Все регионы 

Рынок недвижимости: итоги и прогнозы

Статьи: Рынок недвижимости: итоги и прогнозы

Что происходит с рынком недвижимости в настоящее время? Каковы прогнозы его развития в новом 2012 году?

Александр Калинин, кандидат экономических наук, председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков:

«Сегодня прогнозировать перспективы развития рынка жилья можно только для крупных городов Казахстана, в регионах сделки носят разовый характер. Налицо фактическая стагнация».

 

К рынку недвижимости сохраняется повышенное внимание

Рынок недвижимости — это социальный вопрос: по-прежнему высока необходимость обеспечения населения жильём, остаётся острой проблема невыплат по ипотечным займам, проблемы дольщиков. Нужно сохранить рабочие места, связанные со стройиндустрией, ведь до полумиллиона человек в период строительного бума было трудоустроено в этом секторе. Сильной остаётся взаимосвязь банков с рынком жилья, так как 60% и более в залоговом портфеле банков составляют объекты недвижимости. Кроме недвижимости другие реальные направления для инвестиций в этом году не появились.

 

Общие тенденции развития

Начиная с середины сентября в ряде секторов рынка наблюдается определённое оживление. Востребовано вторичное жильё (1-2-комнатные квартиры), а также покупка, аренда отдельных видов коммерческой недвижимости. При этом отмечен рост ставок арендной платы на фоне снижения цен на квартиры. Как тенденцию можно выделить некоторый рост цен на жильё на фоне падения цен на земельные участки. На элитное жильё и дорогие офисы в период кризиса цены с учётом инфляции практически не снизились. Оживление рынка в этот период связано с ростом деловой активности после лета. Частично сработал «отложенный спрос»: динамика падения цен на недвижимость снизилась — пора покупать. Имеет место ожидание второй валютной девальвации: лучше купить недвижимость, чем потерять деньги.

 

Ипотечникам нужны кредитные каникулы

Источником проблем стал миф о доступности ипотеки и завышенные процентные ставки (14-20%), капитализация БВУ (брали под 4% за границей и выдавали заёмщикам под 16-20%). Сегодня реструктуризация ипотеки (9.5% годовых вместо 13.5%) не решение проблемы. Когда потерян или значительно снижен доход, изменение процентной ставки не решает вопроса ипотечных выплат. Анализ показывает, что единственное залоговое и ипотечное жильё, по закону не подлежащее изъятию, в общей массе залогов не превышает 45%. Необходимы кредитные каникулы. В международной практике уже происходит реструктуризация долгов банков, прощаются или значительно снижаются ипотечные выплаты населения. В РК подобное не ожидается, потому что ипотечные выплаты являются основным источником в расчётах БВУ по внешним займам. В международной практике среднегодовая ипотечная ставка не превышает 6.5-7%. Нередко заёмщик освобождается от выплат в первые 2-3 года.

 

Не cработал Фонд стрессовых активов

Цель создания ФСА — выкуп государством у частных банков проблемных ипотечных кредитов и снижение социальной остроты последствий невыплат, чтобы со временем истребовать долги с заёмщиков. В РК имеется всего около 130 тысяч ипотечных кредитов, из них порядка 40-45% проблемных, доля невозвратных не менее 20%, их увеличение продолжается. В начале 2009 года для ФСА государством был выделен $1 млрд, или 120 млрд тенге. В результате девальвации эта сумма уменьшилась. При среднем ипотечном кредите в $150 тысяч можно было выкупить всего 5 тысяч кредитов, а их в десятки раз больше. Теперь нужно увеличить ФСА до $8-10 млрд.

 

Арендные ставки нужно регулировать

Месячная арендная ставка не должна превышать 1% от стоимости объекта. Такова международная практика. В условиях РК рекомендуется 0.6-0.7%. Контроль и координация арендного рынка позволят пополнить бюджет за счёт налогов от сдачи в аренду и увеличить занятость населения. Арендная плата не должна превышать 30-35% бюджета семьи. Иначе не остаётся средств на питание, одежду, обучение. Отсюда необходимость регулирования арендных ставок акиматами.

 

Ситуация с земельными участками в Алматы

В 2011 году продолжилось падение цен на земельные участки (ЗУ). По сравнению со средним снижением цен на недвижимость в пределах 60-65% цены на ЗУ в Алматы упали на 70-80%. Ещё недавно действовал мораторий акимов г. Алматы и Алматинской области на изменение целевого назначения и, как следствие, на застройку пригородной зоны. Свободные земельные участки в Алматы имеются, но они предусмотрены генпланом под жилые комплексы с социальными предприятиями (школы, магазины, детсады и прочее). Завышена стартовая цена ЗУ, предлагаемых на продажу. Кроме того, в этом году отменено более 270 постановлений акимата об изъятии ЗУ под коммерческую застройку. Инвестиционная привлекательность ЗУ понизилась.

 

Прогноз на 2012 год

Фактически отсутствуют объективные причины роста цен на недвижимость в 2012 году, так как снижается покупательская способность населения, т. е. не более 10-15% населения сможет позволить себе покупку или ипотеку недвижимости. Ожидается вторая волна кризиса, в ходе которой может произойти переориентация населения на приобретение товаров первой необходимости и оплату коммунальных услуг. Могут усложниться условия получения ипотеки (первоначальный взнос, изучение платёжеспособности заёмщика, высокая кредитная ставка). БВУ не заинтересованы в увеличении числа ипотечных кредитов. Может снизиться инвестиционная привлекательность строительства: построить можно, но кому продать? С другой стороны, в 2012 году рынок недвижимости не будет испытывать серьёзных потрясений по причине общего падения платёжеспособности у населения — главного следствия продолжающегося кризиса. При этом в Алматы наблюдается снижение предложения на фоне роста спроса на жилую недвижимость. Незначительному росту цен на недвижимость может способствовать среднегодовая инфляция. Таким образом, на казахстанском рынке недвижимости в 2012 году не произойдёт серьёзных изменений.

 

Комментарии

Рост цен не предвидится

По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, в следующем году рост цен на недвижимость в Казахстане не ожидается: «Сегодня на рынке недвижимости практически нет покупательской активности. Мы остановились на уровне цен 2004-2005 годов. Напомню, что в тот период начали применяться такие дополнительные инструменты, как ипотечное кредитование. Однако сейчас ипотека находится в замершем состоянии. Кризис, который возник в секторе банковских услуг, сказался и на рынке недвижимости. Если банки понизят процентные ставки и будут лояльно относиться к клиентам, то появится больше возможностей для совершения реальных сделок». Эксперт также отмечает, что, несмотря на кризис в строительной отрасли, активность строительных компаний в 2012 году будет восстанавливаться. Появится больше предложений на рынке первичного жилья.

Цены могут подняться

Аскар Мукашев, президент Объединённой ассоциации риэлторов Казахстана, полагает, что рост цен на недвижимость в республике возможен при условии хорошей конъюнктуры на международном рынке. Эксперт прогнозирует небольшое повышение в 2012 году — около 10-15%.

– Сейчас мы можем наблюдать, что казахстанские банки стали более агрессивно предлагать ипотечное кредитование. Ставки уменьшились, снизилась и сумма первоначального взноса. Поэтому когда применяются дополнительные финансовые рычаги, то увеличивается спрос. Кроме того, в стране есть так называемый отложенный спрос. То есть люди долго ждут, прежде чем совершить покупку жилья, надеясь, что цены упадут. Вместе с тем пока существует дефицит жилья. Соответственно стоимость недвижимости в стране всё равно будет расти. Повышение составит максимум 15%. Однако это при условии, что Казахстан обойдёт третья волна кризиса, — подчеркнул А. Мукашев.

 

Подготовила Иветта Шутова по информации tengrinews.kz, kapital.kz. Фото редакции



Опубликовано 29 декабря 2011 19149 просмотров Добавить комментарий