Все регионы 

О взносах на содержание общедомового имущества

Статьи: О взносах на содержание общедомового имущества

В связи с капитальным ремонтом многоквартирных домов в рамках госпрограммы по модернизации ЖКХ собственникам стоит обратить внимание на содержание статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях», которая обязывает их ежемесячно вносить на сберегательный счёт КСК средства на капремонт общедомового имущества.

Рассмотреть эту важную для собственников квартир статью через призму действующего законодательства предлагает читателям «Крыши» начальник юридического отдела Ассоциации КСК г. Алматы Аркадий Александрович Рубцов.

 

Обязанности собственников и КСК

Согласно пункту 8 статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях», орган управления объектом кондоминиума (КСК) обязан открывать на каждый объект кондоминиума (многоквартирный дом) текущий счёт в банке второго уровня, на который перечисляются взносы собственников квартир на содержание и текущий ремонт их дома (целевые). А вот на капремонт собственники обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счёт КСК сумму в размере, определяемом на собрании собственников квартир, но не менее 0.02-кратного месячного расчётного показателя (в 2012 году 1 МРП равен 1 618 тенге) в расчёте на 1 кв. м полезной площади жилья. Для накопления средств на капремонт КСК обязан открыть на каждый дом сберегательный счёт в банке. Из этого следует, что КСК обязан открыть на каждый объект кондоминиума (дом) один текущий и один сберегательный счёт.

 

Возникающие на практике вопросы

Закон возлагает данные функции исключительно на председателя КСК, что на практике осложняет реализацию этой нормы. Например, зачем открывать в обязательном порядке 20 текущих счетов, если в КСК 20 домов? Зачем платить банкам деньги за обслуживание такого огромного количества счетов, на которые ещё неизвестно, уплатят ли деньги собственники квартир?
В свою очередь, если посмотреть на ситуацию глазами собственника квартиры, то возникают следующие вопросы: если высший орган КСК — общее собрание, то почему закон требует, чтобы накопление на капитальный ремонт в размере 0.02-кратного МРП (это 32 тенге с квадратного метра) осуществлялось без решения и одобрения высшего органа кооператива; почему жильцы должны открывать именно накопительный счёт и платить банку за его обслуживание или, например, почему одного текущего счёта недостаточно и их количество должно соответствовать численности домов? И, наконец, где гарантия, что эти деньги действительно долежат до того момента, когда они будут пущены именно на капитальный ремонт? К сожалению, прямых ответов на эти вопросы в Законе РК «О жилищных отношениях» нет.

 

Взгляд юриста

Если на применение статьи 31 посмотреть через призму действующего законодательства, то получается следующее. Председатель КСК, чтобы не открывать такое огромное количество счетов (накопительных или текущих), может решить эту проблему так: согласно статье 395 Гражданского кодекса РК, он вправе написать в любой БВУ предложение о заключении договора с указанием, что кооператив готов платить за обслуживание счёта определённую сумму с дома (скажем, от 10 до 100 тенге). Банки на это, конечно, не согласятся, у них существуют свои тарифы за обслуживание счетов. Таким образом, с одной стороны, КСК выполнил требование закона «О жилищных отношениях» и предложил заключить договоры, с другой стороны, после получения отказов от банков заставить КСК подписать договор по банковскому тарифу никто не может, так как такой статьи в законодательстве нет. Совершенно очевидно, что возложение обязанности только на одну из сторон правоотношений (на председателя КСК) не приведёт к успешному накоплению средств на капремонт.

 

Нужен ли накопительный счёт?

Прописанная в законе обязанность иметь только накопительный счёт для целей капитального ремонта вступает в противоречие с действующим законодательством, так как, согласно статье 380 Гражданского кодекса РК, «граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается». В нашем случае КСК, будучи юридическим лицом, вправе заключить договор депозита с целью извлечения выгоды и накопления процентов по вкладу. Почему же данная логика вклада, совершенно естественная для физического лица, желающего накопить, не применяется для собственников квартир?

 

Риски накопления на капремонт

Предположим, что граждане уплачивают взносы на капремонт по схеме, описанной в законе, и накопительные счета станут наполняться. Каждый собственник будет получать информацию о том, сколько накоплено. Но может случиться, что накопленные деньги на ремонт не пойдут. Есть даже риск, что они могут быть присвоены председателем КСК. К сожалению, таких примеров более чем достаточно. Кроме этого, необходимо понимать, что из денег, накопленных на капремонт дома, могут оплачиваться штрафы и долги КСК, при условии наличия решения суда, обосновывающего законность взыскания денежных средств. Пример, ни для кого не секрет, что дома, простоявшие без капитального ремонта более 40-50 лет, остро нуждаются в нём и аварии в них происходят намного чаще, чем в новых домах. В случае причинения ущерба имуществу собственника квартиры, виновная сторона (КСК) обязана его возместить. Иными словами, если старая крыша протекает, а денег на ремонт нет, житель затопленной квартиры может, руководствуясь статьёй 13 Конституции РК, обратиться за защитой в суд. Суд, в свою очередь, обязан взыскать с КСК денежные средства, необходимые для восстановительного ремонта. Судебный исполнитель, выполняя решение суда, обязан по ходатайству взыскателя наложить арест на все счета и денежные средства, находящиеся на этих счетах, в сумме, достаточной для исполнения решения суда. При этом всё равно накопительные это деньги или текущие, так как законодательство, прописав обязанность платить за капитальный ремонт, не предусмотрело «иммунитета» для данных накоплений.

В связи с этим хочется обратить внимание на необходимость существенной законодательной доработки механизма накопления денежных средств на капитальный ремонт. В данном случае представляется целесообразным создание специального финансового института, который бы предоставлял гарантии неприкосновенности денежных средств до тех пор, пока собственники не решат провести капитальный ремонт.
Более того, возможно и выгодное инвестирование накоплений с целью их увеличения. Просто накапливаясь, эти деньги будут терять свою покупательскую способность и обогащать банки. Также в данном случае необходимо предусмотреть процедуру банкротства, так как в настоящее время в РК гарантированы только депозиты физических лиц. Даже если собственники положат деньги на депозит, никаких гарантий вклада в случае банкротства банка государство им не предоставляет. Аналогичная ситуация складывается сейчас и по накопительным счетам. Так что в нынешних условиях эффективно копить на предстоящий в будущем капитальный ремонт достаточно проблематично.

 

Подготовила к публикации Иветта Шутова



Опубликовано 30 октября 2012 11266 просмотров Добавить комментарий