Что ждёт владельцев квартир уже завтра? Можно представить это, изучив рынок аренды. Помимо сезонных колебаний, этой осенью на него будут влиять и другие факторы. Валютный стресс заставил арендодателей взвинтить тенговые цены, а кого-то снять свои предложения с продажи и попробовать себя в роли арендодателя. Выдержит ли рынок новые вызовы и какой будет справедливая цена? Эксперты по недвижимости рассказали «Крыше» о том, какие факторы следует учитывать тем, кто сдаёт или снимает жильё.

Аренда вышла из коридора

После «чёрного четверга» средняя арендная ставка по жилой недвижимости в Алматы на сайте «Крыши» выросла на 28 %. Объём предложений за эти же семь дней увеличился более чем на тысячу единиц.

Однако это вовсе не означает, что найти жильё в южной столице будет проще. Дело в том, что уже 21 августа владельцы квартир привязали арендные ставки к изменившемуся курсу — до 255 тенге за доллар.

Здесь придётся разобраться с некоторыми парадоксами ценообразования. Оказывается, что арендаторы выплачивают чужие кредиты...

Почему аренда привязана к доллару?

По мнению сотрудника АН «Микс» Алибека Ибраева, привязка объясняется долларовыми кредитами владельцев арендного жилья, а также общим непониманием ситуации.

— Сейчас мы наблюдаем рост арендных ставок в Алматы. Все арендодатели, желая за короткий срок получить высокий доход, придерживаются выросшего курса доллара, — поясняет Алибек Ибраев. — В одних случаях это как-то объяснимо, поскольку люди зависят от выплат по долларовым кредитам. Но здесь важно понимать, что мы живём не в Штатах и получаем зарплату не в долларах. Клиенты же по-прежнему ищут варианты аренды по старым ценам.

— Сейчас многие объекты, которые ранее выставлялись на продажу, начнут сдаваться в аренду, — комментирует член Объединённой ассоциации риэлторов, директор АН «Arbat Real Estate» Марина Грушина. — Дело в том, что значительная часть продавцов жилья связана ипотечными кредитами. Понимая, что продать жильё по завышенным ценам уже не получится, они начнут сдавать его в аренду. За счёт увеличения объёмов арендные ставки будут снижаться, — отмечает она.

Август — время перемен

Конец августа на рынке аренды традиционно считается непростым сезоном. Студенты возвращаются в города и снимают жильё, владельцы квартир возвращаются из отпусков. Количество предложений снижается, а цены могут колебаться с учётом баланса спроса и предложения.

В этом году к перечисленным факторам влияния добавились минимум три: это новые игроки, вместо продажи квартир решившие временно их сдавать (чтобы тем самым компенсировать курсовую разницу), общий рост запросов арендодателей, ставки у которых привязаны к доллару, а также обратно пропорциональное снижение платёжеспособности потенциальных арендаторов.

Директор АН «Arbat Real Estate» Марина Грушина выделяет Астану и Алматы в особую категорию. По её словам, в обеих столицах всегда очень высокий спрос на аренду. Так было в предыдущие годы, так будет и сейчас: начинается учебный год, в города возвращаются студенты, начинается период свадеб, приезжают гости, формируются новые семьи — всем им необходимо жильё, кому-то на время, кому-то на долгосрочную перспективу. Чаще всего спросом пользуется самый дешёвый сегмент до 500 у. е. Это 1, 2-комнатные квартиры в старых домах, в хрущёвках. Поэтому такое жильё дешеветь не будет, из-за большого спроса цены здесь стабильные. А вот сегмент более дорогого и элитного жилья вынужден будет уступать в цене.

В целом по подсчётам специалистов «Крыши» с 20 августа наблюдается увеличение количества просмотров объявлений об аренде жилья на 20–30 %.

Элита ждёт сентября

Если в Алматы развитие событий оправдывает предположения, то в Астане происходит в точности до наоборот. По данным «Крыши» общегородской индекс аренды снизился на 26 %, а объём предложений существенно сократился.

По мнению сотрудников АН «Мирас», в Астане арендодатели по большей части элитного жилья решили переждать «туман» на рынке и ближе к сентябрю сориентироваться по ценам. Кроме того, в августе и сентябре удовлетворяется спрос на арендное жильё со стороны студентов и приезжих.

Где всё спокойно? В Караганде!

В регионах, на примере Караганды, наблюдается достаточно спокойная ситуация: общегородской индекс аренды просел за неделю всего на 0.7 %. При этом количество предложений близко к обычным значениям — около 1 100 объявлений в нашей базе.

2016-й начнётся с перезагрузки

По мнению экспертов, рынок аренды, как и рынок продажи, ждёт основательная перезагрузка. Ожидается корректировка цен в долларовом эквиваленте в пределах 20–30 %. Такое понижение можно ожидать уже в начале 2016 года, за эти месяцы все участники определятся в своих ожиданиях и оценят реальное состояние рынка аренды.

Причём арендаторам, заключившим договоры ранее, по большому счёту, не стоит беспокоиться — в текущих условиях арендодатели не будут переходить на новые ставки, боясь потерять клиентов. А вот новые игроки, часть которых, вероятнее всего, перейдёт из рынка продаж, захотят получить одномоментный доход. Однако их ожидания не смогут оправдаться из-за общего пониженного спроса со стороны арендаторов.

Откажемся от доллара?

Несмотря на то что рынок аренды более подвижный по сравнению с рынком продаж, всё равно и здесь при существенном росте ставок возможно замирание рынка и простаивание жилья. Поэтому большая часть его участников если не сейчас, то в ближайшие месяцы будет вынуждена скорректировать долларовые цены или перейти на расчёты в тенге.

У недвижимости свой курс

Президент Казахстанской ассоциации недвижимости Ермек Мусрепов уверен, что можно избежать стагнации: — Наша ассоциация постоянно проводит работу среди своих клиентов и партнёров по поводу корректировки цен. До 20 августа нам удалось по многим сделкам перевести цены по курсу 185 тенге за доллар. Вообще, я считаю, что в настоящих условиях нужно зафиксировать средний шаг курса, по которому проводить сделки и в продажах, и в аренде. На мой взгляд, оптимальная цифра — 160–170 тенге за доллар. Исходя из этих цифр можно заключать сделки. Арендодатели не должны думать, что смогут получить единовременный доход в размере 30–50 %. Так не бывает. Они попросту не найдут клиентов. Поэтому цена будет корректироваться.

Первым ответит бизнес

В первую очередь отреагирует рынок аренды коммерческой недвижимости. Считается, что бизнес быстрее ориентируется в изменяющихся экономических условиях.

«На рынке коммерческой недвижимости более ясная ставка — стоимость одного квадратного метра, которая может быстро меняться исходя из внешних условий. На рынке же жилой недвижимости, где основные игроки работают по 15–20 лет, большая зависимость от курса доллара. К тому же рынок на 70 % серый, здесь сложно отследить реальный уровень доходов арендодателей, поэтому рынок вторичного жилья будет дольше перезагружаться», — подытожил он.