Спустя два месяца свободного плавания тенге стало понятно, что рынок недвижимости хоть и продолжает плавное погружение, но до ценового дна ему ещё далеко. Несмотря на то что в последние недели темпы снижения цен, судя по показателям индекса «Крыши», ускорились, адаптация обещает затянуться. Что делать тем, кто сегодня стоит перед необходимостью покупать или продавать жильё? Какие цены выставляют продавцы и что делать: совершать сделку сегодня или рассчитывать на выгодные условия в будущем?

Астана бьёт рекорды

Среднестатистический квадратный метр в Астане после обвала тенге, по данным сайта «Крыша», потерял в цене 17 % и на этой неделе составляет 1 381 доллар за квадратный метр (взят период с 25 августа по 20 октября). Но следует учесть, что рекордно низкий показатель в долларовом выражении может вводить в заблуждение. По нынешнему курсу (23 октября он равен 277.5 тг) это 383 тысячи тенге, что на 59 тысяч больше, чем было в середине лета до финансовых потрясений. Тогда июнь и июль вошли в историю со значением индекса 1 750 долларов (при курсе 185 тг), что равнялось примерно 324 тысячи тенге.

Жильё Алматы не успевает за курсом

В Алматы индекс «Крыши» на этой неделе опустился до уровня 1 463 долларов. Он потерял 12 %, или 199 долларов, с момента первого валютного шока, который пришёлся на 20 августа. При этом в нацвалюте динамика обратная. Для контрольного взвешивания возьмём июльский индекс в 1 728 долларов, или 320 тысяч тенге по старому курсу. Данные этой недели опережают летний показатель на 85 тысяч и составляют 405 тысяч тенге. Почему в двух главных городах так разнятся темпы снижения? Ранее считалось, что в Алматы рынок жилья более гибкий и быстрее реагирует на изменения. Похоже, роль индикатора теперь перешла к Астане.

Гонка девальваций

Как скоро адаптируются цены? Увы, предугадать это невозможно. С момента февральской девальвации 2014-го индекс потерял 10 % только к концу года, сейчас этот путь был пройден за 6–7 недель. Такими темпами 2016 год индекс может встретить с показателями в районе 1 300 долларов и ниже.

Если в 2015 году из месяца в месяц наблюдалось стабильное снижение в среднем на 2 %, без каких-либо перепадов, и недельное изменение редко превышало 3 %, то теперь предвидеть ситуацию становится сложнее. В последние недели в Алматы индекс теряет по 10–11 %, в Астане — 6–7 %.

Весёлые горки

Наметился ещё один «постдевальвационный синдром». Очевидно, на статистике отражается неопределённость продавцов.

Впервые за долгое время на графике была заметна положительная динамика. В разное время (8 сентября в Астане и 22 сентября в Алматы) возник существенный ценовой перепад в 70–90 долларов. Рост с последующим снижением выглядел необычно. Можно сказать, что это масштабы явления делают его уникальным в истории наблюдения за индексом. До сих пор сильные колебания редко превышали 60 пунктов и отмечались крайне редко.

Странные ценовые вспышки на фоне форсированного снижения индекса можно связать с курсовой нестабильностью, которая продлится ещё очень долго. Скорее всего, сейчас индекс «Крыши» как нельзя лучше демонстрирует неопределённость продавцов, которая царит на рынке жилья. Долларовые цены не успевают корректироваться вслед за курсом, и это очевидно.

Долларовая лихорадка

Несмотря на то что при подаче объявления на «Крыше» можно выбрать, в какой валюте указывать цену, долларовые объявления пока преобладают. Количество тенговых объявлений увеличивается, но в продаже их число не превышает 30 %.

Тем временем интересно наблюдать за реакцией продавцов. Вместо перевода цен в тенговый эквивалент все стали более активно продвигать свои предложения. Соответствующие услуги на нашем сайте были особенно востребованы через неделю после отпуска тенге.

Похоже, после девальвации все решили вложить деньги в рекламу, чтобы побыстрее продать имеющиеся объекты, но позже, когда снизился спрос и наметилась стагнация, пользователи перестали усердствовать с раскруткой и стали корректировать цены.

Ждать год или покупать сейчас?

Будущее казахстанского рынка недвижимости представляется туманным даже экспертам. Кого бы мы ни опрашивали: экономистов, риэлторов, застройщиков — все отмечают, что это только начало. Рынок восстановится, но нужно время. Однако версия тотального обвала, по мнению большинства, — самообман.

Многие отмечают своеобразный злой рок — новая девальвация проходит в тот момент, когда рынок, казалось бы, отреагировал на последствия предыдущей. Едва цены на жильё стали выходить на адекватный уровень после событий 2014 года, как произошёл очередной обвал тенге, который снова разлучил покупателей с апартаментами мечты.

— Тенденции к снижению цен есть, — считает представитель Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Сайлаубек Ескалиев.

Процесс коррекции цен, по его мнению, может затянуться на год-полтора, но рано или поздно равновесие, утерянное в момент обвала валюты, будет достигнуто.

Порой такие рассуждения упираются в инфляцию и обесценивание накоплений, ведь всё это тоже может отсрочить покупку. Есть множество факторов как отрицательных, так и положительных. И если о первых говорят часто, то о вторых пора напомнить.

Как правило, в такие нестабильные моменты на рынке как раз появляется масса интересных предложений с адекватной ценой. По опыту прошлых лет специалисты говорят, что теперь важно не пропустить хороший вариант и пристально следить за новыми лотами и объектами.

— Умный покупатель не прогадает, если купит жильё сейчас, — считает Нина Лукьяненко, вице-президент ОАРК. — Я рекомендую уже сейчас выбирать и покупать, попадаются очень ликвидные варианты. Их выбрасывают на рынок продавцы, которых очень прижали обстоятельства. Считаю, что ждать не нужно. Уже сейчас наблюдается тенденция снижения стоимости жилья, поскольку большинство запросов не соответствует рынку. Многие, особенно после речи президента о предстоящем кризисе, ожидают падения цен. Однако нужно понимать, что когда рынок приближается к своему дну, точка снижения всегда одновременно является и точкой подъёма, поэтому важно не пропустить этот момент. Тем более застройщики в общей массе оставили тенговые цены по прежнему курсу.

Президент Казахстанской Федерации недвижимости Ермек Мусрепов также считает, что ждать не нужно. Особенно в случае, когда идёт речь о переезде, скажем, из хрущёвки в новостройку. Вторичный фонд ветшает, и продавцам пора подумать, как успешнее реализовать своё жильё.

— Я уже не раз говорил, что государство определило ценовое дно в рамках своих жилищных программ. Это значит, что ниже стоимость новостроек опускаться не будет, — подчёркивает Ермек Мусрепов.

Напомним, что стоимость квадратного метра жилья по программе развития регионов составляет от 90 000 до 142 500 тенге, а если затраты застройщиков возрастут и они не уложатся в смету, государство, вероятнее всего, прибегнет к дотациям из бюджета, чтобы сохранить эту цену.

По расчётам Ермека Мусрепова, снижение цен в долларовом эквиваленте на отдельные объекты порой достигает 30–35 %. Но есть продавцы, которые не готовы идти на компромисс.

Откажутся ли продавцы от доллара, неизвестно, однако риэлторы заметили, что на арендном рынке такая тенденция наметилась уже давно. Многие перевели цены в тенге или соглашаются на расчёт в нацвалюте уже при заключении договора.

Ведущую роль в коррекции цен, по мнению Ермека Мусрепова, должно сыграть первичное жильё. Но пока его слишком мало.

— Строительные компании не поднимают цены. В результате, казалось бы, должна подешеветь и вторичка. Но квартиры на вторичном рынке пока дороже, — говорит он. — Думаю, со временем и здесь ситуация выровняется: застройщики будут переходить на строительство экономжилья, как уже делают некоторые и реализуют квартиры по $950 за квадрат.

Естественно, наплыв нового дешёвого жилья повлияет на рынок, и это, по мнению специалистов, уже происходит. Поэтому эксперты рекомендуют обратить внимание именно на первичный рынок. Он может обрушить вторичку, где многие продавцы традиционно завышают цены.