Все регионы 

Чего опасаться при покупке жилья?

Статьи: Чего опасаться при покупке жилья?

Квартира или дом, выставленные на продажу, могут быть привлекательными по цене, но при этом находиться в залоге или под арестом, иметь долги по коммунальным услугам, и не всегда собственник (или его доверенное лицо) имеет право на продажу жилья без учёта прав других лиц.

В этой статье мы расскажем о том, какие ограничения в распоряжении жильём, выставленным на продажу, встречаются чаще всего.

 

Обременения на жильё: с чем можно столкнуться?

Покупателю до заключения сделки необходимо получить полную информацию об имеющихся обременениях жилья. Это могут быть залог, арест, аренда или ограничение (запрещение) на пользование или распоряжение недвижимостью, налагаемое госорганами. Недвижимость может находиться в залоге у банка или любого физического или юридического лица. Наличие залога означает, что собственник жилья имеет обязательства перед банком или иным кредитором (чаще всего это заём) либо собственник поручился своим имуществом по обязательствам третьего лица. При залоге собственник не может распоряжаться жильём без согласия того, кому он должен. Если недвижимость заложена в банке, нужно вместе с должником посетить менеджера банка, который курирует его заём, и выяснить точный размер задолженности, в том числе по вознаграждению, неустойке и иным штрафным санкциям.

Обременения жилья — это залог, арест, аренда, а также ограничения, налагаемые госорганами

Арест на жилой дом и земельный участок может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Основанием при этом могут послужить судебные разбирательства, не связанные с жильём. Арест может быть наложен также на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованного имущества невозможна. Арест (даже если основания, по которым он был наложен, больше не существует) не снимается автоматически. Наличие арендатора не препятствует заключению сделки с имуществом, например его продаже. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На нового собственника перейдут все права и обязательства по договору аренды, заключённому прежним хозяином, на весь срок действия договора. Примером ограничений, налагаемых госорганами, может являться ограничение в распоряжении недвижимостью в случаях непогашения налоговой задолженности. При этом налогоплательщик не вправе заключать сделки с этим жильём.

 

Вправе ли продавец заключать сделку?

Установление состава собственников — важная процедура при различных действиях с недвижимостью. Распоряжение недвижимостью возможно только с согласия всех собственников. Собственниками недвижимости являются все лица, указанные в правоустанавливающих документах. Часто жильё имеет двух и более собственников. Они имеют первоочередное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся. Если другие собственники откажутся от покупки, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении первоочередного права покупки другие участники долевой собственности имеют право в течение 3 месяцев потребовать в суде перевода на них права покупателя. Когда жильё приобретено лицом, состоящим в браке, на общие доходы супругов, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности, даже если второй супруг не указан в документах на недвижимость. Тогда для продажи требуется нотариально заверенное согласие супруга.

При сделке по доверенности существуют следующие риски. Доверенность может оказаться поддельной или прекратившей своё действие по смерти доверителя. Может оказаться, что доверитель не отдавал отчёта в своих действиях по состоянию здоровья, что доверенность получена путём угрозы, насилия, обмана. Возможен вариант, что поверенный не передаст денег или занизит полученную сумму. Если лицо, выдавшее доверенность, состоит в браке, то помимо доверенности необходимо нотариально заверенное согласие его супруга и на заключение сделки. Сделка по недействительной доверенности может быть признана недействительной судом по иску доверителя или других заинтересованных лиц (например, его наследников). Бывает, что недвижимость ещё не принадлежит продавцу на праве собственности (не была приватизирована, не оформлено наследство, не зарегистрировано право собственности после сделки, дом не введён в эксплуатацию), тем не менее закон предусматривает возможность заключения договора купли-продажи в отношении имущества, которое поступит в собственность продавца в будущем. Обычно продавец просит задаток для того, чтобы завершить оформление.

 

Что делать с долгами по коммунальным услугам?

Долги по коммунальным услугам не переходят на покупателя жилья, если он сам не принял их на себя по договору. Исключение — если на недвижимость наложен арест по иску поставщика коммунальных услуг. Наличие таких долгов не препятствует совершению сделки с недвижимостью.

 

В следующей статье: где и как получить офицальную информацию о покупаемом жилье.

 

Подготовила Иветта Шутова по информации defacto.kz



Опубликовано 9 декабря 2011 9591 просмотр Добавить комментарий