Генеральный план крупного мегаполиса должен оставаться современным всегда. Чтобы учитывать новые реалии, его принято регулярно обновлять. Действующий генплан Алматы должны были освежить уже дважды, однако ближайшая корректировка произойдёт только в 2015 году. Неудивительно, что у читателей «Крыши» накопилось немало вопросов, которые мы переадресовали первому заместителю начальника Управления архитектуры и градостроительства Алматы Жанату Абдыкалыковичу Айтлеу.

Сверхплановое расширение

— В связи с чем в Генплан развития Алматы вносятся изменения?

— По нормам в Генеральный план развития Алматы изменения должны вноситься каждые пять лет. Если основная стратегия развития мегаполиса на период до 2020 года была разработана ещё в 2002 году, то корректировки должны были проводиться в 2007 и 2012 годах. Однако из-за нехватки финансирования эти работы были перенесены на 2013 год, для чего были выделены средства из местного бюджета. Эта корректировка должна была закончиться в 2014 году, но из-за присоединения территорий и роста города за последние три года почти в два раза окончание работ над документом было перенесено на 2015 год. Что касается нового строительства жилых и социальных объектов, то такие работы сейчас активно ведутся по различным городским и республиканским программам. Строятся жилые комплексы, обустраивается территория малоэтажной застройки в плане дорог, инженерных систем. Также в преддверии Универсиады в 2017 году и, возможно, зимней Олимпиады в 2020 году, в Алматы будет построено ещё много значимых и нужных для этих мероприятий объектов: гостиницы, спортивные центры, дороги.

— Некоторые эксперты считают, что отсутствие современного Генплана создаёт неопределённость для жителей и бизнесменов города, поскольку им трудно определиться с выбором участков для строительства. Как вы можете прокомментировать это?

— Генплан не отсутствует, есть утверждённый, действующий документ. Другое дело, что в каких-то моментах он устарел, но тем не менее все объекты строятся согласно этому документу и плану детальной планировки Алматы. Те жители и предприниматели, которые хотят что-то построить, должны придерживаться требований законодательства и обращаться к нам за разрешениями.

Градсовет принимает решения

— Недавно Градостроительным советом были одобрены проекты строительства ряда объектов в различных районах южной столицы: гостиничного комплекса, торгово-административного комплекса, бизнес-центра с подземным паркингом и пентхаусом. Как часто проводятся подобные заседания?

— Заседания Градостроительного совета проводятся по мере накопления документов по новому строительству. Все заявляемые объекты очень важны для жизни и развития города, это касается как жилых комплексов, так и других важных градообразующих объектов. По мере поступления документов на такие объекты от предпринимателей, запланировавших подобное строительство, и проводится очередное заседание градсовета.

Будут ли сносить многоквартирные дома?

— Согласно генплану, в Алматы запланирован снос многих жилых массивов, в частности цифровых микрорайонов. Как сейчас обстоят дела с изъятием? Действительно ли одной из причин остановившегося сноса является нехватка финансовых средств у застройщиков?

— Да, это так. Но кроме этого есть ещё одна причина: в 2007–2008 годах был принят закон о долевом строительстве, согласно которому каждый инвестор, наметивший строительство какого-либо объекта, должен сначала выкупить землю у собственников зданий. Если ранее в этом принимали участие и городские власти, то есть отводили участки под изъятие и снос, то сейчас бизнесмены должны заниматься выкупом самостоятельно. Поэтому снос от частных застройщиков сейчас остановился. В своё время снос цифровых микрорайонов активно обсуждался, наше управление даже передавало работу по изъятию и сносу компании «КУАТ». Но потом начался кризис, теперь и этой компании нет, и судьба микрорайонов не решена. Тем более что сначала в качестве исследования состояния домов Институт сейсмологии должен выселить жильцов хотя бы из одного дома, заселить их куда-то, затем испытать дом на прочность (проверить конструкции, узлы дома). Но, как вы понимаете, на это нужны средства, поэтому вопрос строительства новых домов на месте цифровых микрорайонов пока висит в воздухе. Однако он постоянно на заметке у властей города, и, скорее всего, после корректировки генплана мы к нему ещё вернёмся. Кроме микрорайонов у нас в городе есть много других ветхих 2, 3, 4-этажных домов, которые расположены по пр. Райымбека, возле Центрального парка отдыха, в центральной части Алмалинского, в Бостандыкском и Ауэзовском районах. Таких домов сейчас около 1 000. Для их жителей по городской программе переселения из ветхого жилья будет построено новое жильё. При этом разработкой строительства могут заниматься и частные инвесторы.

Мансарды: в теории — как лучше, на практике — как всегда

— Планируется ли в Алматы возобновить программу мансардного строительства?

— Программу мансардного строительства, в принципе, можно продолжить дальше. (Проводилась в 2006–2008 годах, согласно её условиям, мансардные этажи можно строить над домами, отвечающими сейсмотребованиям, а также там, где получено согласие 100 % жильцов. — Прим. ред.) Но реальность далека от желаемого. Во время действия программы мы выдали разрешения на надстройку мансард над несколькими домами в Алматы. Однако до сих пор строительная компания судится с собственниками квартир, ведь каждый жилец думает по-своему, хочет что-то получить от застройщика, поэтому на практике эта программа пока не работает.

Вывод квартиры из жилого фонда

— Ещё не так давно, как грибы после дождя, в Алматы на первых этажах многоэтажных домов постоянно открывались магазины, салоны красоты, парикмахерские. Сейчас заметно, что эта тенденция снизилась. С чем это связано? С другой стороны, в рамках поддержки МСБ такие объекты открывать всё-таки нужно. Расскажите, пожалуйста, во всех ли домах предприниматели или частные лица могут выводить квартиры из жилого фонда и проводить в них переоборудование, перепланировку?

— Если речь идёт о квартирах на первых этажах многоквартирных домов и пристройке входной группы, то необходимо знать существующие ограничения: мы не даём разрешения на переоборудование в старых панельных 2, 3, 4, 5-этажных домах, не имеющих балконов на первых этажах, так как снесение наружной (несущей!) стены при строительстве входной группы нанесёт вред сейсмостойкости всего здания. КазНИИСА не даёт положительных заключений в таких случаях, а получение разрешения сейсмологов при таких работах обязательно. Кроме того, получить разрешение на пристройку входной группы к любому многоквартирному дому может помешать наличие красной линии на придомовом участке, на красных линиях вообще нельзя ничего строить. В любом случае к каждой квартире мы подходим индивидуально.

— Может быть, это связано с бумажной волокитой? Ведь не секрет, что многие фирмы предлагают посреднические услуги и за определённую сумму вызываются помочь узаконить перепланировку, вывод из жилого фонда.

— Да, это есть, но жители должны знать, что при обращении к нам ничего платить не нужно. И по срокам мы тоже не задерживаем: по государственным стандартам выдачу АПЗ и утверждение проекта мы производим в течение 5–7 дней.

— На строительство домов из каких материалов граждане могут получить добро от вашего управления? Можно ли узаконить строение из контейнеров?

— Самое важное значение имеют конструктивные элементы здания: наружные, внутренние несущие стены, колонны, ригели, перекрытия. Это должны быть очень прочные сейсмостойкие материалы: железобетон, металл. А заполнение можно делать из любого лицензионного материала. На сегодняшний день самыми востребованными являются кирпич, дерево, СИП-панели, сплиттерные блоки и другие материалы. Также хорошую сейсмостойкость имеют каркасно-камышитовые дома. Разумеется, контейнеры нельзя отнести к капитальному строению. Может быть, кто-то и использует их для жилья, но узаконению такие строения не подлежат, это нужно уяснить.

Ох, уж эта перепланировка

— Что можно порекомендовать гражданам, желающим сделать перепланировку в своём жилье: квартире, доме, офисе?

— Ежегодно мы выдаём порядка 4 000 АПЗ на перепланировку как квартир, так и частных домов, из них 25–30 % — объекты на первых этажах многоэтажных домов. К сожалению, не все граждане законопослушны и часто они приходят к нам после переоборудования уже для узаконения. Это выливается в большие проблемы. Только в этом году мы выиграли порядка 400 судов с собственниками. При этом они платили штрафы, но мы всё равно не узаконивали перепланировки, потому что проведённые работы нарушили целостность и сейсмостойкость зданий. Кроме того, этим нарушителям выдали предписания восстановить всё за собственные средства. Хочется порекомендовать всем, кто хочет проводить подобные работы по перепланировке, сначала обратиться к специалистам: к сейсмологам, к нам. Тем более что совсем недавно глава нашей республики Н. А. Назарбаев дал поручение правительству, акиматам не узаконивать переоборудованные объекты на первых этажах многоквартирных домов без разрешительных документов. Поэтому в этом году мы начали отказывать в узаконении таких объектов.