крыша» обратилась к экспертам и аналитикам недвижимости с вопросами, достигнуто ли ценовое дно и когда лучше всего приобретать недвижимость.

Нина Лукьяненко, заместитель председателя Объединённой ассоциации риэлторов:
— Ответ на вопрос «брать или нет?» зависит от того, в каком регионе предполагается покупка, и от условий, в которых находится покупатель. Сегодня Астана, Алматы, Актау, Атырау, Шымкент и Павлодар показывают рост цен в реальных сделках, из-за чего в этих городах с приобретением жилья стоит поторопиться. А вот с покупкой квартир в других регионах лучше подождать.

Любое движение вниз, так же, как и вверх, не бывает бесконечным. Весь прошлый год Интернет пестрел противоречивыми сообщениями: одни говорили, что цены обвалятся, другие старались доказать обратное. Что делать в сложившейся ситуации покупателю? Важно не пропустить «свой» момент. Не переждите дольше, чем нужно. Если цена и так минимальная, не старайтесь выждать в надежде ещё сэкономить.

Я считаю, что критический минимум цен остался позади. Но тут нужно понимать, о какой недвижимости идёт речь. Сейчас рынок поделился на три сегмента:
● переоценённая недвижимость, где собственники мечтают получить необоснованно высокую цену, ссылаясь на обстоятельства (кредит, надежда получить старую цену в долларах и т. д.);
● жильё со скидкой (акции, рассрочки и т. п.);
● недвижимость, стоимость которой прошла свой пороговый минимум и, оттолкнувшись от дна, пошла вверх (такие объекты есть в Алматы в эконом- и бизнес- классах).
Выставляя завышенные цены на жильё, продавец останется с ним надолго — дураков на рынке не осталось. Предпочтительнее купить недвижимость со скидкой, подобрав выгодные для себя условия.

К слову, данные по статистике важно читать до конца. Чтобы понимать реальную картину, нужно анализировать показатели за несколько последних месяцев. Все цифры вполне объективны и объяснимы. В декабре по сравнению с ноябрём количество сделок увеличилось на 11.4 %. Это был достаточно серьёзный всплеск в предновогодние праздники — мы наблюдали массовую продажу нового жилья, которое стало привлекательным на фоне вторичного рынка.
Уменьшение на 33 % в январе текущего года по сравнению с декабрём прошлого — это всего лишь цифры, которые отыгрались за предыдущее увеличение. Так, в феврале по сравнению с январём количество сделок увеличилось на 39.5 %. Делаем выводы: за последние четыре месяца количество сделок в целом держится на стабильном уровне — в среднем около 13 500 сделок.

Бауыржан Болысбеков, руководитель Центра финансово-кредитного консалтинга:
— Купить или подождать? Всё зависит от конкретных целей и задач потенциального покупателя. При приобретении недвижимости сегодня нужно принимать в расчёт три возможных сценария:
● цены в среднем могут остаться на прежнем уровне,
● вырастут,
● упадут.
Вероятность того, что сработает второй сценарий, лично мне кажется наименее реальной. Есть эксперты, утверждающие, что рост цен неизбежен. По их версии это произойдёт по причине того, что застройщики уменьшат количество вводимых площадей в связи с кризисом. Но если взять сумму всех проблем в экономике и другие факторы, подтверждающие снижение уровня платёжеспособности населения в целом, и затем наложить на них риск роста цен в определённом сегменте (имеется в виду только первичный рынок, который занимает определённый процент от общего рынка недвижимости), то мне кажется: ожидать роста цен не стоит.

Более реалистичен на сегодняшний день первый и затем, в зависимости от рыночных факторов, только третий сценарий. И для этого есть причины.
Сейчас цены на рынке увеличивают сами продавцы, но не стоит думать, что они на самом деле выросли. Мой опыт показывает, что немалое количество сделок сегодня заключают на уровне ценовых значений, которые заметно отличаются от среднерыночных.

Перед приобретением недвижимости задумайтесь: насколько вам выгодна такая покупка? Принимайте в расчёт не только низкую стоимость, но и ликвидность, доходность и другие факторы. Если поискать или провести соответствующие переговоры с продавцами, можно найти недвижимость стоимостью ниже от заявленной на 10–30 %. В случае когда такие предложения появляются на рынке, то почему бы не купить? Стоит ли ждать дополнительного снижения цен, если предлагаемая стоимость усредняет реальную с ожидаемой до выгодного уровня? Вывод: если цена приемлемая — покупайте.

Лариса Степаненко, риэлтор высшей категории, агентство недвижимости VIZIT:
— Если говорить об инвестировании своих капиталов в недвижимость, то стоит учитывать сезонность активности на рынке. Весной всегда идёт оживление, особенно после праздников. Когда люди обращаются ко мне с вопросом, покупать сейчас квартиру или нет, я отвечаю однозначно, что, если есть возможность, лучше подождать до лета. В этот период покупателей становится куда меньше. Люди уезжают в отпуска, и продавцы более охотно идут на уступки. В летний период квартиру можно купить в среднем на 10–15 % дешевле. Относительно текущей ситуации: с конца февраля мы отмечаем небольшое повышение цен (увеличилась активность на рынке).

Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости:
— Одно из основных направлений, где сегодня наблюдается спрос, это первичный рынок. Благодаря доступным ценам и рассрочке количество покупателей новостроек заметно возросло. А вот рынок вторичной недвижимости продолжает стагнировать. Это вызвано тем, что владельцы вторички не могут окончательно отойти от привязки к доллару при оценке своей жилплощади.

По итогам исследований рынка КФН средний диапазон стоимости квадратного метра сегодня находится в районе 200–250 тысяч тенге. На данный момент, по моему мнению, рынок замер на пике нижнего порога цен. Что касается покупки, то мы рекомендуем брать квартиру именно сейчас. Начиная с апреля и вплоть до октября этого года рынок будет переживать ренессанс. Этому поспособствуют следующие факторы:
● будет зафиксирована стоимость квадратного метра по государственным программам;
● люди окончательно примут стоимость квадратного метра в тенге;
● цены на вторичном рынке достигнут нижнего порога.
Однако мы не ожидаем заметного увеличения количества сделок весной ввиду того, что этот период времени до начала осени будет считаться переходным.

Вадим Иосуб, старший аналитик «Альпари»:
— Динамика долларовых цен на недвижимость остаётся неизменной: с 2014 года стоимость квадратного метра падает, и нет признаков того, что дно достигнуто. С другой стороны, темпы девальвации тенге обгоняют скорость падения долларовых цен, и в результате стоимость квартир в тенге растёт. Это и предопределяет ответ на вопрос, покупать недвижимость сейчас или нет.
Если есть сбережения на квартиру в иностранной валюте, то целесообразно подождать. Высока вероятность, что будет ещё дешевле. С другой стороны, если есть сбережения в тенге, то лучше приобретать квартиру сейчас, потому что есть риск позже отдать за неё больше денег в национальной валюте.

Бахытбек Катен, председатель правления компании Aristan Group:
— Проанализировав рынок недвижимости, можно сказать одно: пока есть запас свободного жилья, цены расти не будут. Конечно, прежде всего на стоимость недвижимости влияют цены на нефть и колебания курса. Стоит принимать во внимание эти факторы. Лично я думаю, что с покупкой можно подождать пару месяцев, примерно до середины мая. Тут важно «не пересидеть», ведь ценовое дно уже нащупано, и нужно не упустить наиболее подходящее время для приобретения жилья.

Татьяна Гиш, руководитель рабочей группы в Казахстане RICS in Russia and CIS:
— Прогнозы — дело неблагодарное и ненадёжное. Стоит помнить, что цены на недвижимость зависят не только от цены на нефть, но и от многих других труднопрогнозируемых факторов. Например, после кризиса 2008 года мы проводили небольшое исследование, по результатам которого выяснилось, что говорить о прямой зависимости стоимости недвижимости в Казахстане от мировых цен на нефть не приходится.
Тогда стоимость недвижимости начала расти после получения банками дешёвых зарубежных заимствований. Сегодня, к сожалению, поводов для оптимизма гораздо меньше, чем в 2009 году. Экономические и политические риски довольно высоки, и предпосылок для повышения покупательской способности нет. По данным Emerging Europe Monitor Russia & CIS (март, 2016 ), у Казахстана один из самых высоких уровней странового риска.

Примечание редакции. В вышеуказанном рейтинге анализируется общее экономическое развитие страны и её способность обслуживать уровень внешнего долга. При разработке подобных отчётов учитывается: экономическая политика государства, инвестиционная структура, насыщенность ресурсами, включая рабочую силу, способность страны поддерживать стабильный неинфляционный рост и подверженность влиянию внешних факторов.



Опубликовано 29 марта 2016 29687 просмотров 918 комментариев