Все регионы 

Сделки с жильём: права несовершеннолетних

Статьи: Сделки с жильём: права несовершеннолетних

Ситуация, когда несовершеннолетний ребёнок является собственником квартиры, дома, земельного участка или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день встречается часто. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов и попечителей).

Законодательство РК уделяет данному вопросу особое внимание и обязывает правоохранительные органы, органы опеки и попечительства, нотариусов, регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенную осмотрительность к сделкам с участием несовершеннолетних. Расскажем об этом подробнее.

 

Особенности сделок с жильём несовершеннолетних

В связи с тем что несовершеннолетние не обладают в полной мере дееспособностью, но свои имущественные права они должны осуществлять и реализовывать, закон предусматривает следующие особенности заключения сделок. Так, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей и иных законных представителей (усыновителей, попечителей). Например, ребёнок подписывает договор купли-продажи (мены, дарения) сам, а рядом свою подпись ставит один из родителей с отметкой, что он согласен на совершение данной сделки. От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители: родители, усыновители, опекуны. В этом случае в договоре стоит подпись родителя, а также отмечается, что он действует от имени несовершеннолетнего ребёнка. На совершение сделки по распоряжению недвижимостью, совладельцем или единственным владельцем которой является несовершеннолетний, требуется разрешение органа опеки и попечительства (ст. 24 Гражданского кодекса РК), а именно на продажу, обмен, передачу в залог, передачу в аренду. Затруднительно получить согласие от имени несовершеннолетнего на такие сделки, как дарение, заём, отказ от наследства, передача в безвозмездное пользование и иные сделки, вследствие которых размер имущества ребёнка изменится в меньшую сторону.

Орган опеки и попечительства, изучив предоставленные документы и доводы о необходимости совершения сделки, в течение 5 дней может дать своё согласие на сделку или мотивированно отказать. В любом случае орган опеки должен определить, каким образом должны расходоваться средства, полученные в результате сделки. При продаже жилья, например, возможны следующие варианты: включение несовершеннолетнего в число совладельцев при приобретении нового жилья; помещение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, на его счёт в банке; получение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, родителем. Если несовершеннолетний не является собственником жилья, но проживает в нём, то согласия органа опеки и попечительства не
требуется.

 

Если сделка нарушает права детей

Часто родители на деньги, вырученные от продажи имущества, доля в котором принадлежала несовершеннолетнему, приобретают имущество только на своё имя. Эта проблема порождена нежеланием получать разрешение органа опеки и попечительства на продажу в дальнейшем. Или, если кредит, полученный под залог недвижимости несовершеннолетнего, не возвращён банку, это создаёт угрозу утраты и его доли недвижимости. Поэтому банки неохотно принимают в качестве залога жильё, собственником которого (даже в доле) является несовершеннолетний, во избежание последующих споров о нарушении его прав. При выявлении нарушений прав несовершеннолетних сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной. Это повлечёт возврат сторон в первоначальное положение.

 

Стоит ли заключать сделку, если в ней участвует несовершеннолетний?

Определённое количество судебных споров по сделкам о нарушении прав несовершеннолетних породило обоснованные опасения у потенциальных покупателей недвижимости. Заключать подобную сделку можно без опасения, только убедившись, что права несовершеннолетнего в результате не будут нарушены. Это можно сделать, принимая участие в получении разрешения на сделку либо обратившись в орган опеки за информацией об обоснованности выдачи уже имеющегося разрешения. При выявлении нарушений, влекущих недействительность сделки, суд, вероятнее всего, встанет на защиту прав несовершеннолетнего.

 

Подготовила Иветта Шутова по материалу defacto.kz.
Инфографика Михаила Крутикова



Опубликовано 24 ноября 2011 4331 просмотр Добавить комментарий