Если самовольная постройка (перепланировка, пристройка) уже имеется, то сначала нарушитель несёт административную ответственность за нарушения в строительстве, а потом решается вопрос о возможности узаконения.

Сегодня мы расскажем, в каком порядке, на каких законных основаниях и в каких случаях можно получить право собственности на самовольно построенную или изменённую недвижимость.

 

Перепланировки, пристройки

Перепланировка квартиры или частного дома, а также сооружение пристроек к ним, не согласованные с Управлением архитектуры и градостроительства г. Алматы (УАиГ), признаются самовольными. Это препятствует, в частности, совершению сделок с этими жилыми объектами, а также их газификации.

Чтобы узаконить несогласованную перепланировку или пристройку, нужно обратиться в Управление архитектурно-строительного контроля по г. Алматы (УГАСК) по адресу: пр. Достык, 85. Сначала через районный ЦОН заказывается приезд техника из Центра по недвижимости (ЦПН). Через некоторое время в ЦОНе заказчику выдаётся новый техплан и заключение об изменениях технических характеристик объекта недвижимости. Затем нужно собрать и сдать в УГАСК следующие документы: техпаспорт, топосъёмку, расположение относительно красных линий, справку из адресного бюро, нотариально заверенное согласие соседей, чьи интересы затронуты. При увеличении отапливаемой площади после перепланировки необходима справка из АО «Алматинские тепловые сети». Также часто необходимо заключение о сейсмостойкости. План сейсмоусиления (если он нужен по заключению) заказывается в конструкторском бюро, а для производства работ обращаются в строительную компанию, имеющую лицензию.

 

Штрафы

Затем юридический отдел УГАСК оформляет материал об административном нарушении и определяет размер штрафа. Незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме без архитектурно-строительного проекта и разрешения органа по архитектуре и градостроительству влекут штраф на физических лиц в размере от 5 до 10 месячных расчётных показателей (МРП). За те же действия, если они повлекли или могли повлечь потерю прочности здания, на физических лиц налагается штраф от 20 до 25 МРП.

За незаконное строительство производственных, жилых, хозяйственных, гидротехнических (водохозяйственных) или бытовых объектов без лицензии, разрешения, полученных в установленном порядке, с физических лиц взыскивается штраф от 10 до 15 МРП, с должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства, — в размере от 10 до 50 МРП, с юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от 100 до 200 МРП с принудительным сносом незаконно возведённого или возводимого строения либо без такового.

Строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной документации для физических лиц влечёт штраф в размере 60 МРП, должностных лиц, индивидуальных предпринимателей — в размере 80 МРП, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, — в размере 190 МРП, юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере 280 МРП. За повторное нарушение или неустранение нарушения, повлекшего административное взыскание, предусмотрены гораздо более крупные штрафы.

Эксплуатация (проживание, оказание услуг, производство продукции с целью получения доходов) с законченным строительством, но не введённых в установленном порядке в эксплуатацию объектов, их отдельных частей (например, после перепланировки без разрешения), для физических лиц влечёт штраф в размере от 5 до 10 МРП, для должностных лиц, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, — в размере от 10 до 50 МРП, для юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, — в размере от 50 до 100 МРП.

После уплаты штрафов (обычно по нескольким статьям) нарушитель опять должен собрать документы и сдать их в УГАСК. Это ещё несколько этапов согласований с различными инстанциями: подготовка архитектурно-планировочного задания (АПЗ) в Управлении архитектуры и градостроительства, создание проекта (задним числом), получение заключения по нему, получение акта ввода объекта в эксплуатацию, согласование с коммунальными службами. В заключение осуществляется регистрация недвижимости в ЦОНе.

 

Самовольные постройки

Процесс узаконения самовольных построек тоже начинается в УГАСК и аналогичен вышеизложенному порядку, но вопрос о возможности признания права собственности на них решается в суде. Законодательство предусматривает ситуацию, в которой можно приобрести право собственности на самовольную постройку. При этом закон допускает возникновение права собственности на самовольную постройку только как исключение из общих правил и порядка приобретения права собственности. Статья 244 Гражданского кодекса РК определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей, в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений.

Когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке (ЗУ), который находится в государственной собственности и является свободным от прав на него физических или юридических лиц, то истцу следует предоставить суду доказательства, свидетельствующие о возможности предоставления ему акиматом ЗУ для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Если самовольная постройка возведена на ЗУ, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на неё может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на ЗУ (или его часть).

Однако во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешённое использование ЗУ (целевое назначение), занятого самовольной постройкой. Если использование ЗУ под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешённому использованию и будет отказано в изменении целевого назначения, требование о признании права собственности на неё судом не может быть удовлетворено.

В судебном порядке может быть признано право собственности на постройку, возведённую лицом, не имеющим права на ЗУ, за лицом, являющимся правообладателем данного ЗУ. В этом случае закон не предусматривает никаких гарантий такому застройщику, кроме возможности получения компенсации расходов на постройку, определяемую судом. При этом самовольная постройка может быть сохранена только в случае интереса к ней правообладателя на ЗУ. Если самовольная постройка, возведённая на ЗУ, принадлежащем государству, имеет значение для акимата, такая постройка также может быть передана в коммунальную собственность с возмещением расходов на её возведение.

Суду предоставляются заключения различных инстанций, подтверждающие соответствие самовольно созданного строения требованиям строительных норм и правил (СНиП), нормам пожарной, санитарно-эпидемиологической безопасности. В качестве доказательств того, что постройка не нарушает права третьих лиц, возможно, потребуется письменное согласие соседних собственников. Предстоит доказать, что постройка возведена на деньги истца, и у третьих лиц нет на неё прав. Решение суда зависит от обстоятельств каждого дела. Право собственности на постройку регистрируется на основании положительного решения суда. Процесс узаконения перепланировки, пристроек, самовольного строительства занимает в среднем до полугода.

 

Подготовила Иветта Шутова по информации izvestia.kz, defacto.kz, akmovest.kz, gask.gba.kz, nomad.su