Все регионы 

Чем опасен новый подход к долевому строительству

Статьи: Чем опасен новый подход к долевому строительству
Автор: Алина Буравцева | Фото: Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Власти пытаются остановить очередную волну обмана в сфере долевого строительства, которая захлестнула рынок. Ужесточённый закон о долевом строительстве, принятый в 2009 году, не то чтобы не помог, он так и не заработал. Законные пути взаимодействия дольщиков и застройщиков оказались перерезаны многоэтапными разрешительными процедурами. Ни один застройщик так и не получил лицензию на привлечение средств дольщиков. Все шли в обход, предлагая предварительные договоры, инвестиционные соглашения и прочие подменные понятия. Теперь, когда количество проблемных объектов в одной только Астане перевалило за 40, новая концепция всё-таки разработана.

Любое строительство с предоплатой считать долевым

Она призвана перекрыть все лазейки, существовавшие ранее. Теперь в проекте закона любое строительство с предоплатой считается долевым. Всего предусмотрено три схемы привлечения денег, однако каждая из них уже вызвала волну критики депутатов. Разработчики обещают исправить ошибки и до конца года принять новые правила.

Тем временем эксперты опасаются, что новый закон «О долевом участии в жилищном строительстве» может спровоцировать рост цен на жильё и приведёт к монополизации рынка.

Тем не менее в октябре депутаты мажилиса парламента одобрили раскритикованный ранее законопроект «О долевом участии в жилищном строительстве». Работа над ошибками будет продолжена. Ко второму чтению разработчики должны учесть многочисленные замечания.

Закон для тех, кого «кинут» в будущем

Презентация проекта закона в мажилисе состоялась 15 октября. Законопроект сразу же заслужил сомнительную репутацию. Дольщики назвали его «законом для тех, кого кинут в будущем», застройщики нарекли инициативу правительства «защитой от жилья», а депутаты и вовсе признали концепцию «правилами высоких цен».

Обсуждение проекта проходило в крайне напряжённой обстановке. Когда на первых заседаниях рабочей группы разработчики не смогли внятно объяснить некоторые нормы, стало понятно, что в доработке нуждается не только документ, но и подход в целом. Но новые нормы во что бы то ни стало хотят принять до конца года, поэтому первое чтение в мажилисе всё-таки состоялось.

Три варианта долевого участия

Итак, как мы уже писали, новая схема предлагает застройщику три варианта. Первый — при участии Фонда гарантирования, который только предстоит создать. Второй — через банк. Третий вариант вряд ли можно считать долевым. Застройщик на свои средства должен возвести каркас, а уже потом продавать квартиры. То есть изначально строительство ведётся на деньги компании, а не клиентов.

Главное нововведение заключается в создании специального страхового фонда. Это своего рода подушка безопасности, которая сработает, если застройщик внезапно обанкротится. Достраивать дом в этом случае будет фонд.

Надёжность компаний будут проверять. Чтобы избежать форс-мажора, разработчики предъявили массу требований к опыту и капиталу застройщика. Набор этих качеств зависит от схемы добычи долевых денег.

Сложнее всего будет добиться одобрения фонда. Застройщику потребуются документы на земельный участок, 3-летний опыт работы, как минимум два года фирма должна отработать без убытков.

В анамнезе должно быть около 300 введённых в эксплуатацию квартир. Разумеется, никто не отменял проектно-сметную документацию и её экспертизу.

Важно, чтобы к этому моменту собственный капитал застройщика должен составлять 10–15 % от стоимости проекта. А стоимость проекта, судя по всему, увеличится. Ведь за сотрудничество с фондом придётся платить, что, по мнению экспертов, неизбежно отразится на цене жилья.

Надежда на строгих и справедливых

На арене появляется следующий новый персонаж. Это инжиниринговые компании. Как удалось понять из текста проекта, разработчики видят частных аудиторов в роли эдаких независимых арбитров, строгих, но справедливых ревизоров... Они будут следить и за качеством строительства, и за расходованием средств, а также выдавать заключения.

Познакомиться с представителями этого интересного сообщества корреспонденту «Крыши», увы, не удалось. Сотрудников инжиниринговых компаний не было на заседании рабочей группы. Кстати, это обстоятельство огорчило и депутатов. Есть ли в стране нужные специалисты и каковы их возможности, неизвестно. Надо полагать, их услуги также отразятся на цене жилья.

Деньги на риск

Следующие мистические трансформации должны случиться в Казахстанском фонде гарантирования ипотечных кредитов. Он будет преобразован в новый Фонд гарантирования долевых вкладов, которому отводится главная роль в этой постановке. Мистические, потому что вопросов о его деятельности пока больше, чем ответов.

Фонду, кстати, перечислят стартовый капитал от государства и, судя по тексту проекта, могут дать право заниматься иной деятельностью, проще говоря, зарабатывать, например инвестировать средства в ценные бумаги. Неизвестно, насколько эффективным будет риск-менеджмент.

Финансисты рекомендуют

Следует отметить, что соавторы проекта у Министерства национальной экономики были что надо — финансисты и холдинг «Байтерек». На одном из этапов к разработке присоединился и Нацбанк. Авторитет помощников не нуждается в комментариях.

Кто будет проверять, соответствует ли застройщик требованиям? Опять-таки фонд. Как мы уже говорили, он же будет достраивать объект, если всё-таки грянет гарантийный случай и застройщик окажется несостоятельным. Казалось бы, на этот раз чиновники должны предусмотреть всё. Но нельзя сказать, что в документе чётко обозначена ответственность сторон. И это удивительно.

Ва-банк

Две другие схемы не новы. Подобная практика уже существовала. Например, чтобы получить разрешение на долевое строительство, застройщику необходимо открыть в банке кредитную линию в сумме достаточной для завершения строительства. Само собой, участие коммерческих банков опять-таки может отразиться на цене. Ведь процентные ставки у нас не отличаются щедростью.

Третий вариант привлечения денег дольщиков на этапе 40–60 % готовности объекта, согласно заявлению заместителя председателя Ассоциации застройщиков Казахстана Аслана Тукиева, вряд ли будет востребован. Он, скорее, разработан для компаний-гигантов.

Лицензии отменяются

Следующее действие не лишено смысла, однако может негативно отразиться на ситуации. Вместо лицензий на привлечение средств дольщиков застройщикам хотят выдавать разрешения. И эти функции возложены не на ГАСК или госкомитеты, а на акиматы. При обсуждении проекта депутаты осторожно намекнули, что иногда акимы склонны к ошибкам и поддаются влиянию извне, особенно в регионах. Как градоначальники отнесутся к такому грузу ответственности, неизвестно.

Станет ли жильё доступнее?

У мажилисменов нет уверенности, что инициатива министерства всё-таки защитит дольщиков. Экспертов беспокоит отмена лицензий, отсутствие должного контроля, несовершенство схемы гарантирования и элементарное отсутствие отдельных понятий. В законопроекте не распределены функции между застройщиком, уполномоченной компанией, генеральным подрядчиком, не определена ответственность компаний и фонда.

Покушение на застройщиков

По мнению некоторых депутатов, новый закон, скорее, защитит интересы нескольких крупных компаний, а выиграют ли от этого дольщики, неизвестно.

Комментируя ситуацию, Екатерина Никитинская, депутат мажилиса, отметила, что «необходимость законопроекта о долевом участии в жилищном строительстве не вызывает сомнения. Проект направлен преимущественно на защиту прав и интересов дольщиков. С этих позиций, по мнению фракции, заслуживает поддержки в первом чтении».

При этом она отметила, что ряд серьёзных вопросов требует дополнительного рассмотрения перед вторым чтением. Предлагаемая разработчиками система квалификационных требований к застройщикам создаёт угрозу монополизации рынка жилищного строительства. По расчётам депутатов практически все региональные компании не будут соответствовать требованиям.

Екатерина Никитинская считает, что «законопроект написан исключительно в интересах ограниченного круга компаний городов Алматы и Астана». Такой подход, по её мнению, может привести к банкротству вполне достойных фирм.

Отсутствие конкуренции может привести к повышению стоимости жилья ввиду появления его дефицита. По примерным подсчётам страна может недополучить около миллиона квадратных метров, или около 20 тысяч квартир.

Прокомментировал ситуацию и исполнительный директор Союза строителей Казахстана Р. Рамазанов. Он считает, что в очередной раз выбран новый путь, который ведёт к ошибке.

— И старым, и новым законом описывается возможность привлечения денег дольщиков после строительства каркаса здания за собственный счёт фирмы. На возведение каркаса застройщику необходимо от 45 до 60 % от всей стоимости строительства без учёта земли и ПСД. Для примера: в смете жилого дома площадью 15 000 кв. м стоимость каркаса для застройщика составит не менее 1 млрд тенге собственных средств. Как мы убедились, такая сумма собственных средств не была доступна для средней строительной компании ранее даже в благоприятные годы. А что будет сейчас, в условиях кризиса, на фоне резкого сокращения покупательской способности, запрета на новые бюджетные стройки и очередной, но теперь уже неконтролируемой девальвации?

Новый путь к старым граблям

По мнению экспертов Союза строителей, требования завышены ошибочно. Это может привести к монополизации рынка фирмами-гигантами.

Специалисты полагают, что прежде всего следовало бы ужесточить контроль за целевым расходованием средств, полученных от дольщиков.

В проекте закона, что удивительно, само понятие целевого расходования описано крайне невнятно и может трактоваться, как возможность тратить деньги на любые нужды для содержания фирмы. Увы, практика показывает, что многим компаниям это удаётся и без специального закона. Они, похоже, диктуют сегодня свои условия уже не только дольщикам, но и государству, претендуя при этом на вливания новых средств, в том числе наших, пенсионных.



Опубликовано 27 ноября 2015 12227 просмотров 27 комментариев