Что произошло на рынке недвижимости Казахстана за месяц после «чёрного четверга» 20 августа? В какую сторону меняются цены? Какое жильё — первичное или вторичное — выгоднее покупать? Реальна ли дедолларизация на рынке первичного жилья? Эти и другие вопросы «Крыша» адресовала экспертам и аналитикам рынка недвижимости Казахстана.

Покупатели диктуют условия

По мнению аналитиков, сегодня на рынке недвижимости Казахстана наблюдаются две тенденции — выжидательная позиция как продавцов, так и покупателей и перезагрузка первичного рынка жилой недвижимости. Причём жильё на вторичном рынке всё чаще оказывается в аутсайдерах.

По словам вице-президента Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана Нины Лукьяненко, всё чаще на продажу выставляются хрущёвки, которые оказываются намного дороже, чем квартиры в новостройках. При этом сейчас, как никогда, моду диктует именно покупатель или арендатор жилья: снизившийся платёжеспособный спрос населения поставил продавцов и арендодателей в прямую зависимость от выбора второй стороны.

— Особенно ярко эта зависимость заметна на рынке арендной недвижимости недорогих квартир и в продажах недорогого сегмента, поскольку и арендаторы, и покупатели по большей части имеют зарплату в тенге, поэтому привязывать арендные ставки и цены к курсу доллара практически невозможно. При этом жильё премиум- класса ещё долгое время будет привязано к доллару, — прокомментировала эксперт.

Как заметил президент Ассоциации недвижимости РК Ермек Мусрепов, непонимание собственниками и арендодателями жилья текущей ситуации приводит к торможению объёма сделок. Однако основная часть собственников и на первичном и на вторичном рынке на сегодняшний момент фиксирует цены на додевальвационном курсе $ 185 за квадрат.

Новостройки не в курсе

На первый взгляд удивительно, но новое жильё распродаётся активнее, чем на вторичном рынке, несмотря на затраченные ресурсы застройщиков, порой напрямую зависящие от курса доллара. По прошествии месяца после отпуска тенге в свободное плавание в объёмах продаж лидируют застройщики, имеющие готовые объекты и реализующие их по прежнему курсу 185 тенге за доллар без потери прибыли, поскольку все затраты были произведены ими ранее. Кроме того, многие компании продают жильё по акционным ценам, что также увеличивает количество продаж. Такой ход помог многим застройщикам увеличить объёмы сделок в 2.5–3 раза.

Однако не все застройщики так удачливы: у имеющих долларовые обязательства количество сделок приближено к нулю.

В связи с этим эксперты советуют покупать жильё у строительных компаний, чья положительная репутация основывается на успешно реализованных ранее проектах.

Вторичный синдром

Намного хуже ситуация на вторичном рынке. Некоторые собственники, особенно имеющие ипотеку в долларах, упорно держат цены, стараясь приноровиться к резким скачкам валюты, однако такое упорство не приносит им положительных результатов, поскольку их жильё становится абсолютно неликвидным.

А вот собственники, обладающие тенговыми ипотечными займами, за счёт скачка доллара снизили свою долговую нагрузку, поэтому имеют возможность уступать. В таких случаях дисконт при продажах достаточно ощутимый.

При этом эксперты отмечают, что многие владельцы недвижимости сняли свои предложения с продажи и предпочитают сдавать жильё в аренду, что принесёт им в «смутные времена» стабильный долговременный доход.

Аренда не сдаётся

Крупные арендаторы остановились на курсе 185 тенге за доллар. Большинство понимает, что невозможно отследить и успеть за всеми скачками доллара. К этому решению пришли и некоторые владельцы-арендодатели крупных бизнес-центров.

Те же, кто имеет кредиты в долларах, пока не могут позволить себе снижения, но это уже относится к их договорным обязательствам с кредитными организациями.

Переходим на эконом 

В сложившейся ситуации, по мнению экспертов, для застройщиков в долгосрочной перспективе может стать спасением строительство жилья экономкласса.

— Думаю, что большинство застройщиков вскоре перейдёт к строительству именно такого класса недвижимости. И с учётом того, что у нас есть свой бетон, гипсокартон, человеческие ресурсы, цены не должны взлетать. Застройщики придут к этому пониманию. Многие из них до скачка доллара продавали новое жильё по курсу 185–200 тенге за доллар. Они будут уходить от крупных проектов, настраиваясь на потребительский спрос. Тем более в последнее время государство в рамках партнёрских отношений с застройщиками создаёт необходимые условия: подводит инженерные сети, необходимую инфраструктуру, что снижает затраты застройщиков на себестоимость жилья, — объяснил Е. Мусрепов.

Однако в одночасье таких кардинальных перемен на рынке жилья не произойдёт, поскольку стагнация продлится ещё один-два года.

Тенге или доллары?

Несмотря на заявление Ассоциации застройщиков РК о переходе цен продаж на тенге, не все эксперты согласны с этим решением. Так, одни считают, что переход к фиксированным ценам в тенге очень хороший показатель для рынка жилья. В этом случае определится стандартный индекс, который будет присутствовать при резких скачках доллара.

— Я считаю, что у нас есть потенциал для этого. Основная часть формирования себестоимости — это возведение фундамента, сам короб. Разумеется, отделочные работы в какой-то степени проводятся за счёт импортных материалов, но и это не должно давать 50-процентную накрутку. При этом дедолларизация цен на рынке жилья продолжится. В течение ближайших лет все расчёты на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости могут перейти в тенге, — заявляет Е. Мусрепов.

Однако, по мнению других участников рынка, отказу от доллара мешает отсутствие казахстанских строительных, отделочных материалов и оборудования. Как правило, застройщики всё перечисленное закупают за рубежом: до 40 % — при строительстве жилья экономкласса и порядка 80 % — при возведении элитных объектов, так как собственного сырья крайне мало.

Большую долю недоверия к тенге отмечает Нина Лукьяненко:

— Подавляющее большинство застройщиков строят с помощью зарубежных материалов, кафель, стекло, сантехнику — всё покупают за границей. При этом валютные кредиты строителей только усугубляют ситуацию. Учитывая эти две причины, привязки к доллару не избежать.

При этом она отмечает, что перевод валютных кредитов в тенге мог бы стать хорошим подспорьем, однако банки на это вряд ли пойдут в ближайшие годы.

— Изменить сложившуюся ситуацию недоверия к тенге за короткий срок сложно. К сожалению, пока Казахстан очень сильно зависит от доллара. Поэтому механизм дедолларизации в первичном строительстве нужно ещё долгое время обсуждать и отрабатывать, — добавила она.