Как изменились цены на жильё в Алматы за почти два десятилетия, с 1997 по 2015 год? Какие параметры жилья были важны для покупателей раньше, а какие сейчас? На все эти вопросы мы постараемся ответить сегодня. За информацией мы обратились к архиву газеты «Крыша», а за комментариями — к специалистам по недвижимости.

Приоритеты 20-летней давности

Институт частной собственности в Казахстане появился в начале 90-х, именно тогда проводилась массовая приватизация жилья. С того момента граждане республики получили возможность не только владеть и пользоваться жильём, но и распоряжаться им по своему усмотрению.

Как вспоминают специалисты Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана, в начале 90-х находящиеся в свободной продаже квартиры и дома найти было не так легко, поэтому покупатели выбирали их не слишком долго и придирчиво. В те времена важно было просто купить хоть какое-то жильё.

Чуть позднее, в конце 90-х, важными критериями при поиске недвижимости для покупателей стали три составляющие: местонахождение объекта, цена, внутренняя отделка, то есть ремонт, а также наличие отдельного стационарного телефона, отсутствие которого сейчас, в принципе, несильно кого-нибудь расстроит. Однако тогда этот факт значительно снижал цену жилья, иногда на $2 000, в зависимости от локализации объекта. Телефонная связь на блокираторе тоже не прельщала будущих собственников, поэтому продавцам за блокиратор приходилось скидывать от первоначальной стоимости от $500 до $1 000.

Также в качестве если не неликвида, то не совсем приоритетных особенностей недвижимости в конце 90-х — начале 2000-х были: совмещённые санузлы, панельные дома — кирпич в те годы ценился выше, угловые квартиры, а также жильё на первых и последних этажах. 

Среди завлекающих фраз в объявлениях тех лет можно встретить такие: «улучшенная», «после капитального» или «евроремонта», «балкон», «две лоджии», «двойная», «металлическая» или «бронированная дверь», «сигнализация», «пластиковые окна», «паркет», «новая сантехника», «счётчики воды и газа». Сегодняшних покупателей подобными наворотами уже не удивишь.

«Золотой квадрат» и кирпич — предел мечтаний

По словам Ларисы Степаненко, директора АН Vizit, в конце 90-х — начале 2000-х самыми главными критериями при выборе жилья для покупателей были следующие параметры: местонахождение жилья — до сих пор в тройке лидеров Алмалинский, Бостандыкский и Медеуский районы. Так называемые «золотой квадрат», район «Компота» в те годы были пределом мечтаний многих соискателей. Первый был застроен в советскую эпоху, здесь располагались административные, жилые, исторические здания с огромным количеством парков и скверов. Второй расположен в предгорных районах с элитными особняками. Жильё здесь было особенно популярно у покупателей.

На втором месте стоял такой критерий, как этажность, равнозначные квартиры на первом и последнем этаже продавались на 10–15 % дешевле аналогичных на средних этажах. Кстати, эта тенденция сохраняется до сих пор.

Среди типов строения раньше на первом месте были кирпичные дома, потом им на смену пришли монолитные. Панель меньше привлекала респектабельную публику. Хотя здесь также нужно исходить из года постройки дома, поскольку жилой фонд, как бы он ни был хорош раньше, ветшает год от года. 

Планировка жилья была важным приоритетом в выборе лет 15 назад. Так называемые распашонки, вагончики, смежно-угловые квартиры в 4–5-этажных домах 70–80-х годов постройки всегда были и будут дешевле по причине своей стандартной планировки. Такое жильё можно найти в цифровых микрорайонах, на «Атакенте», в мкр «Орбита» и «Алмагуль», в районе Алматы-1. Однако и здесь наши люди нашли лазейку: в вагончиках между смежными комнатами делали кладовку, проигрывая в площади, но отвоёвывая пространство.

Вообще нужно сказать, что подход к параметрам покупаемого жилья менялся вместе с ростом не только материального благосостояния, но и личностных потребностей населения. Если раньше покупали лишь бы что-то купить, то в последние годы каждый член семьи хочет иметь своё обособленную личную территорию.

Также в конце 90-х — начале 2000-х для большинства покупателей было важно наличие ремонта, новых инженерных коммуникаций, сантехники, поскольку в те годы наша страна испытывала большой дефицит в отделочных и строительных материалах. Найти хорошие обои, кафель или импортную сантехнику мог не каждый, не говоря уже о качественной работе. Сейчас подобных проблем нет. Поэтому ныне чаще покупают жильё без ремонта и обустраивают по своему вкусу, благо Интернет и различная литература позволяют стать мало-мальским дизайнером, а наличие энной суммы — обратиться к услугам профессионалов.

Тоска по $5 000 за квартиру

Цены на жильё в конце 90-х вызывают у покупателей ностальгию и заманчивое желание изобрести машину времени. Судите сами: стоимость 1-комнатной квартиры в середине 1997 года в Алматы составляла от $3 000 в районе Алматы-1 до $16 500 на тогда ещё Ленина — Калинина; за $4 500 можно было приобрести малометражку на 1-м этаже 2-этажного кирпичного дома на Жамбыла — Чапаева; за $5 000 — в панельном доме на Саина — Толе би.

Сегодня минимальная стоимость малометражек составляет $35 000, за меньшую сумму можно найти только комнаты в приватизированных общежитиях. Максимальная цена 1-комнатных, как говорится, не знает предела, всё зависит от местонахожджения жилья и аппетитов продавцов. В целом, как рассказали нам риэлторы, реальные сделки заключаются в следующем диапазоне: квартиры в цифровых микрорайонах уходят за $45 000, в нижней части города, в мкр «Жулдыз» и «Алтай» — за $48 000, в мкр «Алмагуль» и «Казахфильм» малометражку можно купить за $55 000–60 000.

В диапазоне $6 000–25 000 в конце 90-х предлагались 2-комнатные квартиры. Так, в мкр «Дорожник» продавали панельку на 3-м этаже с двумя балконами и раздельным санузлом за $5 500; на Байзакова — Виноградова за $14 000 можно было купить улучшенную двушку в кирпичном доме также с двумя балконами, но с телефоном на блокираторе; за $15 000 на Жандосова — Саина продавали улучшенную 2-комнатную в панельном доме, с отдельным телефоном, балконом и паркетом.

В настоящее время разброс цен на двушки такой же, как и почти два десятка лет назад. Так, за $20 000 предлагают 2-комнатную на Суюнбая — Рыскулова в каркасно-камышитовом доме, за $45 000 — двушку на Толе би — Момышулы в панельке, за $60 000 — в ЖК 2012 года постройки на Шакарима — Брусиловского. Максимальная стоимость 2-комнатных также иногда не укладывается в голове, но на нашем сайте можно найти двушкув монолитном доме 2012 года постройки в Алмалинском или Бостандыкском районах Алматы по цене $120 000.

Квартиры побольше — 3-комнатные — на заре частной собственности предлагали от $8 000 до 40 000, за $9 000 можно было приобрести обычную квартиру в панельном доме в мкр «Орбита-4»; за $16 000 — трёшку в кирпичном доме, с двумя балконами, в районе Алматы I; за $40 000 — улучшенную, меблированную 3-комнатную с двумя лоджиями, отдельным телефоном, после капитального ремонта на Фурманова — Гоголя. Стоимость зависела от района, наличия раздельных помещений для гигиенических процедур и внутренней отделки помещения — да, когда-то за счёт кафеля, паркета, импортной сантехники и улучшенной планировки продавец мог неплохо отбить вложенные средства. Сегодня границы дозволенного расширились: квартиры-студии, различные перепланировки...

Что не могло не сказаться на стоимости. Диапазон сегодня такой: от $46 000 в нижней части города, например на Акан серэ — Дулатова, в каркасно-камышитовом доме, до $60 000 на Толе би — Муратбаева в панельке 1974 года постройки, без ремонта. Иногда встречаются более дорогие варианты: $130 000 за квартиры в «золотом квадрате», например на Достык — Богенбай батыра, или $165 000 на Абая — Момышулы, или $195 000 на Кунаева — Гоголя. Разумеется, в таких случаях стоимость зависит от года постройки дома, наличия евроремонта и мебели в квартире, а также систем безопасности и охраны.

Окна — во двор и узаконенная перепланировка

Сейчас для покупателей, по словам Ларисы Степаненко, важны следующие критерии приобретаемого жилья: цена, район и площадь. Это три основных момента, на которые обращают внимание граждане при покупке.

Затем следует фактор удалённости от проезжей части, в последние годы жильё во дворах стало более востребованным. Все стремятся жить подальше от шума дорог и выхлопных газов автомобилей. Таким образом, если окна выходят на проезжую часть, то в 80 % случаев это минус для жилья. Однако в прежние годы расцвета малого бизнеса за квартиры на 1-х этажах, окна которых выходили на дорогу, покупателям приходилось переплачивать порядка 20 % от стоимости соседних только потому, что такое жильё можно было переоборудовать под магазин, салон красоты или аптеку. С середины 2012 года это не так актуально — тогда в Казахстане был введён запрет на перепланировку в панельных домах, поскольку пристройка входной группы и снос несущих стен нарушали сейсмостойкость.

Кстати, вопрос перепланировки сегодня очень волнует покупателей жилья. Каждый второй знает, какими проблемами с госорганами, банками может обернуться неузаконенная переделка помещений, не говоря уже о штрафах, размеры которых с 2016 года, согласно недавно вышедшему закону, вырастут в два раза.

Также актуальным критерием при выборе жилья является наличие крытого паркинга или обычного места под автомашину.

Список приоритетов заканчивают сады, школы и остановки общественного транспорта. Наличие магазинов уже не так волнует покупателей благодаря развитому мелкому бизнесу и доступности супермаркетов города.

В целом, как констатирует Лариса Степаненко, сейчас градация цен в зависимости от года постройки дома заметна очень сильно. Жильё 50–70-х годов застройки демонстрирует очень сильный ценовой спад, что несомненно привлекает скромных в средствах покупателей. При этом год от года эта тенденция будет становиться всё более заметной.