Вложение денег в строящийся объект — рискованное предприятие. Строительные компании нередко применяют серые схемы продаж, строят без разрешений, на чужих земельных участках, к тому же скрывают такие факты и от покупателей, и от проверяющих органов. Ситуацию усугубляет бездействие регуляторов строительной отрасли, отсутствие надзора за исполнением законов... И даже печальный опыт прошлых лет и тот не работает. Сегодня «Крыша» расскажет о том, на что нужно обратить внимание, прежде чем покупать строящееся жильё, и почему на этом рынке по-прежнему велики риски, несмотря на действующий закон «О долевом участии».

Вместо предисловия

Сегодня мы отважились на довольно рискованный эксперимент. Текст, который вы видите перед собой, состоит из нескольких частей, каждая из которых могла бы стать самостоятельным материалом. В первой части мы хотим рассказать о некоторых признаках надёжности застройщика, которые, как мы выяснили, не работают.

Во второй части мы сформулировали советы и рекомендации, которые в выборе надёжного застройщика действительно могут помочь. А связывает эти части довольно грустная история, которая сейчас развивается в Астане.

Там крупная строительная фирма оказалась не в состоянии достроить 8 жилых комплексов, отчего по самым скромным подсчётам, без квартир могут остаться около 4 000 семей. Колоссальная цифра даже по кризисным временам пятилетней давности. Ну а теперь обо всём по порядку.

Теория, которая не подтвердилась

Какой строительной компании можно доверять? Проще всего было бы обратиться к списку надёжных застройщиков. Но где его взять? Чтобы узнать, какие компании чисты перед законом и имеют самое главное подтверждение этому (разрешение на привлечение денег дольщиков), наш корреспондент в Астане отправился в уполномоченный орган — ГАСК.

Идти пришлось потому, что по телефону сотрудники ведомства на этот вопрос не отвечают. Необходимо оформить письменный запрос на имя начальника управления, да и то в нём нам посоветовали сразу указать название интересующей компании. Но мы же в роли инвестора, а инвестор сначала собирает информацию, потом принимает решения.

Ознакомившись с текстом нашего обращения, канцелярия протянула листок назад со словами: «Не практикуется такое. Смотрите список застройщиков на сайте акимата».

Тем не менее наш «потенциальный дольщик» добился своего и корреспонденцию приняли. Ответ должен был поступить через 15 рабочих дней. Но мы настойчиво связывались с исполнителями и уже через десять дней получили потрясающий ответ. Публикуем его дословно:

ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля города Астаны, рассмотрев ваше обращение, сообщает следующее. Лицензия на деятельность по организации строительства жилых зданий за счёт привлечения денег дольщиков с момента образования управления строительным компаниям не выдавалась».

Что это значит? Контора, в которой постоянно происходит реорганизация, ловко ушла от прямого ответа. Правда, в телефонном разговоре исполнители пояснили, что имели в виду не только дату последней реорганизации — 2015 год, а весь период начиная с... 2012 года.

Невероятно, но факт

Это что же получается? В Астане строится около 400 объектов и ни одна компания не имеет права привлекать деньги дольщиков? Сенсационное открытие плохо соотносится с реальностью. Ведь жилые комплексы строятся, объекты вводят в эксплуатацию, и купить строящееся жильё (инвестировать в строительство) на деле не составляет никакого труда.

Ситуацию, при которой целая индустрия ушла в тень, наверное, следует считать опасной. И намёки на долевые скандалы новой эпохи, как мы уже писали, появились ещё в прошлом году.

Чёрный список ещё не чёрный?

В Астане список недобросовестных застройщиков, который периодически публикуется на сайте акимата, надо полагать, несколько недоработан. Сейчас в нём фигурирует примерно 40 объектов. При этом отдельные, несомненно проблемные, в этом списке отсутствуют.

Так, только недавно в перечень попал давно реализуемый объект «Ак Жар» от ТОО «ШаныракСтрой КZ», расположенный на ул. Нажимеденова. Также акимат впервые выдал предупреждения некоторым откровенно подозрительным отделам продаж.

При этом мы так и не обнаружили в списках нерадивых застройщиков компанию «Азбука жилья». Между тем представители акимата официально признают, что строительство всех восьми объектов этой компании сейчас под угрозой срыва. Точнее, строительство уже давно приостановлено. Под вопросом даже возобновление работ.

Масштаб истории, в которую влипли почти 4 000 человек, заслуживает отдельного упоминания.

КРАНты?!

Мы уже писали о том, как инвесторы «Азбуки жилья» осаждали офис строительной компании. Напомним, всё началось в конце 2014 года, когда клиенты обнаружили, что стройка замерла. С объектов постепенно исчезали краны, пропадали леса, ещё недавно установленные подрядчиками. В январе в ситуацию вмешались городские власти. Но еженедельные расспросы представителя фирмы в присутствии инициативных дольщиков ни к чему не привели. Ситуация зашла в тупик.

На заседании межведомственной комиссии по вопросам долевого участия в строительстве при акимате (МВК) представитель департамента государственных доходов Астаны заявил, что по итогам проведённой проверки денежных средств на счетах всех компаний застройщика «Азбука жилья» не обнаружено.

Компания продавала квартиры, имея лишь разрешение на проектирование.

На последней встрече дольщики потребовали, чтобы власти остановили незаконные продажи. Но заместитель акима признался, что не представляет, как запретить людям продавать то, чего у них нет. «По закону и воровать нельзя. Но на улицах воруют же!», — сказал г-н Хорошун.

Дольщики уже обратились в ДВД и поинтересовались, как продвигается следствие. Но полиция только собирается назначить экспертизы, независимый аудит.

Компании предоставили шанс по-хорошему найти деньги. И якобы нашлись потенциальные партнёры в Китае. Но инвесторы и городские власти так и не получили доказательства серьёзности намерений.

Акимат занял жёсткую позицию: ни один объект достраиваться за счёт государства не будет. Пусть даже проблемные долгострои находятся в двух шагах от выставочного центра.

Близость без обязательств

Территория, на которой должен быть возведён жилой комплекс «Экспо таун» находится в двух шагах от выставочного центра EXPO-2017, вдоль одной из главных улиц левобережья. Казалось бы, при таком раскладе документы застройщика можно вовсе не проверять. Потенциальный покупатель невольно подумает, что уж этот дом, коли компании выделили такой лакомый кусок земли, наверняка достроят. И со сроками всё понятно — до 2017 года осилить должны. Но не тут-то было, похоже, именно этой стройке суждено обрушить все «понятия» дольщиков. Впрочем, надежда ещё есть...

Сейчас рассматривается вариант передачи ЖК «Экспо таун» объединению дольщиков ЖСК. Если объект признают проблемным, судиться с застройщиком будут не только дольщики, но и надзорные органы. Городские власти в таком случае обычно оказывают содействие в переоформлении документации, помогают подыскать другого инвестора и застройщиков.

Возможно, дольщики ещё двух объектов будут достраивать свои жилые комплексы без «Азбуки». Хуже всего придётся тем инвесторам, в домах которых не осталось свободных площадей. А такая обстановка сложилась почти на всех объектах.

Инвесторы надеялись, что сработает схема, общепринятая во время кризиса 2008–2009 годов. Но городские власти, похоже, считают этот механим нецелесообразным и пока откладывают стратегически важные решения.

Человек и закон

Оценить шансы инвесторов на завершение строительства никто не берётся. На одной из встреч Сергей Хорошун признал, что ситуация фатальная и «точка невозврата» уже близко.

Сейчас идёт сверка договоров и подготовка документации, сбор материалов для расследования. Ни о какой сдаче домов в 2015 году не может быть и речи.

Власти упрекают инвесторов в том, что те, принимая решение, не удостоверились, надёжна ли фирма.

Дольщики в свою очередь предъявляют претензии акимату и должностным лицам, которые должны курировать сферу строительства.

Удивляются и вовсе не причастные к этой истории люди. Каким образом компания, объекты которой уже однажды достраивало государство, снова получила участки под проектирование? Да ещё какие! На главных проспектах столицы. Один из них в 50 метрах от площадки EXPO.

Опасная цена

Может, залог успеха продаж несуществующих домов — привлекательная цена? К слову, дольщики «Азбуки жилья» заплатили в среднем по 1 000 долларов за квадратный метр.

Данные статистики говорят о том, что в Астане средняя фактическая стоимость строительства квадратного метра полезной жилплощади сейчас равна приблизительно 154 тысячам тенге. Это около 830 долларов за квадрат. С 30-процентной накруткой выходит примерно 1 100 долларов.

Пару лет назад эта сумма была несколько ниже. Практика показывает, что основная масса проблемных объектов вполне вписывается в минимальный, но адекватный ценовой диапазон.

Большие амбиции застройщика

Ежегодно в Астане вводится в эксплуатацию примерно 7 000 квартир (официальные данные статистики), это с учётом жилья, которое строится по госпрограмме.

На сегодняшний день известно, что под угрозой срыва оказалось 8 объектов «Азбуки жилья», это более 6 300 квартир, которые рассчитывали сдать в 2015 году. А ведь есть и другие объекты, реализация квартир в которых велась, а строительство так и не началось.

Всё та же практика показывает, что в Астане действует несколько фирм, стабильно сдающих несколько тысяч квартир каждый год. Например, в 2014 году одна из крупных компаний построила 3 000 квартир. Другая компания пишет на своём сайте, что сумма площадей ежегодно вводимого жилья составляет примерно 400 тысяч квадратных метров. Это более 3 000 квартир.

Известно, что за последние 10 лет деятельности общее количество квартир, построенных одной из этих фирм, достигло 14 тысяч. «Азбука жилья» собиралась за год сдать половину этого объёма.

Что общего между флагманами и однодневками?

Заключая вместо договоров долевого участия соглашения иных форм (договоры инвестирования, которые активно используются на рынке жилищного строительства), помните, что вы сильно рискуете.

Дело в том, что, принимая закон «О долевом участии», власти сняли с себя груз ответственности. Для них ситуация выглядит так: нет лицензии — нет реализации площадей. А если застройщики в обход закона квартиры всё же продают, значит, и продавец и покупатель являются нарушителями, однако действуют на свой страх и риск.

Законно и правильно заключать договоры долевого участия. Только разрешений на эту деятельность не получал никто: ни фирмы-гиганты, ни однодневки. Почти в любой компании вам предложат договор инвестирования. Так что по этому признаку ответственного застройщика тоже, увы, не определишь.

На что же ориентироваться покупателю?

Выбирать правильного застройщика придётся по многим косвенным признакам. Помимо репутации, хорошей истории и сданных (более-менее вовремя) объектов, нужно проверить некоторые документы компании и тех жилых комплексов, которые предлагаются к продаже.

1. Наличие подробной информации поможет минимизировать риски. Если её не предоставляют, возможно, это повод усомниться в намерениях застройщика.

2. Прежде всего стоит убедиться в том, что застройщик вообще имеет лицензию на строительство.

3. Убедитесь, что у фирмы есть Постановление на строительство. Если вам скажут, что этот этап подготовки документов компанией вот-вот завершится, попросите показать акт выбора и согласования земельного участка, постановление на проектирование, архтектурно-планировочное задание, эскизный проект (утверждённый главным архитектором города). Убедитесь, что рабочий проект сопровождает заключение госэкспертизы. Только при наличии вышеперечисленных бумаг застройщик может приступить к работам.

4. Убедитесь, что в отделе продаж вам демонстрируют заверенные документы, а не проекты без подписи.

5. Не ведитесь на заманчивые предложения о продаже жилья «по дешёвке». Предложения квартир с ценой квадратного метра 900 долларов и даже 700 в Астане не редкость. Их число стремительно возросло за последний год. Посткризисный строительный бум, приближающаяся выставка EXPO и прочие обстоятельства вроде ужесточения контроля вселяли в людей уверенность, а постоянный риск девальвации накалял обстановку. Именно в этом году вопрос вложения средств в недвижимость встал особенно остро. И многие прокололись. Себестоимость строительства по нашим подсчётам составляет более 800 долларов. С учётом тонкостей ведения бизнеса и непредвиденных обстоятельств вряд ли эта сумма будет меньше 1 000 долларов. К этому значению следует привязать накрутку застройщика.

6. У фирм, которые ещё не произвели снос на территории стройки, строительство или введение в эксплуатацию объекта может сильно затянуться. Это один из самых проблемных этапов.

7. Однозначно, если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме, придётся изучить ситуацию во всём городе: кто и что строит, как долго, почём продаёт.

8. Не стесняйтесь заваливать чиновников письменными запросами о перспективах строительства того или иного объекта. В акимат, в ГАСК, в управление архитектуры... Быть может, властям надоест поток писем и они наконец-то наведут порядок, составят перечни благонадёжных застройщиков и подробный список нерадивых фирм.

9. Попробуйте показать проект инвестиционного соглашения юристу. Если вам не позволяют вынести бумаги из отдела продаж, объясняя всё страшной коммерческой тайной, бегите.

10. Только не в кассу, а к другому застройщику или риэлтору, который не давит на клиента с целью ускорения принятия решения. Запомните: покупателю нужно время. Чаще всего оно играет против злоумышленников.