Все регионы 

Квартира под арестом или последнее испытание дольщика

Статьи: Квартира под арестом или последнее испытание дольщика

Многие дольщики сегодня могут снова остаться без «доли». А всё потому, что после подписания акта передачи квартиры от застройщика не зарегистрировали недвижимость в государственных органах. Но сделать это сейчас практически невозможно — многие «долевые» апартаменты находятся... под арестом.

 

Не было бы счастья...

Айгуль Аскарова узнала о том, что на её квартиру наложен арест почти случайно, когда пошла в ЦОН с документами для регистрации. Всё началось еще в 2006 году. Айгуль тогда вступила в долевое строительство одного из столичных жилых комплексов. Договор о долевом участии подписала, внесла деньги на счёт компании и стала дожидаться окончания строительства. Однако через год грянул кризис, и стройка встала. Тем не менее ЖК проблемным не признали. Застройщик каким-то образом деньги нашёл и с грехом пополам дом достроил, а в 2010 году быстренько составил акты передачи квартир в чистовой отделке (которой там и не пахло, но дольщица была и этому рада) и передал право собственности дольщикам. Счастливая хозяйка вселилась, сделала в квартире ремонт, обжила её, но почему-то забыла, что нужно зарегистрировать право собственности на жилище.

– Я и не задумывалась об этом. Акт приёма-передачи на руках, договор о долевом участии тоже. А потом мне знакомые сказали, что нужно ещё в ЦОНе регистрировать квартиру, — рассказывает женщина.

А когда Айгуль обратилась в ЦОН, ей сообщили, что в регистрации квартиры вынуждены отказать: по решению суда на жильё наложено обременение в виде ареста. После такого известия, по словам женщины, она чуть в больницу не попала с повышенным давлением от стресса. Еще бы, несколько лет ждать квартиру, скитаться по съёмным апартаментам и, в конце концов, получив её, снова потерять. Если квартиру по закону нельзя зарегистрировать, значит, она человеку и не принадлежит? Адвокаты возражают: квартира переходит в собственность человека после того, как он выполнит свои обязательства по её оплате. На это есть пункты 2 и 3 статьи 12 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», согласно которым денежные обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денег в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве. А обязательства застройщика считаются исполненными с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом здании.

Айгуль Аскарова, оправившись от шока, начала выяснять, на каком основании суд арестовал её квартиру. Оказалось, что арест был наложен на весь ЖК по заявлению АО «Городские электрические сети», которому застройщик задолжал энную сумму денег. Поскольку средств на погашение долга у компании не было, то судебный исполнитель наложил арест на всё её имущество (то есть строящийся ЖК). Тогда в 2011 году Айгуль с помощью адвоката подала иск против застройщика в Сарыаркинский районный суд Астаны об освобождении имущества от ареста. Причём ответчик, то есть ТОО-застройщик, в суде с требованиями истца полностью согласился (поскольку квартиру-то он в собственность, как написано выше, передал). Одним из доводов адвоката на суде было и то, что физическое лицо не несёт ответственности по обязательствам застройщика. Кроме того, долгов перед АО «Горэлектросети» у самой Айгуль не было. И в итоге суд вынес решение в пользу Айгуль, постановив освободить квартиру от обременения. Через пару месяцев женщина отправилась в ЦОН снова, где теперь уже беспрепятственно свою квартиру зарегистрировала.

 

Запутанное дело

По словам адвоката Коллегии адвокатов Астаны Жандоса Туякова, таких дел в судах столицы рассматривается очень много. Ведь примерно 90% всех квартир, построенных с долевым участием, находится под обременением, в частности под арестом. Что это значит? А то, что какое-нибудь лицо (юридическое или физическое) подаёт на застройщика в суд с требованием возместить долг. Это могут быть коммунальные службы (как в нашем случае) либо банки, которые давали застройщику кредит под строительство дома, или все сразу. Но зачастую с компаниями судятся другие дольщики, пытаясь вернуть вложенные в долевое строительство деньги. Происходит это тогда, когда стройка задержалась на пару лет, а дольщик не хочет ждать, разрывает договор долевого участия и подает в суд на застройщика с требованием возместить вложенные средства. Естественно, денег у застройщика нет, и судоисполнители арестовывают его имущество, то есть дом, в который всё-таки вселились другие, более терпеливые дольщики.

Словом, дольщики, которые ещё не пытались зарегистрировать квартиру в государственных органах, могут и не знать, арестована она или нет. В первом случае к ним в квартиру абсолютно на законных основаниях может прийти судебный исполнитель и во исполнение решения суда в пользу какого-нибудь истца выселить жильцов, а потом квартиру продать.

– Судоисполнители могут передать квартиру истцу в счёт погашения долга или выставить на аукцион, — подтверждает адвокат Туяков.

Однако, по его словам, на практике так не происходит. Прокуратура и сами судебные исполнители в таких ситуациях всегда на стороне владельца квартиры. Зато другие дольщики всё равно страдают, потому что остаются, по сути, ни с чем. Существует нормативное постановление Верховного суда от 2007 года, где в пункте 4 сказано, что собственник, совершивший сделку по отчуждению имущества в установленной форме, не вправе им впоследствии распоряжаться, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признаётся законным владельцем этого имущества. Другими словами, дольщик, расторгнувший договор с застройщиком и требующий с него денег, дольщиком уже не считается, а является лишь взыскателем. А истинным владельцем квартиры является тот, кто подписал акт приёма-передачи.

Получается палка о двух концах: одних дольщиков государство защищает, других — обделяет. Всё это происходит из-за несовершенства законодательства по долевому строительству и такого же куцего судопроизводства. Но интересно, что, несмотря на прецеденты, согласно которым суды признают право на квартиру за уже живущим дольщиком, судоисполнители продолжают накладывать на таких дольщиков аресты по искам других лиц.

– Мы накладываем арест на весь ЖК, чтобы застройщик не ушёл от ответственности перед банком и, например, дольщиками, которые вложились в строительство: чтобы не сбежал, не смог реализовать квартиры. Мы блокируем счета, имущество, — рассказал нам один из судебных исполнителей городского Департамента по исполнению судебных актов.

По его словам, таким образом они «страхуют» всех взыскателей.

 

NB!

В любом случае, если вы дольщик и не зарегистрировали свою квартиру в госорганах, поспешите. Ведь в судах разбираются иски банков к застройщикам, которые тоже не могут вернуть свои деньги. И как раз ваша квартира может стать предметом спора или, иначе говоря, — средством возврата долга. Напомним, что зарегистрировать недвижимость можно с помощью электронной регистрации. Не нужно стоять в очереди в ЦОНе, вся необходимая информация автоматически поступает от нотариуса в регистрирующий орган. Правообладателю или его уполномоченному представителю необходимо лишь оплатить сбор за государственную регистрацию на портале электронного правительства — www.egov.kz. Для электронной регистрации наличие электронной цифровой подписи гражданина не требуется, только ИИН, доступ в интернет и наличие платёжной карты банка.



Опубликовано 3 мая 2013 3490 просмотров Добавить комментарий