Недавно мы познакомили вас, уважаемые читатели, с прогнозом аналитиков АТФБанка на 2011-2013 годы.

Эксперты прогнозируют, что в 2011 году цена 1 кв. м нового жилья составит $969, вторичного — $745, в 2012 году соответственно — $1 017 и $805, в 2013 — $1 089 и $891. А среди причин указывают, в частности, такие как уменьшение количества строящегося жилья, увеличение себестоимости строительства.

В этой статье представляем вам ещё один прогноз-мнение исполнительного директора Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Николаевича Калинина.

Александр Калинин, кандидат экономических наук, аналитик рынка недвижимости, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков

— Александр Николаевич, есть ли в настоящее время основания для роста цен на жильё в Алматы?

 

— Оснований для роста цен на недвижимость в Алматы на сегодняшний день нет. Желание, чтобы это произошло, есть у риэлторов, застройщиков, у всех, чья работа связана с сектором жилищного строительства и услуг. Даже надежды, что Азиада косвенно повлияет на оживление рынка недвижимости, не оправдались. У населения сегодня просто нет денег на покупку квартир и домов.

 

— Как, по Вашему мнению, будет развиваться рынок жилья в ближайшие годы?

 

— С точки зрения экономики после кризиса подъёма не бывает. Последовательно сменяются четыре фазы: кризис — застой — оживление — подъём. Причём застой длится примерно столько же, сколько и кризис, все фазы примерно равны. И если раньше каждая фаза длилась 10-15 лет, то сегодня этот период сократился до полутора — двух лет в связи с ускорением темпов развития мировой экономики. Таким образом, можно предположить, что и цены на жильё будут ещё год-полтора сохраняться примерно на нынешнем уровне.

 

— Некоторые аналитики связывают возможный рост цен на недвижимость с имеющимся спросом и недостатком жилья. Что Вы можете сказать по этому поводу?

 

— Спрос есть. Дефицит жилья многократно упоминался как фактор, который может расшевелить цены. Но спрос должен быть платёжеспособным. А платёжеспособность населения низкая, и она уже не подкрепляется ипотекой, как раньше. Банкам невыгодно сегодня заниматься кредитованием строительства и покупки жилья, отсюда высокие проценты и более строгие требования к заёмщику. И с залоговым имуществом банки никак не могут определиться. Они не могут сейчаспродать его, и дело даже не в обрушении рынка. Рынок не обрушится, потому что покупать недвижимость некому: более 45% ипотечных кредитов не обслуживается (то есть они признаны банками безнадежными — Прим. ред.). Просто банки потеряют треть своей капитализации.

 

— А как Вы оцениваете принимаемые в последнее время меры государства по оживлению рынка жилья, в частности, системой жил-стройсбережений? Может ли это способствовать оживлению рынка недвижимости?

 

— Усилия государства по оживлению сектора жилищного строительства сами по себе запустить рынок жилья не могут. Реализация различных схем финансирования, жилищные программы — всё это ставит целью в первую очередь обеспечить занятость в этой отрасли населения и доступность жилья в основном для уязвимых слоёв населения. То есть, по сути, это социальные цели, а не рыночные. Это не может поднять цены на рынке недвижимости. Сейчас государством активно запускается система депозитных накоплений для населения через Жилстройсбербанк, чтобы люди часть средств на жильё скопили, а часть получили в кредит. Но всё это не может оказать на рынок такого действия как, например, крупные инвестиции банкам на строительство, которых сейчас нет.

 

При существующих ценах на жильё инвестиционная составляющая рынка незначительная. Безусловно, этот сектор надо оживлять, пусть даже искусственно. Здесь уже стоит вопрос занятости и жизнеобеспечения населения. И государство должно вмешаться в этот вопрос и вкладывать деньги. Только фаза оживления в экономике даст увеличение зарплат и доходов, что восстановит платёже-способность. Тогда и банки будут заинтересованы в ипотеке. Сейчас ипотека оживает в основном за счёт банков с иностранным участием, у наших банков нет своих средств. То есть рынок жилья начнёт расти только вместе со всей экономикой республики.

 

Беседовала Иветта Шутова. В публикации частично использованы материалы megapolis.kz. Фото Ильи Стекольникова