В 2011 году цены вырастут на 10-15%


 

Предлагаем вам, уважаемые читатели, познакомиться с мнением и прогнозами Ольги Айбасовой, директора аналитического департамента «ЦКН-консалтинг», высказанными в ходе круглого стола, проведённого в сентябре Объединённой ассоциацией риэлторов Казахстана.

Рынок «разогнался», и цены будут расти

В 2011 году прогнозируется рост цен на уровне 10-15% на фоне незначительных сезонных подъёмов и спадов. После кризиса в 2007 году цены на рынке недвижимости упали более чем на 60% и на вторичное жильё, и на новостройки.

Уже в 2009 году отмечался постепенный рост на 1-1.5% в месяц, который с сезонными колебаниями продолжается и в этом году.

Вряд ли стоит надеяться, что рост будет идти быстрее, или пытаться что-то для этого сделать, так как его сдерживает растущая инфляция.

Сейчас рынок «разогнался», и цены будут расти в осенний период. И это может быть даже не 1-1.5%, а 3%.

До наступления нового, 2011 года алматинские покупатели постараются решить свои квартирные проблемы, то есть число сделок возрастёт, но зимой ожидается спад активности до начала весны, потому что рынок недвижимости инерционный, он не похож на рынок ценных бумаг, который может рухнуть в один день.

Если осенью цены поднимутся выше, чем может выдержать рынок при существующей инфляции, то после затишья зимой может наблюдаться снижение цен в весенние месяцы, равнозначное излишнему росту.

Стоит учитывать, что на рынке недвижимости Алматы никогда не было, чтобы рост цен шёл в соответствии с инфляцией: сначала неадекватный рост цен, потом некоторый откат.

Квартиры должны выкупать инвесторы

Строители, чтобы выплатить банковские проценты, поднимают цены и тем самым уменьшают количество своих покупателей.

Схема, которая работала в период ажиотажа на рынке строительства, когда дочерние компании банков выкупали квартиры на этапе строительства, была обоснованной и практичной, потому что если ждать, пока частник определится, созреет и купит жильё в новостройке, то это может занять несколько лет.

Сейчас действует только схема аренды с выкупом, которая реализуется Фондом недвижимости «Самрук-Казына». По сути, это лизинговая схема, когда у строителей, имеющих только оборотные средства на возведение жилого дома, какая-либо финансовая структура выкупает квартиры.

Таким образом, чтобы оживить рынок недвижимости и стимулировать новое строительство, деньги на партнёрство со строителями должны давать не банки второго уровня, находящиеся сейчас в кризисе, а инвестиционные банки, кредитующие именно долгосрочные проекты под более низкие проценты.

Инвестором в случае с ФН «Самрук-Казына» выступило государство. Но без создания новых подобных схем выкупа квартир инвесторами замкнутый круг (высокая цена — низкий спрос), в который сейчас попали застройщики, не разорвать.

Анализ рынка по цене предложения оправдан

Многие риэлторы и покупатели скептически относятся к тому, что аналитика рынка недвижимости в Алматы в своих выводах в основном опирается на цену, запрашиваемую продавцами, а не на цены реальных сделок.

Однако, по словам О. Айбасовой, анализ рынка по запрашиваемой цене оправдан:

— Нужно учитывать, что рынок недвижимости — это разнородный субъект, у всех квартир совершенно разные характеристики (даже если квартиры одного типа и в одном районе) и разные обстоятельства продажи. Поэтому, чтобы говорить об объективных ценах на жильё, нужно располагать достаточно большой статистикой. А такая статистика доступна только по предложению. Индексы по предложению делаем мы — ЦКН, делает «Крыша», делает агентство «Абсолют», и главный результат таких исследований — тенденция. Кто-то работает с элитным жильём, кто-то с экономклассом, кто-то с разными сегментами — уровень цен разный, но тенденция изменения цен на квартиры в целом будет совпадать. Колебания цен, конечно, обусловлены и количеством поданных объявлений в разные сезоны, но всё это учитывается в индексе, что является правильным с точки зрения математики и статистики.

Североамериканская схема нам поможет

Сегодня на рынке основной покупатель тот, кто хочет улучшить свои жилищные условия и с этой целью перепродаёт квартиру.

Спекулятивная составляющая рынка практически исчезла. Перепродажа квартир или сдача в аренду даёт очень небольшой доход, сопоставимый с небольшой зарплатой.

Многие наши граждане в ближайшие годы будут продолжать расплачиваться по кредитам за свою сильно подешевевшую недвижимость, и это не даст им возможности быть участниками новых сделок с жильём.

— Проблема восстановления активности строительной отрасли, а вместе с ней и всего рынка недвижимости, может быть решена только на государственном, правительственном уровне, — убеждена О. Айбасова.

В качестве перспективного направления для удовлетворения рыночного спроса на жильё в Алматы может быть предложена активизация малоэтажной застройки на участках c подведёнными коммуникациями, выделяемых государством в пригороде. Это североамериканская схема развития городов. В центре города должны быть сосредоточены деловые постройки, а люди должны жить в собственных домах, соединённых с городом транспортной инфраструктурой. По закону государство предоставляет каждому казахстанцу земельный участок размером десять соток, но в данный момент в Алматы это не делается из-за нехватки земли.

— Наверное, стоит пересмотреть политику в этом направлении, — считает О. Айбасова.

 

Подготовила Иветта Шутова.



Опубликовано 8 октября 2010 6202 просмотра Добавить комментарий