Все регионы 

Как разошлись дороги застройщиков


Проблемы посткризисного строительства и продаж жилья в Алматы обсуждались участниками круглого стола «Рынок недвижимости: состояние, перспективы, тенденции», который прошёл 2-4 марта в рамках V Международной выставки «Недвижимость и инвестиции». В обсуждении приняли участие представители госорганов, банков второго уровня, эксперты рынка недвижимости и риэлторы.

Риэлторы, работающие с элитными новостройками, рассказали, что застройщики разделились на несколько групп. Одни начали проектировать и строить жилые комплексы экономкласса, в том числе получая заказы в рамках государственных программ. Другие срочно перепланируют свои элитные новостройки на меньшие площади и ориентируются на потолок цены в $150-200 тысяч. Третьи, как ни странно, упрямо «держат уровень» и строят ещё более дорогое элитное жильё. Они декларируют принцип: покупаете не жильё, а образ жизни.

 

Почему стало сложнее строить?

Застройщики сегодня неактивны в получении лицензии на долевое строительство. На начало 2011 года только 2-3 компании сделали заявку на получение такой лицензии. Дело в том, что в 2009 году был принят Закон «О долевом участии», в котором предъявляются жёсткие требования к застройщику. Одним из требований является то, что застройщик должен за счёт своих средств построить нулевой цикл (подземную часть зданий), что составляет около 15% от стоимости строительства. Застройщик не должен без этой суммы начинать строить жильё. К слову, в Казахстане после кризиса в строительном бизнесе работает около 100 компаний, а до кризиса их было около 17 тысяч.

По мнению участников встречи, закон имеет ряд несоответствий, препятствующих госорганам и застройщикам его придерживаться, нет чёткого алгоритма, как по нему организовать весь процесс строительства. И одновременно в законе оставлено много лазеек, которые позволяют приспособить реальность к новым нормам. Привыкшие к большим прибылям в секторе жилищного строительства в Казахстане крупные иностранные инвесторы уже не спешат на наш рынок недвижимости при новом законе. Сегодня в основном государство инициирует новостройки. Однако рынок жилья эффективно развивается только при участии бизнеса.

 

Где всё-таки будут строить?

Застройщики сегодня переосмысливают само понятие новостроек. Если раньше большие прибыли приводили к быстрой точечной застройке новых жилых комплексов, то сегодня по Генплану развития Алматы в приоритете порядок и увязка с перспективным развитием города. Но эти новые условия несколько тормозят новое строительство. С другой стороны, по информации Управления архитектуры и градостроительства Алматы, частная собственность на землю и уже имеющаяся застройка, которую можно выкупить со сносом только по рыночной цене, нередко препятствуют подведению транспортных и инженерных коммуникаций к районам новостроек.

В частности, это относится к недвижимости в южной части Алматы, высоко ценящейся среди покупателей. Поэтому развитие намечено на северное направление, которое, увы, пока не пользуется спросом. Первое жильё в городах-спутниках Алматы будет сдаваться в конце 2013 года в 5 км к северу от города, между поселками Первомайское и Ынтымак. Здесь будут построены таунхаусы, многоквартирные и индивидуальные дома.

 

Мнение
Сегодня рынок стоит, продаются в основном 1-2-комнатные квартиры из вторичного жилого фонда, отмечали риэлторы — участники круглого стола.

 

Есть спрос на недорогую ипотеку

По информации Департамента экономики и бюджетного планирования Алматы, предоставленной участникам встречи, население южной столицы на данный момент составляет около 1.5 млн человек, это около 9% от числа всех жителей республики, при этом занятость в Алматы — 94%, средняя зарплата выше в 1.4 раза, чем в среднем по республике. Было заявлено, что 70% всех взятых ипотечных кредитов приходится на алматинцев. При таком потенциале сегодня есть спрос на улучшение жилищных условий.

Представители тех немногих банков второго уровня (БВУ), которые сегодня дают ипотеку, рассказали на круглом столе о своих программах, и стало ясно, что в среднем ставка годовых колеблется от 9.9 до 14%. При этом представители банков утверждают, что у всех примерно равные условия, и если у кого-то процент меньше, это значит, что заёмщику придётся что-то оплачивать дополнительно, например комиссию за ведение счёта. Кстати, почти все представители БВУ сошлись на том, что сегодня они не имеют интереса кредитовать частные дома и земельные участки. Меньше процент ипотеки только в системе жилищных строительных сбережений (3-6%), но только при условии предварительного накопления в течение нескольких лет половины суммы от будущей стоимости жилья.

Таким образом, на рынке жилья возникает так называемый отложенный спрос, то есть неплатёжеспособный и поэтому отложенный на неопределённый срок. В конце прошлого года некоторые банки несколько смягчили кредитную политику в отношении ипотеки физическим лицам. Это выразилось в небольшом понижении процентных ставок, увеличении сроков погашения займов, снижении размеров комиссий, не связанных с процентной ставкой, а также в снижении размера первоначального взноса. Но на это повлияла в первую очередь конкуренция со стороны других банков.

При этом положительно оценивается платёжеспособность физических лиц в краткосрочном периоде, тогда как в долгосрочном периоде такой уверенности у банков нет. В этой связи фактор роста платёжеспособности населения не влияет на политику банков при ипотечном кредитовании. Требования к заёмщикам ипотеки остаются жёсткими, риск невозврата кредитов здесь cохраняется. Вместе с тем в I квартале 2011 года 18% банков подтвердили Нацбанку свой положительный прогноз о продолжении смягчения кредитной политики в отношении ипотечных займов.

 

Подготовила Иветта Шутова



Опубликовано 10 марта 2011 3491 просмотр Добавить комментарий