В соответствии с жилищным законодательством РК оказанием услуг по эксплуатации многоквартирных домов могут заниматься как КСК, так и управляющие компании (УК). Это сделано для формирования новой модели профессионального управления жилым фондом. Сейчас в основном УК создают застройщики для решения вопросов сохранности имущества в момент сдачи новостройки в эксплуатацию и регистрации кондоминиума. Но роль управляющих компаний в соответствии с целями реформы ЖКХ будет расти.

О возможных правовых проблемах в отношениях между собственниками квартир и управляющими компаниями нашим читателям рассказывает начальник юридического отдела Ассоциации КСК г. Алматы Аркадий Александрович Рубцов.

Реформы системы ЖКХ за последние годы зачастую противоречивы. В частности, государство создало правовые условия для повсеместного появления в структуре обслуживания общедомового имущества кондоминиумов многоквартирных домов управляющих кампаний. Делается это с целью защиты интересов собственников квартир от неквалифицированных услуг и создания современной модели профессионального управления домом. Тем не менее есть несколько поводов относиться к этому скептически, и вот почему.

Так, если управляющая компания является единственной формой управления домом, то контроль за её действиями автоматически будет возложен на собственников квартир. На практике (а управляющие компании действуют пока только на некоторых жилых объектах по всей республике) функции ревизионной комиссии КСК, которая уполномочена проводить проверку его деятельности, в управляющих компаниях сейчас делегированы Совету дома, который образуется из старших по подъезду.

Затем, в действующем законодательстве отсутствуют какие-либо механизмы защиты интересов самих жителей, например перед поставщиками коммунальных услуг. Согласно статье 50-2 Закона РК «О жилищных отношениях», кооператив собственников квартир (КСК) вправе подавать исковые заявления в защиту интересов своих членов, а ни одна управляющая компания таким правом не наделена.

На практике такая ситуация будет выглядеть следующим образом. Например, КСК по факту незаконных действий поставщика коммунальных услуг может подать иск в экономический суд и потребовать признать незаконными действия монополиста, скажем, из-за отключения от тепла в начале отопительного сезона. Для этого руководитель КСК совместно с жителями составляет акт о незаконных действиях поставщика тепла и собирает все необходимые документы для обращения в суд. Далее суд принимает иск к рассмотрению именно ввиду наличия у КСК права на подачу подобного иска. В результате, при благоприятном исходе дела, суд исковые требования удовлетворяет и соглашается с тем, что права жителей (обратите внимание, что не права КСК) были нарушены.

А может ли управляющая компания защитить интересы жителей, не имея на это права, предусмотренного для КСК? Ответ очевиден: данный иск рассматриваться не будет. Конечно, управляющая компания может, например, оспорить незаконность действий услугодателя, но при этом жители дома всё равно будут только третьей стороной и заложниками двух структур, разбирающихся между собой. В этих условиях неизвестно, какова мотивация учредителей управляющей компании защищать интересы жителей с учётом того что, главное условие существования любой коммерческой фирмы — это извлечение прибыли.

Получается, что управляющая компания заинтересована собрать как можно больше денег с собственников квартир. Как при этом удастся добиться снижения стоимости ремонтных работ, неизвестно.

Также пока нигде нет данных об успешной деятельности управляющих компаний в реальных рыночных условиях. В городе Алматы, к примеру, рост числа управляющих компаний на сегодняшний день не наблюдается, несмотря на немалое количество вводимых в эксплуатацию современных жилищных комплексов. Наоборот, многие организации были признаны неэффективными собственниками квартир и на их месте образованы КСК.

Ещё одним существенным недостатком предлагаемой реформы является полный отказ от самого термина «прозрачность деятельности управляющей компании». О какой полноте отчёта по расходованию денежных средств можно говорить, если жители даже не имеют права ознакомиться с документами управляющей компании без разрешения учредителей? Таким образом, жителям будут предоставлять некие документы, проверить которые невозможно. В данном случае права членов ревизионной комиссии на получение всех документов КСК к деятельности управляющей компании неприменимы. В случае же с КСК у жителя есть право через суд получить любую информацию.

Также если фирма наряду с управлением домами занимается, например, продажей чая, то суд не вправе требовать раскрытия информации обо всей коммерческой деятельности. И даже контроль подобной деятельности со стороны жилищной инспекции заведомо неосуществим. Получается, что создаётся возможность вывода из-под контроля собственников денежных средств на содержание дома.

Анализируя подобные недостатки в предлагаемой реформе, плюсы найти непросто.

Подготовила к публикации Иветта Шутова