У большинства жителей многоквартирных домов аббревиатура КСК ассоциируется с не самыми приятными моментами в жизни. И это неудивительно. Сотни примеров, когда собственники квартир не могут добиться от КСК выполнения их прямых обязанностей. А причина тому одна — незнание того, чего они вправе требовать, а чего нет.

«Крыша» обратилась к юристу Ассоциации КСК Аркадию Рубцову, чтобы выяснить, какими способами бороться с нерадивыми работниками кооперативов и всегда ли они виноваты, как кажется на первый взгляд.

Немного справки

КСК как форма управления общедомовым имуществом появились в Казахстане ещё в 1996 году. Для регулирования их деятельности спустя год был принят закон «О жилищных отношениях», согласно которому КСК — организация, созданная жильцами многоквартирного дома либо объединением нескольких домов для управления общедомовым имуществом. К последнему относятся подвалы, чердаки, все коммуникации, расположенные в этих помещениях, а также подъезды, лестницы, лифты и крыша.

Наравне с КСК могут функционировать: КСП (кооператив собственников помещений), ПКСК (потребительский кооператив собственников квартир), ПКСД (потребительский кооператив собственников домов), ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖК (жилищный кооператив), ИП (индивидуальные предприниматели), ТОО и даже АО. Любая из этих форм определяется соглашением собственников квартир на общем собрании. Именно этот документ является высшим органом власти при любой форме управления общедомовым имуществом.

Права собственников

Согласно статье 47 закона «О жилищных отношениях», на общем собрании жильцы могут:
— избирать и освобождать председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решать о выплате им вознаграждений;
— утверждать ежегодный отчёт кооператива;
— утверждать годовой бюджет и годовую смету доходов и расходов, а также вносить в них изменения и дополнения;
— образовывать резервные и другие специальные фонды кооператива;
— привлекать по договору управляющего жилым домом со стороны, включая юридическое лицо;
— ликвидировать или реорганизовать КСК.
Собрание правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников. Каждый из них имеет один голос. Если жильцу принадлежит несколько помещений или квартир в доме, он имеет соответствующее количество голосов.

Цена вопроса

Несмотря на столь широкие полномочия общего собрания, собственники на деле не всегда знают, за какие именно услуги они платят, какие решения вольны принимать и что делать при бездействии председателей КСК. Здесь следует учесть, что ежемесячные целевые сборы уходят на эксплуатацию, ремонт и замену оборудования, расположенного в подвалах, подъездах и на чердаках.

В целом список услуг по содержанию общедомового имущества может быть следующим:
1. Текущий ремонт (все виды штукатурно-малярных работ в подъездах, герметизация стыков, заделка выбоин и трещин в стенах, мелкий ремонт крыши (по заявкам жильцов), перил, дверей, замена разбитых стёкол, теплоизоляция трубопроводов, очистка кровли от мусора, грязи, листьев).
2. Техническое обслуживание систем холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления (осмотр; включение и отключение осенью, весной, в случае аварий; консервация системы отопления, её регулировка при запуске и изменении режимов; устранение незначительных неисправностей; гидравлические испытания).
3. Сантехнические работы в подвале (прочистка канализации, стояков ливневой канализации; смена труб; устранение течи на вентилях, задвижках; производство профилактического ремонта).
4. Электротехнические работы (ремонт и замена оборудования в распределительных щитах дома, подача напряжения на дежурное освещение в подъезде, замена выключателей и лампочек на первых этажах и крыльце дома).
5. Уборка придомовой территории (уборка мусора, листьев, снега, льда — до 5 метров от обреза фундамента).
6. Административно-хозяйственные услуги, содержание управленческого персонала и офиса, уплата налогов.

!!! В то же время ремонт сантехнического, электрического и любого другого оборудования внутри квартир собственники должны осуществлять самостоятельно за отдельную плату с привлечением сотрудников КСК либо обратившись к любым другим частным мастерам.

Важно знать, что указанный перечень носит лишь рекомендательный характер. На заре возникновения КСК государство в лице акиматов и городских маслихатов пыталось как-то обозначить перечень таких услуг (который позже был отменен) и даже прописывало их минимальную стоимость. Теперь только собственники квартир вольны на общем собрании устанавливать список подобных услуг, а также размер платы за них.
В то же время на более крупные нужды дома (капремонт, замена элеваторных узлов, ремонт и благоустройство дворовой территории и др.), а также при общей нехватке средств жильцы должны собирать деньги дополнительно.

!!! На задолженность по содержанию общего имущества, в том числе на ремонт, срок исковой давности не ограничен, то есть уклониться с течением времени от уплаты не получится. Кроме того, платить необходимо независимо от того, заключён договор на оказание услуг с КСК или нет.

Обязательства кооперативов

Со своей стороны правление КСК обязано предоставлять собственникам список утверждённых работ, финансовые отчёты о деятельности кооператива по первому требованию. Вы вправе знать, на что тратятся ваши деньги.
— Для проверки финансовой деятельности КСК в правление кооператива нужно написать письменные заявления в двух экземплярах. Один оставить в КСК, второй, с подписью принявшего лица, у себя, — поясняет Аркадий Рубцов.

Юрист добавляет, что председатели КСК сейчас уже не позволяют себе оставлять обращения граждан без внимания.
— Иногда укладываются и в 15 дней, вместо отведённых по закону тридцати. Это происходит потому, что все заявления, акты обследования при необходимости могут быть приложены собственником к исковому заявлению в суд или прокуратуру, — отмечает эксперт.

!!! Для большей прозрачности финансовой деятельности КСК власти стараются создавать онлайн-площадки. Так, в Алматы был запущен специальный сайт kskforum.kz, на котором правления КСК должны ежеквартально публиковать отчёты. На сайте в любой момент можно ознакомиться с уставом своего кооператива, узнать его координаты, адреса домов, перечень платных и бесплатных услуг, отчёты и планы работ, а также увидеть протоколы собраний и списки должников.

Несмотря на это, попытки государства внести ясность в механизм оплаты услуг КСК до сих пор не принесли положительных результатов. Напомним, в мае прошлого года вице-министр национальной экономики Каирбек Ускенбаев заявил о разработанной методике расходов на содержание общего имущества объектов кондоминиума и базовую долю затрат.
Министр даже привёл пример подробного разделения суммы целевых на необходимые траты: 25 % — оплата труда руководителей и сотрудников КСК, 15 % — обслуживание системы центрального отопления и водоснабжения, 10 % — устранение аварийных ситуаций, 10 % — текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград, 5 % — приобретение и установка общедомовых приборов учёта, 5 % — техническое обслуживание и проверка приборов, 6 % — дезинфекция подвальных помещений, 5 % — противопожарные мероприятия, 5 % — озеленение, 5 % — санитарная очистка мусоропровода и других придомовых территорий, 4 % — уборка подъездов, 5 % — расходы на канцтовары, оргтехнику.

Однако на деле советы министра не работают. По словам Рубцова, если исходить из предложенной схемы распределения средств, размер базовой ставки целевых должен составлять порядка 70 тенге за 1 кв. м, то есть минимум 2 800 тг (для однокомнатной квартиры 40 кв. м), и это не считая затрат на более сложные работы, к примеру капитальный ремонт. Сегодня ставки целевых балансируют на уровне 12–50 тенге за квадрат.

Нельзя однозначно сказать, что государство никак не пытается отрегулировать работу КСК. Так, недавними поправками в закон «О жилищных отношениях» (декабрь 2015 года) была введена мера по регулированию деятельности кооперативов. Речь идёт о жилищных инспекциях. Однако и они призваны оказывать лишь вспомогательную помощь: выдавать рекомендации о необходимости проведения ремонта, составлять сметы на ремонт, помогать составлять протоколы и проверять наличие отчётов.

— Рычаги определённого государственного воздействия в лице жилищных инспекций появились после внесения дополнений в Кодекс об административных правонарушениях. Жилищные инспекции сначала предупреждают председателей КСК, а потом штрафуют за отсутствие в квитанциях строки «Накопления на капремонт. Размер штрафа составляет 20 МРП (или 42 420 тенге, поскольку 1 МРП в 2016 году равен 2 121 тенге. — Прим. автора.)», — комментирует юрист Ассоциации КСК.

!!! Если собственников квартир не устраивает работа правления КСК, можно переизбрать председателя, перейти в другой кооператив либо управлять домом самостоятельно. Для этого необходимо провести собрание, а протокол с соответствующим решением ⅔ собственников отнести в правление. При любом противодействии законному решению общего собрания со стороны правления КСК собственники должны отстаивать свои права в суде.

О личной ответственности

Руководитель одного из кооперативов Алмалинского района Алматы уверена, жильцам не хватает инициативы и понимания, что весь дом, а не только квартира — их собственность.
— Жителей трудно организовать. В моей практике были случаи, когда приходилось судиться из-за неправомерно проданных подвалов, где расположены элеваторные узлы дома. То есть новый владелец мог в любое время по своему желанию отключить воду. И даже в этом случае мне приходилось уговаривать жильцов прийти в суд, — рассказала руководитель.

В то же время председатель КСК признаёт, что среди её коллег много недобросовестных и необразованных людей.
— Работа председателя КСК — хлопотное дело, здесь нужны и знания, и желание трудиться, и реальная помощь жильцов. Многие, набрав по 100 домов и получая с них огромные целевые, не утруждают себя полноценной работой, — отмечает менеджер.

Но не всё так плохо. Существуют и положительные примеры ответственных председателей, кооперативов, выигрывающих конкурсы на звание «Лучший КСК» и отдельных сообществ собственников, которые самостоятельно управляют домами. Здесь главное понимать, что порядок наступает тогда, когда жильцы дома, объединившись, становятся более ответственными и инициативными.
— Никакой председатель КСК не является константой для владельцев квартир. Люди должны понять, что заботиться о состоянии их дома вместо них никто не будет. Это вопрос осознанности. Глядя на примеры соседних государств, думаю, что при постоянной планомерной работе мы сможем добиться успехов, — считает юрист Ассоциации КСК.

К слову, за рубежом управление общедомовой собственностью тоже не сразу наладилось. На сегодняшний день более позитивным опытом владеют страны Прибалтики, Польша, Германия, Чехия, Швеция, где желание государства и управленцев проводить разъясняющую работу среди жителей по имеющимся у них правам и обязанностям и готовность самих жильцов выполнять необходимые требования обеспечили успешную деятельность кооперативов. Для её упорядочения им понадобилось почти 18 лет.