Пока одни думают, стоит ли покупать недвижимость сейчас или подождать изменений в экономике, другие уже присмотрели подходящий вариант и задумываются, как бы не купить кота в мешке. О том, какие опасности подстерегают покупателей жилья на вторичном рынке недвижимости и как их избежать, мы поговорили с экономистом, действующим риэлтором, президентом ОАРК Ниной Лукьяненко.

Самое главное — документы

В любой сделке рискуют обе стороны — одна деньгами, другая имуществом. При этом у нас достаточно простое законодательство, которое регулирует взаимоотношения граждан в этой области. Так, право частной собственности на недвижимость включает в себя право пользования, владения и распоряжения имуществом.

Прописка не даёт никаких прав на недвижимость. Дети, не вписанные в основной правоустанавливающий документ, не имеют никакого отношения к недвижимости, будь они даже несовершеннолетними.

Желающим совершить сделку самостоятельно нужно знать самую важную вещь: при проверке документов на недвижимость у вас должна сложиться из них логическая цепочка. Помните! Проверка документов на жильё начинается с проверки удостоверения личности продавца! И только потом можете взять документы в руки, при этом сверьте все буквы, все цифры, проверьте удостоверение личности супруга, спросите свидетельство о браке. Всё до мельчайших деталей должно совпадать с документами: фамилии, имена, отчества, даты рождения.

Кроме этого, надо учитывать много тонкостей. Например, существуют собственники, которые по первоначальным документам никак не прослеживаются, но они могут иметь полное право на часть жилья, и допустить совершение сделки без их участия никак нельзя. Самый частый случай, вызывающий много споров, касается прошедшей в 90-е годы прошлого века приватизации квартир. Нюанс в том, что приватизация шла так: кому-то квартиры были переданы безвозмездно, кто-то приобрёл их ещё за советские рубли, а кто-то за купоны.

Договоры приватизации в таких случаях оформлялись тоже по-разному: в какие-то были вписаны оба супруга, дети, родители — все проживающие и временно отсутствующие на момент приватизации лица, а в каких-то документах был указан лишь основной квартиросъёмщик. Так вот, если на момент приватизации супруги состояли в законном браке и приватизация была небезвозмездной, то второй, не вписанный в договор, супруг, имеет право на долю в квартире. В данном случае включается закон о браке и семье, в котором сказано, что квартира — это совместно нажитое имущество. Если супруг (или супруга) не участвовал в сделке, то по такой сделке могут возникнуть правовые последствия.

Если квартира залоговая или ипотечная

Бытует мнение, что залоговая квартира — проблемная. В 70 % случаев это не так. То, что квартира находится в обременении, говорит только о том, что у её владельца есть долговые обязательства. Далее всё зависит от того, какие именно это обязательства, исполняются ли они вовремя или имеется просрочка, сумма задолженности, имеет ли продавец возможность погасить задолженность своими силами, в какие сроки, нет ли штрафных санкций при досрочном погашении, нет ли начисленных штрафов и пени, есть ли возможность решить вопрос об отмене пени, как и когда будет произведена выемка оригиналов документов, кто именно будет заниматься снятием обременения, в какие сроки это будет сделано и когда объект юридически будет готов к сделке.

Важно знать, у кого именно в залоге находится объект — в банке, у частного лица, в микрокредитной организации или др. Что касается ипотечной квартиры, то существует два вида займов: на покупку недвижимости (это и будет ипотека) или под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. В данном случае для покупателя не имеет никакого значении, с какой целью владелец брал заём. Значение имеют те же моменты, как и в случае с залоговой квартирой.

Риски при покупке дома с участком

При покупке домов, как правило, клиенты сталкиваются с проблемой неузаконенных строений или несогласованных с соседями границ земельного участка. Что касается границ городских участков, то здесь, как правило, всё более-менее в порядке: земли выданы давно, участки скоординированы, в земельных комитетах существует выкопировка плана земельных участков.

Что касается земель бывших и настоящих районов, здесь всё значительно сложнее. Довольно часто случаются так называемые наложения границ земельных участков, когда несколько владельцев имеют надлежащим образом оформленные и зарегистрированные документы, но при этом реальные границы участков у них пересекаются. Это приводит к судебным тяжбам.

Рекомендую перед покупкой земли вызывать на место геодезиста и пробивать фактические границы земли. Что касается неузаконенных строений, то, в принципе, оформить сделку можно, но важно понимать, что ответственность за наличие самостроя принимает на себя новый владелец.

Если в жилье перепланировка

По возможности надо стремиться к тому, чтобы перепланировка была узаконена, потому что это относительная гарантия того, что несущие конструкции дома не пострадали. Относительная потому, что нередко уполномоченные органы ставят свои печати, подписи и согласовывают ввод дома в эксплуатацию, который потом, к сожалению, может просто рухнуть, как это было с домом в мкр «Бесоба» в Караганде.

Тем не менее есть объяснимые причины того, почему владельцы не делают узаконений. Процедура слишком бюрократизирована, нужно собирать много бумаг, обойти множество инстанций, потратив при этом много времени. Покупатели, понимающие это, не требуют узаконений. В половине случаев речь идёт о сломанных встроенных шкафах или убранной картонной стене в санузле. Количество бумажек и инстанций ответственным за это госорганам в этих случаях можно было бы значительно сократить.

Как правильно оформить задаток?

Задаток — это шаг в сделку. Помните, должна быть соблюдена письменная форма. Будет это с нотариальным удостоверением или в простой письменной форме, которую помогут сделать опытные специалисты, не имеет значения.

В договоре о задатке должны быть оговорены все условия сделки: сумма задатка, полная стоимость объекта, дата основного договора, срок освобождения объекта, если что-то включено в общую стоимость — вписать, что именно, кто и какие оплаты делает в дальнейшем, касательно иных платежей в отношении данной сделки и данной недвижимости, а также все дополнительные условия, которые оговорили стороны — продавец и покупатель.

Что касается ответственности за неисполнение обязательств сторонами, о них можно писать в соглашении (чтобы лучше помнить!), но можно и не писать. Они оговорены в Гражданском кодексе РК. В случае несовершения сделки в срок по вине покупателя задаток продавцом не возвращается. В случае несовершения сделки по вине продавца задаток подлежит возврату в двойном размере.

Можно ли не обращаться к нотариусу?

Хотя в нашем законодательстве нет требований обязательного удостоверения сделок у нотариуса, но мы имеем отличную практику обращения именно к ним. Я рекомендую совершать сделки именно у нотариусов.

Нотариус проверяет документы продавца, включая удостоверения личности, свидетельства о браке, свидетельства о разводе, заявления, доверенности и все остальные документы, имеющие отношение к сделке. Обязательно беседует со сторонами на предмет: понимают ли все участники значение и последствия совершаемых действий, убеждается в том, что сделка осуществляется не по принуждению и затем удостоверяет договор купли-продажи. При этом нотариус уточняет, были ли произведены расчёты между сторонами.

Ранее формы договоров у нотариусов были в основном типовыми. Сейчас нет особых проблем попросить нотариуса внести в договор нестандартные пункты (например о том, что расчёт будет безналичным или оговорить сроки освобождения квартиры).

Наличными или безналом?

Как именно будет происходить расчёт, зависит от пожеланий и договорённостей сторон. Сумму можно получить наличными в комнате расчётов у нотариуса, также можно получить наличные в банке, а можно перевести на расчётный счёт или депозит продавца.

Главное условие — до момента получения денег продавцом документы о совершённой сделке должны находиться у продавца или его доверенного лица. После выплаты суммы они передаются покупателю для дальнейшей их регистрации.

Покупателям необходимо помнить, что полноправная собственность на недвижимость наступает только после регистрации договора купли-продажи в уполномоченном органе, то есть в ЦОНе. Стандартная регистрация здесь занимает 5 рабочих дней. Кстати, нотариус может отправить сделку на регистрацию в электронном порядке. Стоить это будет не более 1 000 тенге и займёт около суток.

Если обратиться к специалисту

Факт, что большая часть сделок по купле-продаже жилья проходит с участием риэлторов. При покупке или продаже жилья задумайтесь, не бегите к первому попавшемуся или позвонившему вам человеку. Вы же оплачиваете услуги. Так позвольте себе выбирать человека, оказывающего вам услугу, сделайте выбор за свои же деньги. Уделите этому внимание! Помните, что образованный специалист, который поможет реализовать ваш план, не может стоить дёшево, как любой специалист в своей сфере — квалифицированный хирург, достойный адвокат, бухгалтер, финансовый консультант. Желаю всем удачных сделок — хороших продаж и приятных покупок недвижимости!